令和7年1月15日　提出 石垣 -1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   石垣 -1 沖縄県 沖縄 氏名  不動産鑑定士　髙平　光一   TEL.

鑑定評価額 18,700,000 円  １㎡当たりの価格 70,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月10日 (6) 路 線 価 [令和6年1月] 路線価又は倍率 48,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和7年1月9日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 石垣市字登野城村内１０４番 ②地積 　(㎡) 265   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） １住居 (60,200) （その他） (60,160) 1:1 住宅 ＲＣ2 中規模一般住宅が多 い既成住宅地域 南西3.2m市道 水道 裁判所前停 240m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   130 ｍ、西   120 ｍ、南   100 ｍ、北   190 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  16.0 ｍ、奥行　約　　  17.0 ｍ、規模　　       270 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北　３． ２ｍ市道 交通 施設 裁判所前停北東方 240m 法令 規制 （都） １住居 (60,160) ⑤地域要因の将 　来予測 近隣地域は低層住宅を中心とした住宅地域で、地域内に大きな変動要因はないため、今後も現状を維持すると予 測する。需要は底堅く、供給も少ないため、地価は上昇傾向にある。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     70,500 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は石垣市における既存住宅地域である。需要者の中心は地縁的選好性を有する地元住民が中心となるが、近 年は県外からの需要も認められる。需要は底堅い一方で、供給があまり見られないことから、地価の上昇は顕著である 。３００㎡程度の更地における中心価格帯は１８００万円から２０００万円程度である。また、木造建売住宅も散見さ れるようになっており、４０００万円前後で売られている。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は石垣市内の類似した住宅地の取引事例を採用して試算しており、市場性を反映した実証的な価格で規範性は 高い。この地域は共同住宅は散見される程度であり、投資目的での取引は少なく、昨今の建築費高騰により収益性が見 いだせないことから収益還元法は適用しなかった。本件においては、規範性の高い比準価格を採用し、代表標準地との 検討を考慮のうえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　石垣 -2                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     58,600 円／㎡ [119.3] 100 100 [100.0] 100 [101.0] [101.0] 100 69,900  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     59,600 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 好調な観光業に支えられ、不動産の収益性が 向上し、住宅地や商業地の土地需要は堅調で 不動産市況は引き続き好調である。 周辺地域には新築木造住宅の分譲がみられ、 県内外からの需要が旺盛で、取引価格水準が 高く、地価の上昇が顕著な地域となっている 。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  +1.0 環境　　　　　　   0.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +18.3 ％  ％