令和7年1月15日　提出 宜野湾 -9　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   宜野湾 -9 沖縄県 沖縄 氏名  不動産鑑定士　宇久　信正   TEL.

鑑定評価額 36,700,000 円  １㎡当たりの価格 120,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月11日 (6) 路 線 価 [令和6年1月] 路線価又は倍率 90,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和6年12月20日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 宜野湾市大謝名１丁目３５０番２ ｢大謝名１－２４－６｣ ②地積 　(㎡) 306   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (50,100) （その他） 1:1 住宅 ＲＣ1 中規模一般住宅が多 い既成住宅地域 北西6.5m道路 水道、下水 中大謝名停 410m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西   100 ｍ、南   100 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       300 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 県道３４号線北東背後の既成 住宅地域 街 路 基準方位北６．５ｍ 道路 交通 施設 中大謝名停　北東方 410m 法令 規制 １低専 (50,100) ⑤地域要因の将 　来予測 県道３４号線北東背後の既成住宅地域である。市内類似の既成住宅地域内の住宅地の取引価格の上昇が顕著であ ることから、当該地域についても上昇傾向と判断される。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    120,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、市内全域に亘る既成住宅地域及びその他の住宅地域である。需要者の中心は市内居住者であり、圏外か らの転入者等も見られる。市内の類似地域等の更地、中古建付地等の取引価格高騰が継続しており、県内景気の回復基 調にある価格時点においても、本件土地の取引価格が上昇傾向にある。土地で３，５００万円前後、中古建物込みで４ ，５００万円前後が取引の中心となる。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 一般住宅のほか、共同住宅等も混在する既成住宅地域である。地域の画地規模、容積率等を考慮すると、居住の快適性 を志向して取引が行われる地域であり、建築費高騰の影響も含め賃貸建物を想定する経済合理性はないものと判断され 、収益価格は試算しなかった。周辺土地区画整理地域の地価が高騰しており、価格水準の値頃感もある。よって、本件 では比準価格を標準に、代表標準地との比較検討を踏まえ鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　宜野湾 -1                  　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　  +1.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    136,000 円／㎡ [111.0] 100 100 [101.0] 100 [124.2] [100.0] 100 120,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    112,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 市内人口は増加傾向にある。高齢化率は県と 同様上昇傾向。取引件数、取引面積ともに（ １０月までの合計）前年比上昇となった。 地域要因に特段の変動要因は無い。 対象標準地の最有効使用に影響を及ぼす変動 要因は無い。 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +0.5 交通・接近　　　  +1.0 環境　　　　　　 +20.0 行政　　　　　　  +2.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +7.1 ％  ％