別記様式第一 鑑定評価書（令和 7 年地価公示）
令和7年1月15日　提出
浦添 5-2　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
浦添 5-2 沖縄県 沖縄 氏名  不動産鑑定士　仲本　兼徹   TEL.
鑑定評価額 1,010,000,000 円  １㎡当たりの価格 342,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月9日 (6)
路
線
価		 [令和6年1月]
路線価又は倍率		 245,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和6年12月25日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 浦添市字城間東田田２６９３番１外
 ②地積
　(㎡)		 2,964  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,400)

（その他）



(90,400)

1:1.5		 事務所

ＲＣ7		 各種店舗、事務所等
が建ち並ぶ路線商業
地域		 南東30m国道、北東側道 水道、下水 ＳＣＳＫ沖縄センター
前停
250m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    80 ｍ、西    60 ｍ、南   180 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 中低層店舗兼事務所地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  45.0 ｍ、奥行　約　　  70.0 ｍ、規模　　     3,000 ㎡程度、形状　ほぼ長方形
④地域的特性 特記

事項		 特記すべき事項はない。 街

路		 ３０ｍ国道 交通

施設		 ＳＣＳＫ沖縄センター
前停北東方
250m		 法令

規制		 商業
(90,400)
⑤地域要因の将
　来予測		 国道沿いの大型店舗や事務所等が建ち並ぶ路線商業地で、商環境の熟成度が高い地域である。地価水準について
は、昨今の経済情勢や、希少性及び用途の汎用性等を反映し、当分の間、上昇傾向で推移するものと予測。
(3)最有効使用の判定 低層店舗兼事務所地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 角地　　　　　　　　　　　　　　  +3.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    342,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    121,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、浦添市及び隣接する宜野湾市等の幹線道路沿いの商業地であり、主な需要者は、法人等で、県内外を含
め、かなり広域に亘るものと考えられる。近隣地域では、各種大型店舗等も進出しており、商業地としての熟成度はか
なり高い。また、標準地の存する地域は、規模及び立地条件等が合致すれば、将来、マンション適地等の用途の汎用性
というポテンシャルも具有しており、地価は、属性によってもばらつきが見られ、中心となる価格帯は見出せない。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格は、市場性を反映する価格として精度高く求められた。収益価格は、近隣地域との特性等より、長期持続的な
純収益の把握が難しく、大きな判断的要素が介在し、信頼性の点で問題が残ることに加え、昨今の建築単価の高騰、運
用利回り水準及び地域的賃貸市場を考慮すると、合理的な意味合いが、薄れていることから、参考程度に留めた。従っ
て、本件では、比準価格を採用し、鑑定評価額を上記の通り決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　                           　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　      
交通・接近　      
環境　　　　      
画地　　　　      
[前年代表標準地等の価格]
　　　　            円／㎡		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 [     ]
100		  
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    319,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
■指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　浦添 5-3                   　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　    330,000 円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 浦添市の地価は、住宅地及び商業地で上昇幅
が復調しつつも、一部を除く住宅地では割高
感も見られることから、今後の需給動向に注
視。

近隣地域内において、地域要因に変動を及ぼ
す事業等は認められない。



車社会の沖縄県の中で、十分な駐車場の確保
が出来ない事は、競争力に劣ることは否めな
い。
 行政　　　　      
その他　　　　　      
地域要因の比較
街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
行政　　　　　　      
その他　　　　　      
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+7.2 ％ +3.6 ％
３　試算価格算定内訳 浦添 5-2　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a 公０７浦添

-18		 浦添市

 更地


   
（　          ） 		 長方形 北30m国道、
中間画地
商業

(90,400)
b 公０７浦添

-24		 浦添市

 更地


   
（　          ） 		 長方形 南西12m市道、
南東3.8m、
角地
１住居

(70,200)
c 調０６浦添

-7		 浦添市

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北西16m県道、
北東6m、角地
２住居

(70,200)
d 調０６浦添

-16		 浦添市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南西10m県道、
中間画地
商業

(80,400)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
336,225  		 100
[ 100.0]		 [ 103.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
346,312 		 100
[  95.0]
364,539 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +3.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 103.0]
　　　　 100
375,000 
b (　           ) 
191,515  		 100
[ 100.0]		 [ 106.2]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 101.0]
201,375 		 100
[  64.9]
310,285 
320,000 
c (　           ) 
351,878  		 100
[ 100.0]		 [ 104.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 102.0]
358,778 		 100
[  80.2]
447,354 
461,000 
d (　           ) 
205,132  		 100
[ 100.0]		 [ 105.5]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
216,414 		 100
[  72.1]
300,158 
309,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.60 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　  -5.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.56 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  -0.5 環境　　　　 -26.0
画地　　　　  +1.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -10.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.31 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 -10.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -10.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.39 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.0 交通・接近　  +0.5 環境　　　　 -26.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    342,000 円／㎡]  



浦添 5-2　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成の商業地域に存し、適切な素地等の事例が存しないため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

44,298,653 
13,081,984 
31,216,669 
15,768,600 
15,448,069 		 （　0.9750）
15,061,867 		 （  4.7 -  0.5 ）
4.2％  
⑧収益価格 　    358,615,881 円　　　　（　    121,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
浦添 5-2　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所 700.00 Ｓ2 1,400.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業

 90 ％   400 ％   400 ％   2,964 ㎡     41.5 m x   70.0 m  前面道路：国道     　  30.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １～２階店舗・事務所（フロア貸し） ⑦有効率　  90.0 ％
の理由		 地域の標準的使用
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
700.00 
90.0 
630.00 
3,201 
2,016,630 		 4.0  8,066,520 
0.0  0 

 2～ 2		 事務所
700.00 
90.0 
630.00 
2,900 
1,827,000 		 2.0  3,654,000 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
1,400.00 
90.0 
1,260.00 

3,843,630 		 11,720,520 
0 
⑨年額支払賃料      3,843,630 円　×　12ヶ月　＝　      46,123,560 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　   1,260.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により担保されている。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        46,123,560 円　　×　　   4.2 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　     1,937,190 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 44,186,370 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）        11,720,520 円　×　　  95.8 ％　　×　　  1.00 ％　＝　         112,283 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      44,298,653 円　　　　（　        14,946 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    3,212 円/㎡

　月額支払賃料
（　    3,201 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
浦添 5-2　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 1,476,000 円  　　　　    246,000,000　×　　　　   0.6 ％
②維持管理費 2,905,784 円  　　　       46,123,560　×　　　　   6.3 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　    6,486,200 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    1,722,000 円  　　　　    246,000,000　×　　  50.0 ％　×　  14.00 /1000
④損害保険料       246,000 円  　　　　    246,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       246,000 円  　　　　    246,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　      13,081,984 円　（　　　　　　         4,414 円／㎡）　　（経費率　　  29.5 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.7 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.5 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 45 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 40 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 25 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9750    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 246,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 176,000 円／㎡　×　   1,400.00 ㎡　×　(100% ＋　       ％)
②元利逓増償還率 0.0641     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0521 ×　 45 ％　＋　0.0594 ×  30 ％　＋ 0.0915 ×　 25 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 15,768,600 円  
（　　　　　         5,320 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 44,298,653 円      
②総費用 13,081,984 円      
③純収益　①－② 31,216,669 円      
④建物等に帰属する純収益 15,768,600 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 15,448,069 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 15,061,867 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        5,082 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.2 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　    358,615,881 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     121,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 浦添 5-2　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　浦添市字城間東田田２６９３番１
 3608000191237-0000
2 　浦添市字城間赤畑３０１３番４
 3608000191580-0000
3 　浦添市字城間赤畑３０１６番１
 3608000191585-0000
4 　浦添市字城間赤畑３０１７番１
 3608000191587-0000
5 　浦添市字城間赤畑３０１８番１
 3608000191589-0000
6 　浦添市字城間赤畑３０１９番
 3608000191591-0000
7 　浦添市字城間赤畑３０１９番７
 3608000191598-0000
8 　浦添市字城間赤畑３０１９番８
 3608000191599-0000
9 　浦添市字城間赤畑３０２１番７
 3608000191609-0000
10 　浦添市字城間赤畑３０３０番１
 3608000191638-0000
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 7 年地価公示）
令和7年1月15日　提出
浦添 5-2　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
浦添 5-2 沖縄県 沖縄 氏名  不動産鑑定士　大嶺　克成   TEL.
鑑定評価額 1,010,000,000 円  １㎡当たりの価格 341,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月14日 (6)
路
線
価		 [令和6年1月]
路線価又は倍率		 245,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和6年12月20日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 浦添市字城間東田田２６９３番１外
 ②地積
　(㎡)		 2,964  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,400)

（その他）



(90,400)

1:1.5		 事務所

ＲＣ7		 各種店舗、事務所等
が建ち並ぶ路線商業
地域		 南東30m国道、北東側道 水道、下水 ＳＣＳＫ沖縄センター
前停
250m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    80 ｍ、西    60 ｍ、南   180 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 中低層店舗兼事務所地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  45.0 ｍ、奥行　約　　  70.0 ｍ、規模　　     3,000 ㎡程度、形状　ほぼ長方形
④地域的特性 特記

事項		 特記すべき事項はない。 街

路		 ３０ｍ国道 交通

施設		 ＳＣＳＫ沖縄センター
前停　北東方
250m		 法令

規制		 商業
(90,400)
⑤地域要因の将
　来予測		 当該地域は、画地規模の大きい事務所ビルや店舗が建ち並ぶ路線商業地域である。入域観光客の増加に伴い地域
の繁華性が向上し、好調が続く県内景気と共に地価は上昇傾向を強めている。
(3)最有効使用の判定 低層店舗兼事務所地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 角地　　　　　　　　　　　　　　  +3.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    341,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    121,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、浦添市を中心とする商業地の内、概ね価格帯が中上位の地域である。画地規模の大きい事務所ビルや店
舗が建ち並ぶ路線商業地域である。入域観光客の増加に伴い地域の繁華性が向上し、好調が続く県内景気と共に地価は
上昇傾向を強めている。主たる需要者は、総額が嵩むため県内外の法人と判断される。中心となる価格帯は、３４０，
０００円／㎡前後、総額では１０億円前後と判断される。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格は、市内の繁華性が中上位の商業地域の取引事例に、適切に補修正や比較を行って得たもので、市場における
取引実態を反映した精度の高い価格が得られた。収益価格は建築費が高騰しているためかなり低位に求められた。本件
では、比準価格を重視し、収益価格を参考にして一般的要因の動向を考慮し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　                           　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　      
交通・接近　      
環境　　　　      
画地　　　　      
[前年代表標準地等の価格]
　　　　            円／㎡		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 [     ]
100		  
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    319,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
■指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　浦添 5-3                   　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　    330,000 円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 直近１年の浦添市の人口は、概ね横ばいであ
る。観光客の増加等による県内景気の影響か
ら市内の商業地の市場性は上昇している。


国道沿いに規模の大きい商業施設が建ち並ぶ
地域で、キャンプキンザー沿いの国道の拡幅
工事が進捗している。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　      
その他　　　　　      
地域要因の比較
街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
行政　　　　　　      
その他　　　　　      
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+6.9 ％ +3.3 ％
３　試算価格算定内訳 浦添 5-2　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a 公０７浦添

-18		 浦添市

 更地


   
（　          ） 		 長方形 北30m国道、
中間画地
商業

(90,400)
b 公０７浦添

-24		 浦添市

 更地


   
（　          ） 		 長方形 南西12m市道、
南東3.8m、
角地
１住居

(70,200)
c 公０７浦添

-27		 浦添市

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 長方形 南18m市道、
中間画地
１住居
地区計画等
(60,200)
d 調０６浦添

-16		 浦添市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南西10m県道、
中間画地
商業

(80,400)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
336,225  		 100
[ 100.0]		 [ 103.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
346,312 		 100
[ 100.0]
346,312 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +3.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 103.0]
　　　　 100
357,000 
b (　           ) 
191,515  		 100
[ 100.0]		 [ 106.2]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 101.0]
201,375 		 100
[  66.5]
302,820 
312,000 
c (　           ) 
211,446  		 100
[ 100.0]		 [ 105.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
223,287 		 100
[  70.1]
318,526 
328,000 
d (　           ) 
205,132  		 100
[ 100.0]		 [ 107.6]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
220,722 		 100
[  75.6]
291,960 
301,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.60 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.56 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  -0.5 環境　　　　 -25.0
画地　　　　  +1.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -10.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.56 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +2.5 環境　　　　 -24.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -10.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.54 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  +0.5 環境　　　　 -24.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    341,000 円／㎡]  



浦添 5-2　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に存し、再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

44,243,345 
12,804,812 
31,438,533 
16,039,200 
15,399,333 		 （　0.9750）
15,014,350 		 （  4.7 -  0.5 ）
4.2％  
⑧収益価格 　    357,484,524 円　　　　（　    121,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
浦添 5-2　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所 700.00 Ｓ2 1,400.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業

 90 ％   400 ％   400 ％   2,964 ㎡     41.5 m x   70.0 m  前面道路：国道     　  30.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 各階フロア貸し。 ⑦有効率　  90.0 ％
の理由		 周辺の同様の建物から判断した。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
700.00 
90.0 
630.00 
3,300 
2,079,000 		 3.0  6,237,000 
0.0  0 

 2～ 2		 事務所
700.00 
90.0 
630.00 
2,800 
1,764,000 		 3.0  5,292,000 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
1,400.00 
90.0 
1,260.00 

3,843,000 		 11,529,000 
0 
⑨年額支払賃料      3,843,000 円　×　12ヶ月　＝　      46,116,000 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　   1,260.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 年額支払い賃料に含む
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 一時金により担保のため計上せず  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        46,116,000 円　　×　　   4.3 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　     1,982,988 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 44,133,012 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）        11,529,000 円　×　　  95.7 ％　　×　　  1.00 ％　＝　         110,333 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      44,243,345 円　　　　（　        14,927 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    3,308 円/㎡

　月額支払賃料
（　    3,300 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
浦添 5-2　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 1,476,000 円  　　　　    246,000,000　×　　　　   0.6 ％
②維持管理費 2,628,612 円  　　　       46,116,000　×　　　　   5.7 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　    6,486,200 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    1,722,000 円  　　　　    246,000,000　×　　  50.0 ％　×　  14.00 /1000
④損害保険料       246,000 円  　　　　    246,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       246,000 円  　　　　    246,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　特になし
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　      12,804,812 円　（　　　　　　         4,320 円／㎡）　　（経費率　　  28.9 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.7 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.5 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 45 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 40 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 27 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 25 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9750    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 246,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 176,000 円／㎡　×　   1,400.00 ㎡　×　(100% ＋　       ％)
②元利逓増償還率 0.0652     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0521 ×　 45 ％　＋　0.0628 ×  30 ％　＋ 0.0915 ×　 25 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 16,039,200 円  
（　　　　　         5,411 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 44,243,345 円      
②総費用 12,804,812 円      
③純収益　①－② 31,438,533 円      
④建物等に帰属する純収益 16,039,200 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 15,399,333 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 15,014,350 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        5,066 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.2 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　    357,484,524 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     121,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 浦添 5-2　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　浦添市字城間東田田２６９３番１
 3608000191237-0000
2 　浦添市字城間赤畑３０１３番４
 3608000191580-0000
3 　浦添市字城間赤畑３０１６番１
 3608000191585-0000
4 　浦添市字城間赤畑３０１７番１
 3608000191587-0000
5 　浦添市字城間赤畑３０１８番１
 3608000191589-0000
6 　浦添市字城間赤畑３０１９番
 3608000191591-0000
7 　浦添市字城間赤畑３０１９番７
 3608000191598-0000
8 　浦添市字城間赤畑３０１９番８
 3608000191599-0000
9 　浦添市字城間赤畑３０２１番７
 3608000191609-0000
10 　浦添市字城間赤畑３０３０番１
 3608000191638-0000
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