令和7年1月10日　提出 糸満 -1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   糸満 -1 沖縄県 沖縄 氏名  不動産鑑定士　村山　哲志   TEL.

鑑定評価額 16,100,000 円  １㎡当たりの価格 102,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月7日 (6) 路 線 価 [令和6年1月] 路線価又は倍率 78,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和6年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 糸満市西川町２０４４番３ ｢西川町６－１４｣ ②地積 　(㎡) 158   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １中専 (60,200) （その他） 1:1.5 住宅 ＲＣ2 一般住宅等が建ち並 ぶ区画整然とした住 宅地域 北7m市道 水道、下水 糸満入口停 150m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西   170 ｍ、南    70 ｍ、北   170 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       150 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特記すべき事項はない 街 路 基準方位　北　　７ ｍ市道 交通 施設 糸満入口停　南西方 150m 法令 規制 １中専 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 戸建住宅が建ち並ぶ埋立地に形成された住宅地域である。市内では住宅需要が高く、当該地域は生活利便性や交 通利便性が良好であるため引き合いが強く、地価は上昇基調で推移していくものと予測する。 (3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    102,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は糸満市中心部及びその周辺の住宅地域と判断した。主たる需要者は市内に居住するエンドユーザーで、近 隣市町村からの転入者も見受けられる。市内の住宅需要は高く、周辺はバイパスの整備等によって那覇市内へのアクセ スが向上したこともあり、地価は上昇基調で推移している。取引の中心価格帯は標準的な規模の土地で総額１５００万 円前後、新築戸建住宅で３０００万円台後半～４０００万円台前半とみられる。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は実際の取引価格を適切に要因比較して試算した実証的、かつ、市場性を反映した価格であり、高い説得力を 有している。一方、収益価格は、周辺の賃貸市場で形成されている賃料水準が投下資本に見合っておらず、合理的な賃 貸経営の想定が困難なため、試算を見合わせた。以上より、本件では説得力の高い比準価格を採用し、代表標準地との 検討も踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　豊見城 -3                  　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    104,000 円／㎡ [109.6] 100 100 [100.0] 100 [112.0] [100.0] 100 102,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     96,900 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 経済活動が活気を取り戻し、住環境の良好な 住宅地を中心に需要が強まっており、既存集 落等でも戸建分譲等のミニ開発が増加してい る。 比較的生活利便性が高い地域で、地域特性に 特段の変動はみられないが、建て替えや戸建 分譲等もみられ、市場が活発化している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -0.5 交通・接近　　　  -1.0 環境　　　　　　 +16.0 行政　　　　　　  -2.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +5.3 ％  ％