別記様式第二 鑑定評価書（令和 7 年地価公示）
令和7年1月15日　提出
浦添 3-1　宅地見込地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
浦添 3-1 沖縄県 沖縄 氏名  不動産鑑定士　大城　直哉   TEL. 
鑑定評価額 126,000,000 円  １㎡当たりの価格 49,500 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月7日 (6)
路
線
価		 [令和6年1月]
路線価又は倍率		  円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和6年12月10日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 当該土地に工作物又は立木等がなく、かつ、使用収益を制約する権利の存しないものとしての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地		 ①所在及び地番 浦添市安波茶３丁目７５３番
 ②地積(㎡) 2,555  ⑨法令上の規制等
③形状 ④土地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給
処理施
設状況		 ⑧主要な交通施設との
　接近の状況		 １低専
(50,100)

（その他）

1:1.2		 畑 住宅地域に隣接する熟成度の高い地域 安波茶停

140m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東   25 ｍ、西   25 ｍ、南   20 ｍ、北   80 ｍ ②標準的使用 原野
③標準的画地の形状等 間口　約　　   50.0 ｍ、奥行　約　　   50.0 ｍ、規模　　      2,500 ㎡程度、形状　ほぼ正方形
④地域的特性 特記

事項		 特記すべき事項はない 道

路		 接面道路なし 交通

施設		 安波茶停　南西方

140m		 法令

規制		 １低専
⑤地域要因の
　将来予測		 市内幹線背後の市街地に隣接する熟成度の高い地域である。景気の拡大基調が続く中、投資採算性に不確定要素
はあるが市内の開発素地の希少性は高く、当面の地価は上昇傾向で推移するものと予測する。
(3)最有効使用の判定 転換後・造成後の低層住宅地 (4)対象標準地
　の個別的要
　因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		 取引事例比較法 比準価格　　　　　     49,500 円／㎡
控除法 控除後価格　　　　     46,500 円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は浦添市を中心に隣接市町の畑・原野等から宅地へと転換しつつある宅地見込地地域の存する圏域。需要者
の中心は県内で宅地開発、分譲を手掛ける県内外の開発業者である。拡大基調が続く景況の中、投資採算性に不確定要
素はあるが市内の開発素地の希少性は高い。取引価格帯は、地勢等の開発条件のばらつきが大きく中心となる価格帯は
見出せない状況である。
(7)試算価格の調整
　 ・検証及び鑑定
　 評価額の決定の
　 理由		 比準価格は、規範性を有する宅地見込地の取引事例に基づき試算したもので、市場性を反映し実証的である。一方、控
除後価格は開発業者による宅地開発の投資採算性に着目した価格で、需要者の意思決定のプロセスを反映する価格であ
るが、造成費、販売費等の費用や宅地開発期間等の想定要素を多く含んでおり、相対的に信頼性が劣る。よって本件で
は、実証的な比準価格を重視し、控除法による控除後価格を参考として、鑑定評価額を上記の通り決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ア　同一需給圏内の類似地域にある標準地等
①□標準地　　□基準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地等番号
　[　                           　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 画地　　　　　　　　　       

行政　　　　　　　　　       

その他　　　　　　　　       
[前年標準地等の価格]
　　　　　　　　            円／㎡		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 [     ]
100
            
イ
対
象
標
準
地		 ⑧[前年対象標準地等の価格]　　　　     48,700 円／㎡ ⑨変動率 　　　　　　  +1.6 ％／年間
⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]



[地域要因]



[個別的要因]		 浦添市の人口は直近では微減傾向、世帯数は増加傾
向で推移している。景況は拡大基調が継続しており
、宅地需要は堅調である。

拡大基調が続く景況や周辺宅地需要から開発素地の
希少性は高く、宅地開発市況は堅調である。


個別的要因に変動はない。

 地域要因の比較
交通・接近　　　　　　       

環境　　　　　　　　　       

宅地造成　　　　　　　       

行政　　　　　　　　　       

その他　　　　　　　　       
３　試算価格算定内訳 浦添 3-1　宅地見込地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事例
　番号		 ②所在及び地番 ③取引時点 ④現況
　地目		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地の
　形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施設
　の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a 公０７浦添

-35		 浦添市 原野   不整形 接面道路無、
無道路地

１低専
b 公０７浦添

-31		 浦添市 原野   ほぼ長方形 西4m未舗装私
道、中間画地

２低専
地区計画等
c 公０７宜野
湾
-4		 宜野湾市 雑種地   ほぼ長方形 南東2m未舗装
道路、
中間画地

（都） １中専

(60,160)
d 調０６豊見
城
-13		 豊見城市 雑種地   不整形 接面道路無、
無道路地

｢調区｣ 
e  









NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補正 ⑫時点修正 ⑬標準化補正 ⑭推定価格
　　(円／㎡)		 ⑮地域要因
　の比較		 ⑯標準価格
　　(円／㎡)		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱査定価格
　　(円／㎡)
a (　　            )
19,249 		 100
[ 100.0]		 [ 100.7]
100		 100
[  70.0]
27,691 		 100
[  55.9]
49,537 		 画地　　    0.0


行政　　    0.0


その他　    0.0







　　　[100.0]
　　　　100
49,500 
b (　　            )
31,690 		 100
[ 100.0]		 [ 100.7]
100		 100
[ 100.0]
31,912 		 100
[  66.8]
47,772 
47,800 
c (　　            )
45,000 		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[ 100.0]
45,000 		 100
[  89.1]
50,505 
50,500 
d (　　            )
45,072 		 100
[ 100.0]		 [ 110.6]
100		 100
[  99.0]
50,353 		 100
[ 102.6]
49,077 
49,100 
e (　　            )
 		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月
　 +0.10		 画地　　　　 -30.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　  -5.0 宅地造成　　 -40.0
行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月
　 +0.10		 画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　 -10.0 宅地造成　　 -25.0
行政　　　　  +1.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月
　  0.00		 画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 交通・接近　  -8.0 環境　　　　  -5.0 宅地造成　　   0.0
行政　　　　  +2.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月
　 +0.53		 画地　　　　  -1.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　  -5.0 宅地造成　　 +20.0
行政　　　　 -10.0 その他　　　   0.0
e ％／月
　      		 画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       交通・接近　       環境　　　　       宅地造成　　      
行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　[比準価格：      49,500 円／㎡]
浦添 3-1　宅地見込地-3
(2)控除後価格算定内訳
(2)-1転換後・造成後の更地を想定した価格から求めた価格(控除法を適用した控除後価格)
①転換後・造成後の
更地を想定した価格
　(円／㎡)		 ②有効宅地化率
　を乗じた価格
　　(円／㎡)		 ③造成工事費
　　(円／㎡)		 ④公共公益施設
　負担金
　（円／㎡）		 ⑤投下資本収益
(③+④) x np (円／㎡)
n：  6.0 月 p：  1.0 ％		 ⑥販売費及び一
　般管理費
　（円／㎡)		 ⑦差引額(円／㎡)
　②-(③+④
　　　+⑤+⑥)
165,000  （　   57.6 ％）
95,040 		 21,000    1,260  8,250  64,530 
⑧投下資本収益等控除後の価格
 n: 12.0 月　p:  1.0 ％(円／㎡)		 ⑨熟成度修正
 r:  4.4 ％　m:  5.0 年(円／㎡)		 ⑩個別的要因の比較 ⑪控除後価格
　　　　(円／㎡)
　　1　
　 1+np　： 0.8929　　　　     57,619		 　　1　
　(1+r)m　： 0.8063　     46,458		 　　　　　　　　　　　　　　　　　　[100.0]
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　100		 46,500 
(2)-2転換後・造成後の更地を想定した価格の判定
取引事例比較法 NO ①取引事例
　番号		 ②取引価格
　　(円／㎡)		 ③事情補正 ④時点修正 ⑤建付減価
　の補正		 ⑥標準化補
　正		 ⑦地域要因
　の比較		 ⑧標準価格
　　(円／㎡)		 ⑨個別的要因の比較 ⑩査定価格
　　(円／㎡)
a 公０７浦添

-34

    150,806 		 100
[100.0]		 [102.3]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[ 92.2]

    167,326 		 街路　　　　   0.0
交通・接近
　　　　　　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0
行政　　　　   0.0
その他　　　   0.0

　　　　　[100.0]
　　　　　　100

    167,000 
b 公０７浦添

-9

    174,812 		 100
[100.0]		 [104.6]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[117.3]

    155,885 

    156,000 
c 公０７浦添

-8

    182,543 		 100
[100.0]		 [104.1]
100		 100
[100.0]		 100
[101.0]		 100
[110.0]

    171,042 

    171,000 
NO ⑪事情の
　内容		 ⑫月率変
　動率		 ⑬標準化補正の内訳 ⑭地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月

　  0.46		 街路　　　    0.0 交通・接近    0.0 環境　　　    0.0 街路　　　   -1.0 交通・接近   -2.0 環境　　　   -5.0
画地　　　    0.0 行政　　　    0.0 その他　　    0.0 行政　　　    0.0 その他　　    0.0
b 正常 ％／月

　  0.46		 街路　　　    0.0 交通・接近    0.0 環境　　　    0.0 街路　　　    0.0 交通・接近    0.0 環境　　　  +15.0
画地　　　    0.0 行政　　　    0.0 その他　　    0.0 行政　　　   +2.0 その他　　    0.0
c 正常 ％／月

　  0.46		 街路　　　    0.0 交通・接近    0.0 環境　　　    0.0 街路　　　    0.0 交通・接近   -2.0 環境　　　  +10.0
画地　　　   +1.0 行政　　　    0.0 その他　　    0.0 行政　　　   +2.0 その他　　    0.0
⑮比準価格 165,000 円／㎡ 
同一需給圏内の類似地域にある転換後・造成後の公示価格からの検討 ①標準地番号 ②公示価格
　　(円／㎡)		 ③時点修正 ④標準化補
　正		 ⑤地域要因
　の比較		 ⑥標準価格
　　(円／㎡)		 ⑦個別的要
　因の比較		 ⑧規準価格
　　(円／㎡)
浦添

-12
163,000 		 [104.0]
100		 100
[100.0]		 100
[103.0]
164,583 		 [100.0]
100
165,000 
⑨地域要因の比較の内訳
街路　　   0.0
交通・接近　　  +3.0
環境　　   0.0
行政　　   0.0
その他　    0.0
転換後・造成後の更地を想定した価格 165,000 円／㎡ 
(2)-3想定開発区域の概況及び想定開発工事の概要
＊開発区域面積　　　　　　　　　　　　　　   3,000 ㎡
　うち既存公共用地面積　　　　　　　　　　      32 ㎡

＊開発区域の範囲（標準地を中心として）
　東     25 ｍ、西     25 ｍ、南     25 ｍ、北     65 ｍ

＊開発区域の土地の利用状況
　田　    ％、畑　 80 ％、森林　    ％、その他　 20 ％

＊造成画地数　　　　　　　　　　　　　      9　画地
＊１画地平均面積 　　　　　　　　　　　　    192 ㎡
＊平均盛土高　　　　　　　　　　　　　　　   2.0 ｍ
＊造成後の公共減歩率　　　　　　　　　　　  42.4 ％
＊既存公共用地率　　　　　　　　　　　　　   1.1 ％
＊造成後の減歩率　　　　　　　　　　　　　  41.3 ％		 ＊擁壁工事の概要
　平均擁壁高約２ｍで傾斜面補強
　
　
　
＊道路工事の概要
　幅員約６ｍアスファルト舗装
　
　
　
＊排水工事の概要
　下水管接続
　
　
　		 ＊公園緑地の工事の概要
　１５０㎡の近隣公園施設を設置
　
　
　
＊水道工事の概要
　　引込延長　　　　　　　 100.0 ｍ
＊電気工事の概要
　　引込延長　　　　　　　 100.0 ｍ
＊その他
　地勢や畑地としての利用状況によ
　り、宅地開発に着手するには熟成
　期間を要する。
　
　
４　不動産ＩＤ 浦添 3-1　宅地見込地-4
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　浦添市安波茶三丁目７５３番
 3608000126818-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
備考 　
別記様式第二 鑑定評価書（令和 7 年地価公示）
令和7年1月15日　提出
浦添 3-1　宅地見込地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
浦添 3-1 沖縄県 沖縄 氏名  不動産鑑定士　平良　修   TEL. 
鑑定評価額 125,000,000 円  １㎡当たりの価格 49,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月9日 (6)
路
線
価		 [令和6年1月]
路線価又は倍率		 100,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和6年12月22日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 当該土地に工作物又は立木等がなく、かつ、使用収益を制約する権利の存しないものとしての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地		 ①所在及び地番 浦添市安波茶３丁目７５３番
 ②地積(㎡) 2,555  ⑨法令上の規制等
③形状 ④土地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給
処理施
設状況		 ⑧主要な交通施設との
　接近の状況		 １低専
(50,100)

（その他）

1:1.2		 畑 住宅地域に隣接する熟成度の高い地域 安波茶停

140m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東   25 ｍ、西   25 ｍ、南   20 ｍ、北   80 ｍ ②標準的使用 原野
③標準的画地の形状等 間口　約　　   50.0 ｍ、奥行　約　　   50.0 ｍ、規模　　      2,500 ㎡程度、形状　ほぼ正方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 道

路		 接面道路なし 交通

施設		 安波茶停　南西方

140m		 法令

規制		 １低専
(50,100)
⑤地域要因の
　将来予測		 幹線背後に位置する宅地見込地地域で、今後もモノレール駅周辺及び周辺地域の開発整備に伴う地価上昇の影響
を受けるものと予測される。地価は上昇傾向で推移するものと予測される。
(3)最有効使用の判定 転換後・造成後は低層住宅地 (4)対象標準地
　の個別的要
　因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		 取引事例比較法 比準価格　　　　　     49,000 円／㎡
控除法 控除後価格　　　　     48,900 円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は浦添市を中心とした沖縄本島中南部の宅地見込地地域と判断した。需要者の中心は県内外の開発分譲業者
が中心である。造成費高騰の影響はあるがモノレール駅周辺及び周辺地域の開発整備の進捗に伴う地価上昇の影響を受
け、需給関係はやや強含み傾向で推移している。市場の中心となる価格帯は土地が坪当たり４万円～１８万円程度、取
引総額については画地規模や個別的要因の条件により価格帯がまちまちである。
(7)試算価格の調整
　 ・検証及び鑑定
　 評価額の決定の
　 理由		 比準価格は、市場性を反映した規範性の高い価格が求められた。控除法に基づく価格は、開発業者の観点からの投資採
算性に着目した需要者価格であるが、造成費高騰の影響もあり将来予測において、やや不確定な部分が介在しており、
規範性は相対的に劣る。従って比準価格を採用して、控除後価格は参考程度として、一般的要因の動向や地価調査基準
地価格も考慮し鑑定評価額を上記の通り決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ア　同一需給圏内の類似地域にある標準地等
①□標準地　　■基準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地等番号
　[　浦添 3-1                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 画地　　　　　　　　　    0.0

行政　　　　　　　　　    0.0

その他　　　　　　　　    0.0
[前年標準地等の価格]
　　　　　　　　     41,000 円／㎡		 [100.4]
100		 100
[100.0]		 100
[ 85.1]		 [100.0]
100
     48,400 
イ
対
象
標
準
地		 ⑧[前年対象標準地等の価格]　　　　     48,700 円／㎡ ⑨変動率 　　　　　　  +0.6 ％／年間
⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]



[地域要因]



[個別的要因]		 市内においては、世帯数は増加傾向にある。造成費
高騰の影響はあるが市内の宅地価格上昇の影響を受
け宅地見込地需要は強含み傾向にある。

安波茶地区の世帯数は増加傾向で駅周辺及び周辺地
域の開発整備の進捗に伴う地価上昇の影響を受けて
需要は高まっている。

個別的要因に変動はない。

 地域要因の比較
交通・接近　　　　　　   -5.0

環境　　　　　　　　　  -13.0

宅地造成　　　　　　　   +3.0

行政　　　　　　　　　    0.0

その他　　　　　　　　    0.0
３　試算価格算定内訳 浦添 3-1　宅地見込地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事例
　番号		 ②所在及び地番 ③取引時点 ④現況
　地目		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地の
　形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施設
　の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a 公０７浦添

-31		 浦添市 原野   ほぼ長方形 西4m未舗装私
道、中間画地

２低専
地区計画等
b 公０７宜野
湾
-4		 宜野湾市 雑種地   ほぼ長方形 南東2m未舗装
道路、
中間画地

（都） １中専

(60,160)
c 公０７宜野
湾
-11		 宜野湾市 原野   不整形 接面道路無、
無道路地

２住居
d 公０７沖縄

-19		 沖縄市 宅地   台形 西2m道路、
中間画地

（都） 

(70,200)
e 公０７浦添

-35		 浦添市 原野   不整形 接面道路無、
無道路地

１低専
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補正 ⑫時点修正 ⑬標準化補正 ⑭推定価格
　　(円／㎡)		 ⑮地域要因
　の比較		 ⑯標準価格
　　(円／㎡)		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱査定価格
　　(円／㎡)
a (　　            )
31,690 		 100
[ 100.0]		 [ 100.7]
100		 100
[ 100.0]
31,912 		 100
[  73.7]
43,300 		 画地　　    0.0


行政　　    0.0


その他　    0.0







　　　[100.0]
　　　　100
43,300 
b (　　            )
45,000 		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[ 100.0]
45,000 		 100
[  92.2]
48,807 
48,800 
c (　　            )
58,200 		 100
[ 100.0]		 [ 102.4]
100		 100
[ 100.0]
59,597 		 100
[  82.1]
72,591 
72,600 
d (　　            )
29,527 		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[ 100.0]
29,527 		 100
[  72.7]
40,615 
40,600 
e (　　            )
19,249 		 100
[ 100.0]		 [ 100.7]
100		 100
[  70.0]
27,691 		 100
[  54.0]
51,280 
51,300 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月
　 +0.10		 画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 交通・接近　  -3.0 環境　　　　  -5.0 宅地造成　　 -20.0
行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月
　  0.00		 画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 交通・接近　  -5.0 環境　　　　  -3.0 宅地造成　　   0.0
行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月
　 +0.34		 画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 交通・接近　  -4.0 環境　　　　  -5.0 宅地造成　　 -10.0
行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月
　  0.00		 画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 交通・接近　  -3.0 環境　　　　 -15.0 宅地造成　　 -10.0
行政　　　　  -2.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月
　 +0.10		 画地　　　　 -30.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 -10.0 宅地造成　　 -40.0
行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　[比準価格：      49,000 円／㎡]
浦添 3-1　宅地見込地-3
(2)控除後価格算定内訳
(2)-1転換後・造成後の更地を想定した価格から求めた価格(控除法を適用した控除後価格)
①転換後・造成後の
更地を想定した価格
　(円／㎡)		 ②有効宅地化率
　を乗じた価格
　　(円／㎡)		 ③造成工事費
　　(円／㎡)		 ④公共公益施設
　負担金
　（円／㎡）		 ⑤投下資本収益
(③+④) x np (円／㎡)
n：  6.0 月 p：  1.0 ％		 ⑥販売費及び一
　般管理費
　（円／㎡)		 ⑦差引額(円／㎡)
　②-(③+④
　　　+⑤+⑥)
137,000  （　   68.8 ％）
94,256 		 15,600    936  5,600  72,120 
⑧投下資本収益等控除後の価格
 n: 18.0 月　p:  1.0 ％(円／㎡)		 ⑨熟成度修正
 r:  5.1 ％　m:  4.5 年(円／㎡)		 ⑩個別的要因の比較 ⑪控除後価格
　　　　(円／㎡)
　　1　
　 1+np　： 0.8475　　　　     61,122		 　　1　
　(1+r)m　： 0.7994　     48,861		 　　　　　　　　　　　　　　　　　　[100.0]
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　100		 48,900 
(2)-2転換後・造成後の更地を想定した価格の判定
取引事例比較法 NO ①取引事例
　番号		 ②取引価格
　　(円／㎡)		 ③事情補正 ④時点修正 ⑤建付減価
　の補正		 ⑥標準化補
　正		 ⑦地域要因
　の比較		 ⑧標準価格
　　(円／㎡)		 ⑨個別的要因の比較 ⑩査定価格
　　(円／㎡)
a 公０７浦添

-1

    137,386 		 100
[100.0]		 [104.1]
100		 100
[  /  ]		 100
[101.0]		 100
[ 98.4]

    143,905 		 街路　　　　   0.0
交通・接近
　　　　　　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0
行政　　　　   0.0
その他　　　   0.0

　　　　　[100.0]
　　　　　　100

    144,000 
b 公０７浦添

-2

    122,740 		 100
[100.0]		 [103.7]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[ 96.4]

    132,035 

    132,000 
c 公０７浦添

-15

    145,119 		 100
[100.0]		 [104.6]
100		 100
[100.0]		 100
[101.9]		 100
[ 87.7]

    169,857 

    170,000 
NO ⑪事情の
　内容		 ⑫月率変
　動率		 ⑬標準化補正の内訳 ⑭地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月

　  0.46		 街路　　　    0.0 交通・接近    0.0 環境　　　    0.0 街路　　　   -4.0 交通・接近   +1.5 環境　　　   -2.0
画地　　　   +1.0 行政　　　    0.0 その他　　    0.0 行政　　　   +3.0 その他　　    0.0
b 正常 ％／月

　  0.46		 街路　　　    0.0 交通・接近    0.0 環境　　　    0.0 街路　　　   -2.0 交通・接近   +0.5 環境　　　   -5.0
画地　　　    0.0 行政　　　    0.0 その他　　    0.0 行政　　　   +3.0 その他　　    0.0
c 正常 ％／月

　  0.46		 街路　　　    0.0 交通・接近    0.0 環境　　　    0.0 街路　　　   -4.0 交通・接近   -2.5 環境　　　   -9.0
画地　　　   +1.9 行政　　　    0.0 その他　　    0.0 行政　　　   +3.0 その他　　    0.0
⑮比準価格 137,000 円／㎡ 
同一需給圏内の類似地域にある転換後・造成後の公示価格からの検討 ①標準地番号 ②公示価格
　　(円／㎡)		 ③時点修正 ④標準化補
　正		 ⑤地域要因
　の比較		 ⑥標準価格
　　(円／㎡)		 ⑦個別的要
　因の比較		 ⑧規準価格
　　(円／㎡)
浦添

-12
164,000 		 [100.0]
100		 100
[103.0]		 100
[120.9]
131,698 		 [100.0]
100
132,000 
⑨地域要因の比較の内訳
街路　　  +1.0
交通・接近　　  -1.5
環境　　 +18.0
行政　　  +3.0
その他　    0.0
転換後・造成後の更地を想定した価格 137,000 円／㎡ 
(2)-3想定開発区域の概況及び想定開発工事の概要
＊開発区域面積　　　　　　　　　　　　　　   3,000 ㎡
　うち既存公共用地面積　　　　　　　　　　      11 ㎡

＊開発区域の範囲（標準地を中心として）
　東     25 ｍ、西     25 ｍ、南     20 ｍ、北     30 ｍ

＊開発区域の土地の利用状況
　田　    ％、畑　 60 ％、森林　    ％、その他　 40 ％

＊造成画地数　　　　　　　　　　　　　     11　画地
＊１画地平均面積 　　　　　　　　　　　　    187 ㎡
＊平均盛土高　　　　　　　　　　　　　　　   1.0 ｍ
＊造成後の公共減歩率　　　　　　　　　　　  31.4 ％
＊既存公共用地率　　　　　　　　　　　　　   0.4 ％
＊造成後の減歩率　　　　　　　　　　　　　  31.2 ％		 ＊擁壁工事の概要
　平均擁壁高約１ｍで傾斜面補強
　
　
　
＊道路工事の概要
　幅員約６ｍアスファルト舗装
　
　
　
＊排水工事の概要
　下水管接続
　
　
　		 ＊公園緑地の工事の概要
　近隣公園施設を設置
　
　
　
＊水道工事の概要
　　引込延長　　　　　　　 101.0 ｍ
＊電気工事の概要
　　引込延長　　　　　　　 101.0 ｍ
＊その他
　　幹線背後に位置し、宅地需要は
　強いが、地勢や畑地としての利用
　状況により、宅地開発に着手する
　には熟成期間を要する。
　
４　不動産ＩＤ 浦添 3-1　宅地見込地-4
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　浦添市安波茶三丁目７５３番
 3608000126818-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
備考