令和7年1月10日　提出 名護 5-1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   名護 5-1 沖縄県 沖縄 氏名  不動産鑑定士　村山　哲志   TEL.

鑑定評価額 7,180,000 円  １㎡当たりの価格 80,700 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月7日 (6) 路 線 価 [令和6年1月] 路線価又は倍率 61,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和6年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 名護市城１丁目４０６番 ｢城１－４－３｣ ②地積 　(㎡) 89   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） 商業 (80,400) 準防 （その他） (90,400) 1:2 店舗兼住宅 ＲＣ2 各種店舗等が建ち並 ぶ既成商業地域 北東14m県道 水道、下水 大中停 80m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    30 ｍ、西     0 ｍ、南    30 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 低層店舗兼住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   7.0 ｍ、奥行　約　　  14.0 ｍ、規模　　       100 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特記すべき事項はない 街 路 １４ｍ県道 交通 施設 大中停　南東方 80m 法令 規制 （都） 商業 (90,400) 準防  ⑤地域要因の将 　来予測 小規模の店舗が建ち並ぶ中心市街地の商業地域であり、商況は強くないものの、飲食店の新規出店等のテナント 需要が認められ、テーマパーク関連などによる景気浮揚の期待性から地価は強含みで推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 低層店舗兼住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     80,700 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は名護市内の商業地域であり、特に中心市街地の商業地域との価格牽連性が高い。需要者は名護市内に地縁 的選好性を有する個人事業者や法人が中心である。近隣地域の商況は、顧客が郊外の大規模商業施設等に流出し、好調 とはいかないが、飲食店等の新規出店も散見され、テーマパークの影響による景気浮揚への期待等から、地価は上昇傾 向にある。取引価格は物件の規模や条件等の個別性により大きく異なるため、中心価格帯は見出せない。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は価格牽連性が認められる取引事例を適切に要因比較して求めており、市場性を反映した価格が試算された。 また、取引価格は投資採算性等も考慮したうえで成約に至ったものと推察され、収益性も反映していると思料する。一 方、収益価格は現在の建築費や賃料水準では合理的な賃貸経営が困難であると判断し、試算を見合わせた。以上より、 本件では比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　名護 5-2                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     69,100 円／㎡ [101.7] 100 100 [100.0] 100 [ 87.2] [100.0] 100 80,600  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     76,100 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 郊外の幹線沿い商業地域の熟成が進むほか、 テーマパークの開業を見据えた取引もみられ 、不動産市況は好調に推移している。 顧客は郊外の大型店舗等への流出しているが 、飲食店を中心に客足の戻りもみられ、投資 意欲に回復の兆しが見受けられる。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　 -11.0 行政　　　　　　  -2.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +6.0 ％  ％