令和7年1月13日　提出 宜野湾 -3　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   宜野湾 -3 沖縄県 沖縄 氏名  不動産鑑定士　半場　吉朗   TEL.

鑑定評価額 46,800,000 円  １㎡当たりの価格 141,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月10日 (6) 路 線 価 [令和6年1月] 路線価又は倍率 105,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和6年12月24日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 宜野湾市大山３丁目２４番２ ｢大山３－２４－２｣ ②地積 　(㎡) 332   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ２中専 (60,200) （その他） (70,200) 1:1.2 住宅 ＬＳ2 一般住宅と共同住宅 等が混在する住宅地 域 南東6m市道、背面道 水道、下水 伊佐停 500m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   130 ｍ、西   230 ｍ、南   140 ｍ、北   110 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  16.5 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       330 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 区画整理済みの住宅地域 街 路 基準方位北　６ｍ　 市道 交通 施設 伊佐停　北西方 500m 法令 規制 ２中専 (70,200) ⑤地域要因の将 　来予測 区画整然とした戸建住宅地域であり、近隣地域内において大きな変動要因はない。宜野湾市内において区画整然 とした居住環境の良好な住宅地の需要は堅調で、今後も現状の利用が継続するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0 二方路　　　　　　　　　　　　　  +2.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    141,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は宜野湾市の街区の整った住宅地域の存する圏域である。典型的需要者としては市内もしくは周辺市町に居 住する個人であり、自己使用目的の一次取得者が中心である。好調な観光需要を背景とし県内景気回復が進む中、西海 岸地区の居住環境良好な区画整理地域への需要は高まっており、供給も限定的なことから、取引は堅調に推移している 。取引の中心価格帯は、土地については３３０㎡前後で４５００万円～４８００万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は同一需給圏内の代替競争関係のある事例を採用することで、取引市場の実態を反映した実証的な価格が求め られた。一方、建築費高騰などにより経済合理的な賃貸経営が困難と判断し、収益還元法の採用は断念した。なお、需 要者は自己使用を目的とした個人が中心であり、居住環境や市場での取引相場から意思決定を行う傾向にある。よって 、代表標準地との検討を考慮の上、市場性を反映した比準価格を妥当と判断し、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　宜野湾 -1                  　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　  +1.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    136,000 円／㎡ [111.0] 100 100 [101.0] 100 [110.0] [104.0] 100 141,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    132,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 観光需要の拡大や雇用情勢の改善を背景に、 沖縄県内経済は回復基調にあり、物価上昇や 人手不足の影響を受けつつも、堅調な推移を 見せている。 区画整然とした住宅地に対する需要は高まり を見せ、周辺市からの転入需要も取込み、地 価は上昇傾向で推移している。 二方路（歩行者専用）であるが、利便性はや や低い為、相対的な競争力は総じて普通であ る。個別的要因に変動はない。 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　 +10.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +6.8 ％  ％