令和7年1月14日　提出 浦添 -10　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   浦添 -10 沖縄県 沖縄 氏名  不動産鑑定士　富塚　祐子   TEL.

鑑定評価額 23,200,000 円  １㎡当たりの価格 115,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月11日 (6) 路 線 価 [令和6年1月] 路線価又は倍率 86,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和7年1月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 浦添市宮城６丁目８３６番２９ ｢宮城６－１６－６｣ ②地積 　(㎡) 202   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １中専 (60,150) （その他） 1:1.5 住宅 ＲＣ2 中規模一般住宅、ア パート等が混在する 住宅地域 南西4m私道 水道、下水 小湾停 270m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    70 ｍ、西   100 ｍ、南    50 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  11.0 ｍ、奥行　約　　  18.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特記すべき事項はない。 街 路 基準方位　北　　　 ４ｍ私道 交通 施設 小湾停南東方 270m 法令 規制 １中専 (60,150) ⑤地域要因の将 　来予測 旧来からの既成住宅地域であり、主要幹線道路からのアクセス及び競争力が若干劣るが、市内全域の住宅地価の 上昇傾向を受け、地価は微増傾向で推移している。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    115,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、市内全域の旧来からの既成住宅地域であり、主要な需要者層は浦添市に地縁的選好性を有する世帯等個 人であり、昨今は圏外からの転入者等も見られる。道路幅員が狭く、街路条件等から新興の区画整然とした住宅地域に 比較すると競争力は劣るが、一定の需要が見込める。昨今の住宅価格上昇から、地価上昇が鈍化傾向にあり、土地は約 ２００㎡程度で２，５００万円前後、中古建物込みで４，５００万円前後が取引の中心となる。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は、地域要因が類似し、市場の特性を反映する事例から適切に比準を行って求めており規範性が高い。収益還 元法は収益性に着目した価格であるが、昨今の建築費の高騰及び土地価格に見合う賃料が得られていないため比準価格 に比して著しく低位に求められたので採用しなかった。従って本件では、比準価格を採用し、代表標準地との均衡に留 意し、更に昨今の不動産市場、経済情勢を念頭におき鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　浦添 -2                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　  +2.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    172,000 円／㎡ [105.2] 100 100 [102.0] 100 [157.0] [101.0] 100 114,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    109,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 浦添市の人口は増加傾向、市内区画整理事業 、広域開発計画も進行中であり市内経済は概 ね好調 近隣地域内において、地域要因に変動を及ぼ す事業等は認められない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +3.0 交通・接近　　　  -2.0 環境　　　　　　 +51.0 行政　　　　　　  +3.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +5.5 ％  ％