別記様式第一 鑑定評価書（令和 7 年地価公示）
令和7年1月15日　提出
宜野湾 5-7　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
宜野湾 5-7 沖縄県 沖縄 氏名  不動産鑑定士　宇久　信正   TEL.
鑑定評価額 354,000,000 円  １㎡当たりの価格 164,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月11日 (6)
路
線
価		 [令和6年1月]
路線価又は倍率		 120,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和6年12月20日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 宜野湾市大山７丁目１４００番６７
｢大山７－５－５｣		 ②地積
　(㎡)		 2,158  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 準工
(60,200)

（その他）



(70,200)

2:1		 店舗

Ｓ1		 国道沿いに店舗、事
務所等が建ち並ぶ商
業地域		 南東50m国道、南西側道 水道、下水 老人ホーム愛誠園前停

160m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東   360 ｍ、西   380 ｍ、南     0 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 低層店舗地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  64.0 ｍ、奥行　約　　  33.5 ｍ、規模　　     2,100 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 国道５８号宜野湾バイパス沿
線の商業地域		 街

路		 ５０ｍ国道 交通

施設		 老人ホーム愛誠園前停
南西方
160m		 法令

規制		 準工
(70,200)
⑤地域要因の将
　来予測		 宜野湾バイパスの交通量、画地規模、背後地の状況及び店舗等の集積の状態、国道５８号本線沿線の価格動向等
から判断して、需要は底堅く価格は上昇傾向と判断した。
(3)最有効使用の判定 低層店舗地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 角地　　　　　　　　　　　　　　  +3.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    164,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     69,600 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、市内の幹線及び副幹線道路沿線に存する商業地域であり、一部隣接市内の類似地域等を含むものと判断
される。画地規模等も考慮して、需要者は、県内外の法人、投資法人等と判断される。同一路線上には、国内の著名な
企業のチェーン店等も存することから、市内外の集客が今後も見込める地域である。画地規模が比較的大きく、総額が
高くなるため中心となる価格帯の判断は困難である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格は、類似の取引事例を適切に補・修正して試算した。収益価格は、現下の建築費高騰及び賃料水準による投資
の不採算性を反映し、やや低位に試算された。隣接市町の郊外型大型店舗等が存する商業地域との競合の程度、取引価
格の推移動向及び入域観光客数の増加等の回復基調にある県内景気の動向等も考慮した結果、市場性を反映した比準価
格を標準に、収益価格を参考とし、代表標準地との比較検討を行って鑑定評価額を上記の通り決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　宜野湾 5-2                 　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　  +1.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    195,000 円／㎡		 [107.2]
100		 100
[101.0]		 100
[130.1]		 [103.0]
100		 164,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    152,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 市内人口は増加傾向にある。高齢化率は県と
同様上昇傾向。取引件数、取引面積ともに（
１０月までの合計）前年比上昇となった。


県内の入域観光客数の増加に伴い、外国人（
台湾、韓国、米国等）の入店客も多く見られ
るようになってきた。


対象標準地の最有効使用に影響を及ぼす変動
要因は無い。

 行政　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  -1.0
交通・接近　　　  +0.5
環境　　　　　　 +24.5
行政　　　　　　  +5.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+7.9 ％  ％
３　試算価格算定内訳 宜野湾 5-7　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a 公０７宜野
湾
-2		 宜野湾市

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 北西18m国道、
中間画地
１低専

(64,144)
b 調０６宜野
湾
-26		 宜野湾市

 更地


   
（　          ） 		 長方形 北西7.2m市道
、南西3.5m、
南東3.5m、
三方路
商業

(90,400)
c 調０６宜野
湾
-12		 宜野湾市

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南西20m市道、
北西6m、角地
２住居

(70,200)
d 調０６宜野
湾
-22		 宜野湾市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北西18m市道、
中間画地
１住居

(70,200)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
143,631  		 100
[ 100.0]		 [ 106.4]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  97.0]
157,550 		 100
[  98.9]
159,302 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +3.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 103.0]
　　　　 100
164,000 
b (　           ) 
145,304  		 100
[ 100.0]		 [ 109.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.8]
157,124 		 100
[  97.4]
161,318 
166,000 
c (　           ) 
210,488  		 100
[ 100.0]		 [ 114.1]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 102.0]
235,458 		 100
[ 149.8]
157,182 
162,000 
d (　           ) 
240,948  		 100
[ 100.0]		 [ 108.3]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
260,947 		 100
[ 140.6]
185,595 
191,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.64 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +3.0 環境　　　　  -4.0
画地　　　　  -3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.64 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.0 交通・接近　  +2.0 環境　　　　 -10.5
画地　　　　  +0.8 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 +10.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.64 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +4.0 環境　　　　 +44.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.64 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　 +42.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    164,000 円／㎡]  



宜野湾 5-7　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地のため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

17,756,282 
4,371,983 
13,384,299 
6,911,200 
6,473,099 		 （　0.9750）
6,311,272 		 （  4.7 -  0.5 ）
4.2％  
⑧収益価格 　    150,268,381 円　　　　（　     69,600 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
宜野湾 5-7　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗 600.00 Ｓ1 600.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
準工

 70 ％   200 ％   200 ％   2,158 ㎡     64.0 m x   33.5 m  前面道路：国道     　  50.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階フロア貸し、賃貸市場動向より、容積限度まで使用しないことが妥当。 ⑦有効率　  95.0 ％
の理由		 地域の標準的使用であるため
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
600.00 
95.0 
570.00 
2,703 
1,540,710 		 3.0  4,622,130 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
600.00 
95.0 
570.00 

1,540,710 		 4,622,130 
0 
⑨年額支払賃料      1,540,710 円　×　12ヶ月　＝　      18,488,520 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     570.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        18,488,520 円　　×　　   4.2 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       776,518 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 17,712,002 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         4,622,130 円　×　　  95.8 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          44,280 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      17,756,282 円　　　　（　         8,228 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,710 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,703 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
宜野湾 5-7　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 636,000 円  　　　　    106,000,000　×　　　　   0.6 ％
②維持管理費 831,983 円  　　　       18,488,520　×　　　　   4.5 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　    1,950,000 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      742,000 円  　　　　    106,000,000　×　　  50.0 ％　×　  14.00 /1000
④損害保険料       106,000 円  　　　　    106,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       106,000 円  　　　　    106,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       4,371,983 円　（　　　　　　         2,026 円／㎡）　　（経費率　　  24.6 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.7 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.5 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 45 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 40 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 27 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 25 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9750    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 106,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 176,000 円／㎡　×　     600.00 ㎡　×　(100% ＋　       ％)
②元利逓増償還率 0.0652     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0521 ×　 45 ％　＋　0.0628 ×  30 ％　＋ 0.0915 ×　 25 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 6,911,200 円  
（　　　　　         3,203 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 17,756,282 円      
②総費用 4,371,983 円      
③純収益　①－② 13,384,299 円      
④建物等に帰属する純収益 6,911,200 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 6,473,099 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 6,311,272 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        2,925 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.2 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　    150,268,381 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      69,600 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 宜野湾 5-7　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　宜野湾市大山七丁目１４００番６７
 3608000068677-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 7 年地価公示）
令和7年1月14日　提出
宜野湾 5-7　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
宜野湾 5-7 沖縄県 沖縄 氏名  不動産鑑定士　山内　博人   TEL.
鑑定評価額 352,000,000 円  １㎡当たりの価格 163,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月14日 (6)
路
線
価		 [令和6年1月]
路線価又は倍率		 120,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和7年1月7日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 宜野湾市大山７丁目１４００番６７
｢大山７－５－５｣		 ②地積
　(㎡)		 2,158  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 準工
(60,200)

（その他）



(70,200)

2:1		 店舗

Ｓ1		 国道沿いに店舗、事
務所等が建ち並ぶ商
業地域		 南東50m国道、南西側道 水道、下水 老人ホーム愛誠園前停

160m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東   360 ｍ、西   380 ｍ、南     0 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 低層店舗地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  64.0 ｍ、奥行　約　　  33.5 ｍ、規模　　     2,100 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特記すべき事項はない 街

路		 ５０ｍ　国道 交通

施設		 老人ホーム愛誠園前停
　南西方
160m		 法令

規制		 準工
(70,200)
⑤地域要因の将
　来予測		 当該地域は、牧港交差点から伊佐三叉路へ延びる国道５８号宜野湾バイパス沿いの片側路線商業地域。沿道サー
ビス施設等を中心に各業種が協業的に繁華性を発揮し、商業床需要は底堅く、地価は上方調整過程にある。
(3)最有効使用の判定 低層店舗地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 角地　　　　　　　　　　　　　　  +3.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    163,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     69,400 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は宜野湾市及び隣接市町村内の幹線道路及び準幹線道路沿い等の商業地域。需要者の中心は自己の業務用不
動産市場及び投資用不動産市場に参入する複数事業展開・単独展開の上場・非上場、地元法人事業者等が想定される。
自動車利用客を対象とした大型店舗、物流中継基地としての効率性に優る流通業務関連施設、遊戯施設等も混在し、需
要の強弱は買希望は多く、売物件は概して少ない。更地で約３億５千万円程度の物件が需要の中心である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 県都那覇市に伸びる沖縄西海岸道路が開通したことから沖縄本島中部圏との交通アクセスが改善し、近隣地域を含む周
辺は年々地域開発が進捗している。商業宣伝効果に優るバイパス沿いは、中層を留保した土地利用や自用物件が多く、
有効・実需を反映した収益価格は堅めとなった。商工混在の地域特性により市場の実態を反映した実証的・客観的な比
準価格を採用し、収益価格を参考程度に止め、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　宜野湾 5-2                 　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　  +1.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    195,000 円／㎡		 [107.2]
100		 100
[101.0]		 100
[130.8]		 [103.0]
100		 163,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    152,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 国道沿い等に地元顧客や観光客対象の郊外型
大型店等の新規出店など積極的投資活動が見
られ、商業床需要の二極化・多極化が認めら
れる。

地域要因に格別の変動はない




角地　＋３％


 行政　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　 +27.0
行政　　　　　　  +3.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+7.2 ％  ％
３　試算価格算定内訳 宜野湾 5-7　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a 公０７宜野
湾
-34		 宜野湾市

 更地


   
（　          ） 		 長方形 南東45m国道、
中間画地
準工

(60,200)
b 調０６中城

-5		 中頭郡中城村

 更地


   
（　          ） 		 不整形 南東17m村道、
北6m、南12m、
三方路
１中専

(70,200)
c 公０７浦添

-24		 浦添市

 更地


   
（　          ） 		 長方形 南西12m市道、
南東3.8m、
角地
１住居

(70,200)
d 公０７浦添

-32		 浦添市

 更地


   
（　          ） 		 不整形 北東13m市道、
北西7.5m、
南西3.5m、
三方路
１中専

(70,150)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
195,611  		 100
[ 100.0]		 [ 105.1]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
205,587 		 100
[ 130.0]
158,144 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +3.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 103.0]
　　　　 100
163,000 
b (　           ) 
166,480  		 100
[ 100.0]		 [ 105.6]
100		 100
[   /  ]		 100
[  98.8]
177,938 		 100
[ 112.7]
157,886 
163,000 
c (　           ) 
191,515  		 100
[ 100.0]		 [ 106.2]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 101.0]
201,375 		 100
[ 129.0]
156,105 
161,000 
d (　           ) 
189,453  		 100
[ 100.0]		 [ 102.8]
100		 100
[   /  ]		 100
[  98.8]
197,123 		 100
[ 124.5]
158,332 
163,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.64 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 +30.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.28 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -5.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　 +21.0
画地　　　　  -1.2 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -1.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.56 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -6.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　 +40.0
画地　　　　  +1.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -1.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.46 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -6.0 交通・接近　  -4.0 環境　　　　 +38.0
画地　　　　  -1.2 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    163,000 円／㎡]  



宜野湾 5-7　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地内にある商業地域で、再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

17,736,575 
4,371,060 
13,365,515 
6,911,200 
6,454,315 		 （　0.9750）
6,292,957 		 （  4.7 -  0.5 ）
4.2％  
⑧収益価格 　    149,832,310 円　　　　（　     69,400 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
宜野湾 5-7　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗 600.00 Ｓ1 600.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
準工

 70 ％   200 ％   200 ％   2,158 ㎡     64.0 m x   33.5 m  前面道路：国道     　  50.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 収益性の観点から１棟貨し、１Ｆ形式。１フロア平均面積を想定。 ⑦有効率　  95.0 ％
の理由		 低層店舗としては標準的
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
600.00 
95.0 
570.00 
2,700 
1,539,000 		 3.0  4,617,000 
3.0  4,617,000 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
600.00 
95.0 
570.00 

1,539,000 		 4,617,000 
4,617,000 
⑨年額支払賃料      1,539,000 円　×　12ヶ月　＝　      18,468,000 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     570.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により担保済み  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        18,468,000 円　　×　　   4.2 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       775,656 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 17,692,344 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         4,617,000 円　×　　  95.8 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          44,231 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
        4,617,000 円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      17,736,575 円　　　　（　         8,219 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,707 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,700 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
宜野湾 5-7　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 636,000 円  　　　　    106,000,000　×　　　　   0.6 ％
②維持管理費 831,060 円  　　　       18,468,000　×　　　　   4.5 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　    1,950,000 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      742,000 円  　　　　    106,000,000　×　　  50.0 ％　×　  14.00 /1000
④損害保険料       106,000 円  　　　　    106,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       106,000 円  　　　　    106,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       4,371,060 円　（　　　　　　         2,026 円／㎡）　　（経費率　　  24.7 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.7 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.5 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 45 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 40 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 27 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 25 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9750    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 106,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 176,000 円／㎡　×　     600.00 ㎡　×　(100% ＋　       ％)
②元利逓増償還率 0.0652     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0521 ×　 45 ％　＋　0.0628 ×  30 ％　＋ 0.0915 ×　 25 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 6,911,200 円  
（　　　　　         3,203 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 17,736,575 円      
②総費用 4,371,060 円      
③純収益　①－② 13,365,515 円      
④建物等に帰属する純収益 6,911,200 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 6,454,315 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 6,292,957 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        2,916 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.2 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　    149,832,310 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      69,400 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 宜野湾 5-7　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　宜野湾市大山七丁目１４００番６７
 3608000068677-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考