令和7年1月15日　提出 宜野湾 5-6　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   宜野湾 5-6 沖縄県 沖縄 氏名  不動産鑑定士　宇久　信正   TEL.

鑑定評価額 21,800,000 円  １㎡当たりの価格 110,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月11日 (6) 路 線 価 [令和6年1月] 路線価又は倍率 82,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和6年12月20日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 宜野湾市普天間２丁目４８６番３外 ｢普天間２－２１－１２｣ ②地積 　(㎡) 198   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 商業 (80,400) （その他） 1:1.5 店舗兼住宅 ＲＣ2 小売店舗、飲食店等 が多い既成商業地域 北西7m市道 水道、下水 普天間入口停 200m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    30 ｍ、西    80 ｍ、南    30 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 低層店舗兼住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  18.0 ｍ、規模　　       180 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 県道８１号線（ヒルズ通り） 南東背後の飲食店舗の多い商 業地域 街 路 ７ｍ市道 交通 施設 普天間入口停　南方 200m 法令 規制 商業 (80,400) ⑤地域要因の将 　来予測 建物の建替え等の地域特性に大きな変化はなく、商業地としては衰退感の見られる地域であるが、西普天間地区 土地区画整理事業の動向等も考慮して、地価は上昇傾向と判断した。 (3)最有効使用の判定 低層店舗兼住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    110,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     14,200 円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、市内全域に亘る商業地域であり、一部隣接市内の類似地域を含むものと判断される。画地規模等も考慮 すると、需要者は県内外の法人等と判断される。飲食店舗等を主とする業態が多く、特別に核となるキーテナント等が 存する訳でもないが、周辺住宅地等の価格動向及び北側で造成開発中の西普天間土地区画整理事業の進捗状況も、地域 特性に影響を及ぼすものと判断される。土地のみで２，５００万円前後が中心となる価格帯と判断される。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は、類似地域等に存するの取引事例を適切に補・修正して試算した。収益価格は、建築費の高騰及び賃料水準 による投資の不採算性を反映し、低位に試算された。飲食店舗を主とする商業地域であり、類似不動産等との競合の程 度、取引価格の推移動向及び周辺地域の開発動向等を考慮した結果、市場性を反映した比準価格を標準に、収益価格を 参考とし、代表標準地との比較検討を踏まえて鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　沖縄 5-3                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    111,000 円／㎡ [109.0] 100 100 [100.0] 100 [109.8] [100.0] 100 110,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    103,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 市内人口は増加傾向にある。高齢化率は県と 同様上昇傾向。取引件数、取引面積ともに（ １０月までの合計）前年比上昇となった。 北側の「西普天間地区土地区画整理事業」が 進捗しており、周辺土地について、水面下で の土地取引等の情報が囁かれるようになった 。 対象標準地の最有効使用に影響を及ぼす変動 要因は無い。 行政　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +5.0 交通・接近　　　  +1.0 環境　　　　　　  +9.0 行政　　　　　　  -5.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +6.8 ％  ％