令和7年1月13日　提出 浦添 -4　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   浦添 -4 沖縄県 沖縄 氏名  不動産鑑定士　半場　吉朗   TEL.

鑑定評価額 29,200,000 円  １㎡当たりの価格 148,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月10日 (6) 路 線 価 [令和6年1月] 路線価又は倍率 110,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和6年12月24日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 浦添市前田１丁目１１９番２ ｢前田１－２７－２４｣ ②地積 　(㎡) 197   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ２低専 (50,150) （その他） 1:1 住宅 ＲＣ2 一般住宅及び共同住 宅等が混在する既成 住宅地域 南西7.5m市道 水道、下水 浦添前田 320m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   180 ｍ、西    60 ｍ、南   150 ｍ、北    90 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  13.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特記すべき事項はない 街 路 基準方位北　７．５ ｍ　市道 交通 施設 浦添前田駅　南東方 320m 法令 規制 ２低専 (50,150) ⑤地域要因の将 　来予測 戸建住宅を中心とした既成住宅地域であり、近隣地域内に大きな変動要因はない。一方でモノレール駅周辺街路 整備や熟成度の向上が見られ、今後も生活利便性の向上を伴いながら、現状の利用が継続されると予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    148,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は浦添市の既成住宅地域の存する圏域である。典型的需要者としては市内もしくは周辺市町に居住する個人 であり、自己使用目的の一次取得者が中心である。好調な観光需要を背景とし県内景気回復が進む中、モノレール駅へ の接近性等による利便性の高い住宅地域への需要は高まっており、取引は堅調に推移している。取引の中心価格帯は、 土地については２００㎡前後で２８００万円～３１００万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は同一需給圏内の代替競争関係のある事例を採用することで、取引市場の実態を反映した実証的な価格が求め られた。一方、収益価格については、居住の快適性が重視される住宅地域であり、想定建物に係る標準的な賃料、建築 費等を勘案すると、建築費高騰の影響もあり、経済合理性に適った建物想定は困難と判断し適用を断念した。よって、 規範性の高い比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　浦添 -2                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　  +2.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    172,000 円／㎡ [105.2] 100 100 [102.0] 100 [121.2] [101.0] 100 148,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    137,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 観光需要の拡大や雇用情勢の改善を背景に、 沖縄県内経済は回復基調にあり、物価上昇や 人手不足の影響を受けつつも、堅調な推移を 見せている。 戸建住宅を中心とした既成住宅地域であるが 、モノレール駅周辺街路整備及び熟成度の向 上により、地価は上昇傾向で推移している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +1.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　 +20.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +8.0 ％  ％