令和7年1月15日　提出 名護 -1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   名護 -1 沖縄県 沖縄 氏名  不動産鑑定士　松永　力也   TEL.

鑑定評価額 12,600,000 円  １㎡当たりの価格 51,100 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月6日 (6) 路 線 価 [令和6年1月] 路線価又は倍率 40,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和6年12月2日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 名護市宮里１丁目１１６番 ｢宮里１－９－１６｣ ②地積 　(㎡) 247   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） １中専 (60,200) （その他） 1:2 住宅 Ｂ1 中規模一般住宅が多 い区画整然とした住 宅地域 南西5.5m市道 水道、下水 宮里１丁目停 90m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   200 ｍ、西   150 ｍ、南    80 ｍ、北    40 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  11.5 ｍ、奥行　約　　  21.5 ｍ、規模　　       250 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特記するべき事項はない 街 路 基準方位北　　　５ ．５ｍ　市道 交通 施設 宮里１丁目停　南東方 90m 法令 規制 （都） １中専 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 戸建住宅地域として熟成した地域で、今後も現状を維持するものと予測する。既成の住宅地域であり閑静な環境 を持つが需要は比較的安定している。地価は好調な県内景気の影響もあり上昇傾向で推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     51,100 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は名護市中心市街地外縁の住宅地域である。需要者の中心は３０～４０代前後の市内居住者が中心で北部地 区の中心市街地であることから周辺町村からの転入も比較的多い。近年周辺区画整理事業区の優良な住宅地への需要流 出も認められるが人口の増加傾向に加え各利便施設への接近性も概ね良好なことから需要は底固く地価は概ね上昇傾向 で推移している。土地は約２５０㎡で１，３００万程度、中古戸建で２，５００万前後が需要の中心である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は　名護市内の価格形成要因の類似性の高い事例を採用しており、求め得た査定価格の規範性は高い。収益価 格は、土地価格に見合う賃料水準が形成されていないため、収益還元法は非適用とした。よって快適性を重視する住宅 地域であることから自己使用目的で取引され、取引価格の水準を指標に価格が決定されることが一般的と認められるの で比準価格を採用し、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       画地　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     49,700 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 好調な県経済の影響により名護市内の不動産 市況においても地域差はあるが概ね上昇基調 で推移している。 宮里地区の旧来からの住宅地域で、地縁的選 考性も認められ需要も底堅い。地価は概ね安 定している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　       その他　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +2.8 ％  ％