令和7年1月10日　提出 名護 -2　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   名護 -2 沖縄県 沖縄 氏名  不動産鑑定士　村山　哲志   TEL.

鑑定評価額 20,000,000 円  １㎡当たりの価格 53,400 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月7日 (6) 路 線 価 [令和6年1月] 路線価又は倍率 42,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和6年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 名護市大東２丁目１７０６番１３ ｢大東２－２０－２１｣ ②地積 　(㎡) 375   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） １住居 (60,200) （その他） 1:1.5 住宅 ＲＣ2 中規模一般住宅の中 に駐車場も見られる 住宅地域 南東6m市道 水道、下水 名護十字路停 250m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   250 ｍ、西    50 ｍ、南   100 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.0 ｍ、奥行　約　　  24.0 ｍ、規模　　       360 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特記すべき事項はない 街 路 基準方位　北　　６ ｍ市道 交通 施設 名護十字路停　東方 250m 法令 規制 （都） １住居 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 低層の中規模一般住宅が多い区画整然とした中心市街地に近い住宅地域であり、地域特性に特段の変化はみられ ないが、生活利便性や交通接近条件が良好なことから、地価は強含みで推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     53,400 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は市内中心市街地及びその周辺に存する住宅地域の圏域と判断した。主たる需要者は市内居住者であり、周 辺町村からの転入者等も見られる。近隣地域は市中心部に近く、生活利便性が比較的良好であるため、底堅い需要が見 込まれ、地価は概ね安定的に推移している。取引の中心価格帯は土地で２０００万円前後、中古戸建住宅は３０００万 円台とみられる。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は実際の取引された成約価格を適切に要因比較して求めており、市場性を反映した信頼性の高い価格である。 一方、周辺には共同住宅も散見されるが、投下資本に見合う賃料水準が形成されておらず、典型的な需要者も収益性を 志向していないと判断し、収益価格の試算を見送った。よって、本件では市場性を反映した信頼性の高い比準価格を採 用し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　名護 -1                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　  +1.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     49,700 円／㎡ [102.2] 100 100 [101.0] 100 [ 96.5] [102.0] 100 53,200  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     52,300 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 区画整理地を中心に住環境の良好な住宅地の 需要が増えているほか、テーマパーク開発に 関連した需要も強く、不動産市況は好調に推 移している。 新興住宅地ほどの引き合い強くなものの、市 中心部に近く利便性が良好なため、安定した 需要が認められる。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -0.5 交通・接近　　　  +1.0 環境　　　　　　  -3.0 行政　　　　　　  -1.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +2.1 ％  ％