令和7年1月15日　提出 石垣 -2　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   石垣 -2 沖縄県 沖縄 氏名  不動産鑑定士　竹内　優志   TEL.

鑑定評価額 19,800,000 円  １㎡当たりの価格 70,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月9日 (6) 路 線 価 [令和6年1月] 路線価又は倍率 47,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和6年12月1日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 石垣市字新川喜田盛１４番１ ②地積 　(㎡) 283   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） １住居 (60,200) （その他） (60,160) 1:1.2 住宅 ＲＣ1 中規模一般住宅等が 建ち並ぶ既成住宅地 域 北東3.4m市道 水道、下水 桃林寺前停 150m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    30 ｍ、西   180 ｍ、南    30 ｍ、北   120 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  16.0 ｍ、奥行　約　　  18.0 ｍ、規模　　       280 ㎡程度、形状　ほぼ正方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない。 街 路 基準方位北、３．４ ｍ市道 交通 施設 桃林寺前停　北西方 150m 法令 規制 （都） １住居 (60,160) ⑤地域要因の将 　来予測 市内住宅需要や周辺の建替状況より、地域内に近時に生じた空地は一時的なものと判断する。今後地域は、戸建 住宅の新築、建替を伴いつつ、概ね現況の住環境を維持し推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 標準的使用とほぼ同じ戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     70,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は市内中心市街地に亘る住宅地域。特にやや西部に位置する新川エリアの既成住宅地域との代替競争関係が 強い。地縁的選好性がやや働き、需要者は圏内居住の一次取得者が中心だが、近年は圏外転入者や不動産業者も増えつ つある。島内中心部に対する住宅需要は引き続き強く、当圏内でも需要は堅調。一方供給は依然低位。土地は３００㎡ 程度で２１００万円前後が需要の中心。なお画地小口化による従来水準を上回る木造分譲取引も依然周辺で見られる。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 賃貸需要は認められるが、近年島内建築費が依然高騰しており、加えて街路条件を考慮すると、経済合理性を有する賃 貸住宅経営が不可能と判断される為、収益還元法は非適用とした判断は概ね妥当である。一方、比準価格は典型的需要 者の観点である居住の快適性等に留意し、適切に各種補修正及び要因比較を行った上で試算しており、市場特性との適 合性及び説得力は高い。よって本件では、市場性を反映する比準価格をもって、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       画地　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     58,600 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] Ｒ５市内取引件数は前年比で微増、面積は微 減だった。Ｒ６は９月迄の累計で面積が昨年 比＋６５％、件数が＋３７％と大幅に増加し た。 周辺では建物取壊し後の規模の比較的大きな 画地が、５区画程度に区分され、従来水準を 上回る売り希望価格にて戸建分譲されている 。 対象標準地が属する地域の標準的画地で、競 争力の程度は概ね中位。なお当該競争力の変 動は特段認められない。 行政　　　　       その他　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +19.5 ％  ％