令和7年1月15日　提出 那覇 9-1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   那覇 9-1 沖縄県 沖縄 氏名  不動産鑑定士　濱元　毅   TEL.

鑑定評価額 340,000,000 円  １㎡当たりの価格 226,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月7日 (6) 路 線 価 [令和6年1月] 路線価又は倍率 170,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和6年12月20日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 那覇市港町３丁目７番１０ ｢港町３－７－５４｣ ②地積 　(㎡) 1,504   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 準工 (60,200) （その他） 臨港地区 1.2:1 倉庫兼事務所 配送センター、倉庫 等が建ち並ぶ臨海工 業地域 北18m市道 水道、下水 市場南口停 150m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   200 ｍ、西   550 ｍ、南   130 ｍ、北     0 ｍ ②標準的使用 低層の倉庫兼事務所地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  33.0 ｍ、奥行　約　　  60.0 ｍ、規模　　     2,000 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 臨港地区内の工業地域 街 路 １８ｍ市道 交通 施設 市場南口停　東方 150m 法令 規制 準工 臨港地区 ⑤地域要因の将 　来予測 那覇新港に近接し、空港へのアクセスも良好なため、物流業を中心に工業地としての需要は底堅い。土地総額や 建築費が上昇したため、投資採算性の観点から取得をためらう需要者もおり、地価上昇はやや鈍化傾向にある。 (3)最有効使用の判定 低層の倉庫兼事務所地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    226,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、本島中南部の流通業務を中心とする工業地域で、特に西海岸沿いの工業地との間に、比較的強い代替競 争関係が認められる。需要者は県内外の事業者が中心である。景気上昇に伴い、流通業務用地等への需要が強まる中で 、工業地の供給は限定的なため、圧倒的な需要超過となっている。一方で、総額が嵩んだことで、投資採算性の観点か ら、投資を見送る需要者も見られる。取引価格の幅が広く、需要の中心となる価格帯は見出し難い。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域内は自己使用の倉庫・工場がほとんどで、賃貸市場が未成熟なため、収益価格の適用を断念した。比準価格に ついては、工業地の取引自体が少なく、他市の取引事例を採用せざるを得なかったものの、市場参加者の観点から要因 比較しており、一定の規範性を確保できたものと判断する。工業地の需給動向等を踏まえた上で、比準価格を妥当と判 断し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       画地　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    210,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] リーディング産業の観光業等に牽引され、景 況感は概ね良好だが、原材料価格の高騰等へ の懸念も根強い。那覇市の人口は微減傾向に ある。 物流需要の高まりで、港湾や空港へのアクセ スに優れた近隣地域への選好性が強まってい る。 個別的要因に特に変動はない。 行政　　　　       その他　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +7.6 ％  ％