鑑定評価書

令和7年1月10日　提出
浦添 5-3　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

浦添 5-3

沖縄県

沖縄

氏名

不動産鑑定士　村山　哲志

TEL.

鑑定評価額

55,400,000 円

１㎡当たりの価格

260,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和7年1月1日	(4)鑑定評価日	令和7年1月7日	(6) 路線価	[令和6年1月] 路線価又は倍率	195,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和6年12月5日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	浦添市宮城４丁目１８２１番外｢宮城４－３－２｣				②地積　(㎡)	213 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		商業 (80,400) （その他） (90,400)
	1:1.5	店舗、事務所兼共同住宅等ＲＣ4	各種店舗、事務所兼共同住宅が建ち並ぶ商業地域	南東16m県道	水道、ガス、下水	小湾停近接

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 50 ｍ、西 30 ｍ、南 100 ｍ、北 100 ｍ

②標準的使用

中層店舗・事務所兼共同住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 12.0 ｍ、奥行　約　　 18.0 ｍ、規模　　 210 ㎡程度、形状　ほぼ長方形

④地域的特性

特記

事項

県道宜野湾線（パイプライン
通り）沿いに存する商業地域

街

路

１６ｍ県道

交通

施設

小湾停近接

法令

規制

商業
(90,400)

⑤地域要因の将
　来予測

「パイプライン通り」沿いに各種店舗、事務所兼共同住宅等が建ち並ぶ商業地域であり、多様な属性の需要者か
ら強い引き合いが認められるため、地価水準は上昇基調を継続していくと予測する。

(3)最有効使用の判定

中層店舗・事務所兼共同住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 260,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 99,600 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は浦添市内の商業地域及び商住混在地域であり、主たる需要者は県内外の法人、個人等の事業主体である。
近隣地域は比較的商業繁華性が高いエリアで、顧客は周辺居住者が中心である。店舗等のテナント需要は堅調であり、
地価は上昇基調が続いている。取引の中心となっている価格帯は、２００㎡程度の標準的な土地で５０００万円台半ば
程度とみられる。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

比準価格は需要者が投資採算性についての検討した結果も反映された成約事例から求めた実証的な価格であり、説得力
が高い。収益価格は投資採算性の観点から説得力を有する価格であるが、試算過程には想定要素が介在しているため、
相対的に信頼性が劣る。また、収益価格は建築費の高騰等を反映し低位に求められた。本件では説得力の高い比準価格
を標準とし、収益価格を参考にとどめ、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　浦添 5-2 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　  +3.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 319,000 円／㎡

[107.2]
100

100
[103.0]

100
[128.0]

[100.0]
100

259,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    243,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

物価上昇の影響が懸念される中でも市内商業
地では新規出店等がみられ、物件や土地の取
得等、高い投資意欲が続いている。

地域要因の変動は特にみられないが、多種多
様な店舗事務所等が連たんしており安定した
集客が見込めるため、需要は上昇基調で推移
している。

個別的要因に変化はない。

行政　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  +1.0
交通・接近　　　  -2.5
環境　　　　　　 +30.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+7.0 ％

％

３　試算価格算定内訳

浦添 5-3　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	公０７浦添 -4	浦添市		建付地	（　）	ほぼ台形	東13m市道、中間画地		１住居 (60,200)
b	公０７浦添 -24	浦添市		更地	（　）	長方形	南西12m市道、南東3.8m、角地		１住居 (70,200)
c	公０７浦添 -32	浦添市		更地	（　）	不整形	北東13m市道、北西7.5m、南西3.5m、三方路		１中専 (70,150)
d	調０６浦添 -1	浦添市		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	南西5.5m私道、中間画地		近商 (60,200)
e	調０６浦添 -16	浦添市		更地	（　）	ほぼ長方形	南西10m県道、中間画地		商業 (80,400)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 152,428	100 [ 85.0]	[ 106.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 93.8]	203,033	100 [ 81.3]	249,733	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	250,000
b	(　 ) 191,515	100 [ 100.0]	[ 106.2] 100	100 [ / ]	100 [ 101.0]	201,375	100 [ 79.6]	252,984		253,000
c	(　 ) 189,453	100 [ 100.0]	[ 102.8] 100	100 [ / ]	100 [ 98.8]	197,123	100 [ 74.6]	264,240		264,000
d	(　 ) 221,519	100 [ 100.0]	[ 107.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	238,354	100 [ 85.1]	280,087		280,000
e	(　 ) 205,132	100 [ 100.0]	[ 105.5] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	216,414	100 [ 88.4]	244,812		245,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	売急ぎ	％／月 +0.56	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 -5.0
a	売急ぎ	％／月 +0.56	画地　　　　 -6.2	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -10.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.56	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 -5.0
b	正常	％／月 +0.56	画地　　　　 +1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -10.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.46	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 -5.0	環境　　　　 -10.0
c	正常	％／月 +0.46	画地　　　　 -1.2	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -10.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.54	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -5.0	交通・接近　 -0.5	環境　　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.54	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -10.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.39	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -5.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 -5.0
e	正常	％／月 +0.39	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 260,000 円／㎡]

浦添 5-3　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に所在し、再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	8,036,882	1,826,791	6,210,091	5,297,760	912,331	（　0.9768） 891,165	（ 4.7 - 0.5 ） 4.2％
	⑧収益価格	21,218,214 円　　　　（　 99,600 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

浦添 5-3　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅	102.00	ＲＣ4	374.04
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業	90 ％	400 ％	400 ％	213 ㎡	12.0 m x 18.0 m	前面道路：県道　 16.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階フロア貸し、２～４階は共同住宅各階２室。建築費、賃貸市場動向より、容積限度まで使用しないことが妥当。

⑦有効率　 94.1 ％
の理由

地域の標準的使用であるため

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	68.04	90.0	61.24	2,850	174,534	3.0	523,602
							0.0	0
2～ 4	住宅	102.00	95.0	96.90	1,800	174,420	2.0	348,840
							0.0	0
～

～

～

計		374.04	94.1	351.94		697,794		1,570,122
								0

⑨年額支払賃料	697,794 円　×　12ヶ月　＝　 8,373,528 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 351.94 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	年額支払賃料に含む
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

敷金等により担保されているので計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	8,373,528 円　　×　　 4.2 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 351,688 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	8,021,840 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	1,570,122 円　×　　 95.8 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 15,042 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	8,036,882 円　　　　（　 37,732 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]		対象基準階の　月額実質賃料　　 2,857 円/㎡　月額支払賃料（　 2,850 円/㎡）　基準階 1 F B
b		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

浦添 5-3　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	509,400 円	84,900,000　×　　　　 0.6 ％
②維持管理費	477,291 円	8,373,528　×　　　　 5.7 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 76,000 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 594,300 円	84,900,000　×　　 50.0 ％　×　 14.00 /1000
④損害保険料	84,900 円	84,900,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	84,900 円	84,900,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 1,826,791 円　（　　　　　　 8,576 円／㎡）　　（経費率　　 22.7 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.7 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.5 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

45 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

25 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9768

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	84,900,000 円	設計監理料率　 227,000 円／㎡　×　 374.04 ㎡　×　(100% ＋　％)
②元利逓増償還率	0.0624	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0482 ×　 45 ％　＋　0.0594 × 30 ％　＋ 0.0915 ×　 25 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	5,297,760 円（　　　　　 24,872 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	8,036,882 円
②総費用	1,826,791 円
③純収益　①－②	6,210,091 円
④建物等に帰属する純収益	5,297,760 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	912,331 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	891,165 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 4,184 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.2 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 21,218,214 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 99,600 円／㎡）

４　不動産ＩＤ

浦添 5-3　宅地-7

NO	所在及び地番	不動産ＩＤ
1	浦添市宮城四丁目１８２１番	3608000185766-0000
2	浦添市宮城四丁目１８２２番	3608000185763-0000
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31
32
33
34
35
36
37
38
39
40
41
42
43
44
45
46
47
48
49
50

備考

別記様式第一

鑑定評価書（令和 7 年地価公示）

令和7年1月15日　提出
浦添 5-3　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

浦添 5-3

沖縄県

沖縄

氏名

不動産鑑定士　西川　英之

TEL.

鑑定評価額

54,300,000 円

１㎡当たりの価格

255,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和7年1月1日	(4)鑑定評価日	令和7年1月10日	(6) 路線価	[令和6年1月] 路線価又は倍率	195,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和6年12月16日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	浦添市宮城４丁目１８２１番外｢宮城４－３－２｣				②地積　(㎡)	213 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		商業 (80,400) （その他） (90,400)
	1:1.5	店舗、事務所兼共同住宅等ＲＣ4	各種店舗、事務所兼共同住宅が建ち並ぶ商業地域	南東16m県道	水道、ガス、下水	小湾停近接

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 50 ｍ、西 30 ｍ、南 100 ｍ、北 100 ｍ

②標準的使用

中層店舗付共同住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 12.0 ｍ、奥行　約　　 18.0 ｍ、規模　　 210 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特記すべき事項はない

街

路

１６ｍ県道

交通

施設

小湾近接

法令

規制

商業
(90,400)

⑤地域要因の将
　来予測

県道宜野湾線（通称：パイプライン通り）沿いの熟成した既成商業地域であり、地域要因に格別の変動はない。
那覇市へも近いことから根強い宅地需要に支えられ、地価は引き続き上昇傾向にある。

(3)最有効使用の判定

中層店舗付共同住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 255,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 130,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、主要幹線道路沿いの比較的繁華な路線商業地域で隣接する那覇市に及ぶ。需要者の中心は、路面店舗及
び共同住宅を建築して賃貸に供する投資用不動産市場に参入する県内事業法人や、ロードサイドビジネス店舗を誘致し
て地代を収受する不動産業者等で、昨今の投資需要の回復傾向を受け需要は旺盛である。地積２１０㎡程度の標準的画
地の場合、総額５３５０程度が取引の中心となる。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

比準価格は、同一需給圏内の類似地域に所在する主要幹線道路沿いの商業地の事例を採用したもので、実証性の高い価
格である。一方、収益価格は、土地価格に見合う賃料を収受することが困難で、昨今の建設コストの影響もうけ低位に
求められた。本件では、市場参加者の属性を踏まえ、代替競争関係が認められ信頼性の高い商業地の取引事例から求め
た比準価格を採用し、収益価格は参考とし、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　浦添 5-2 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　  +3.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 319,000 円／㎡

[107.2]
100

100
[103.0]

100
[130.4]

[100.0]
100

255,000

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

県内景気は行動規制緩和による社会・経済活
動の回復の動きが強まっており、浦添市内商
業地においても、不動産市場は徐々に活発化
している。

地域要因に格別の変動はないが、背後地や類
似不動産の土地価格水準の上昇の影響を受け
、当該地域の相対的地位は上昇している。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　 +10.5
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　 +18.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+4.9 ％

％

３　試算価格算定内訳

浦添 5-3　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	公０７浦添 -25	浦添市		建付地	（　）	台形	西12m市道、北4m、角地		商業 (90,400)
b	調０６浦添 -16	浦添市		更地	（　）	ほぼ長方形	南西10m県道、中間画地		商業 (80,400)
c	公０７浦添 -4	浦添市		建付地	（　）	ほぼ台形	東13m市道、中間画地		１住居 (60,200)
d	公０６浦添 -19	浦添市		更地	（　）	不整形	南東18m県道、北東5.5m、角地		近商 (90,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 211,330	100 [ 120.0]	[ 104.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 102.0]	180,425	100 [ 72.8]	247,837	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	248,000
b	(　 ) 205,132	100 [ 100.0]	[ 105.5] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	216,414	100 [ 83.5]	259,178		259,000
c	(　 ) 152,428	100 [ 85.0]	[ 106.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 93.8]	203,033	100 [ 80.3]	252,843		253,000
d	(　 ) 217,793	100 [ 100.0]	[ 108.6] 100	100 [ / ]	100 [ 102.0]	231,885	100 [ 90.0]	257,650		258,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	限定価格	％／月 +0.56	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -25.0
a	限定価格	％／月 +0.56	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.39	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -13.0
b	正常	％／月 +0.39	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	売急ぎ	％／月 +0.56	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -8.0
c	売急ぎ	％／月 +0.56	画地　　　　 -6.2	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -10.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.39	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.39	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -10.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 255,000 円／㎡]

浦添 5-3　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			熟成した既成市街地であり、土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	8,010,178	1,848,800	6,161,378	4,975,140	1,186,238	（　0.9768） 1,158,717	（ 4.7 - 0.5 ） 4.2％
	⑧収益価格	27,588,500 円　　　　（　 130,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

浦添 5-3　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗付共同住宅	102.00	ＲＣ4	374.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業	90 ％	400 ％	400 ％	213 ㎡	12.0 m x 18.0 m	前面道路：県道　 16.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階店舗フロア貸し、共同住宅は各階１ＬＤＫ２戸を想定。駐車場付き。

⑦有効率　 94.1 ％
の理由

店舗付共同住宅として標準的である。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
～ 1	店舗	68.00	90.0	61.20	2,833	173,380	3.0	520,140
							0.0	0
2～ 4	住宅	102.00	95.0	96.90	1,796	174,032	2.0	348,064
							0.0	0
～

～

～

計		374.00	94.1	351.90		695,476		1,564,332
								0

⑨年額支払賃料	695,476 円　×　12ヶ月　＝　 8,345,712 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 351.90 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	共益費は賃料に含む
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

一時金等により担保

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	8,345,712 円　　×　　 4.2 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 350,520 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	7,995,192 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	1,564,332 円　×　　 95.8 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 14,986 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	8,010,178 円　　　　（　 37,606 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]		対象基準階の　月額実質賃料　　 2,840 円/㎡　月額支払賃料（　 2,833 円/㎡）　基準階 1 F B
b		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

浦添 5-3　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	424,500 円	84,900,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	584,200 円	8,345,712　×　　　　 7.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 76,000 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 594,300 円	84,900,000　×　　 50.0 ％　×　 14.00 /1000
④損害保険料	84,900 円	84,900,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	84,900 円	84,900,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 1,848,800 円　（　　　　　　 8,680 円／㎡）　　（経費率　　 23.1 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.7 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.5 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

50 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

35 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

15 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9768

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	84,900,000 円	設計監理料率　 227,000 円／㎡　×　 374.00 ㎡　×　(100% ＋　％)
②元利逓増償還率	0.0586	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0482 ×　 50 ％　＋　0.0594 × 35 ％　＋ 0.0915 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	4,975,140 円（　　　　　 23,357 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	8,010,178 円
②総費用	1,848,800 円
③純収益　①－②	6,161,378 円
④建物等に帰属する純収益	4,975,140 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	1,186,238 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	1,158,717 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 5,440 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.2 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 27,588,500 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 130,000 円／㎡）

４　不動産ＩＤ

浦添 5-3　宅地-7

NO	所在及び地番	不動産ＩＤ
1	浦添市宮城四丁目１８２１番	3608000185766-0000
2	浦添市宮城四丁目１８２２番	3608000185763-0000
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31
32
33
34
35
36
37
38
39
40
41
42
43
44
45
46
47
48
49
50

備考