別記様式第一 鑑定評価書（令和 7 年地価公示）
令和7年1月15日　提出
那覇 5-13　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
那覇 5-13 沖縄県 沖縄 氏名  不動産鑑定士　髙平　光一   TEL.
鑑定評価額 511,000,000 円  １㎡当たりの価格 683,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和6年1月]
路線価又は倍率		 480,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和7年1月7日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 那覇市おもろまち４丁目１６番２
｢おもろまち４－１６－５｣		 ②地積
　(㎡)		 748  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,300)
防火
（その他）
台形
1:1		 店舗、事務所兼共同
住宅
ＳＲＣ7		 中高層の店舗等が建
ち並ぶ商業地域
 北西21m市道、北東側道 水道、ガス、下水 おもろまち

500m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    30 ｍ、西    30 ｍ、南   100 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 中層店舗兼共同住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  30.0 ｍ、奥行　約　　  25.0 ｍ、規模　　       750 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特記すべき事項はない。 街

路		 ２１ｍ市道 交通

施設		 おもろまち駅北方

500m		 法令

規制		 商業
(80,300)
防火 
地区計画等
⑤地域要因の将
　来予測		 繁華性が高い新都心地区の商業地域であるが、地域に特段の変動要因がないことから当分の間、現状を維持する
と予測する。立地条件が良好な土地の需要は高まっており、供給が少ないことから地価は上昇している。
(3)最有効使用の判定 中層店舗兼共同住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 角地　　　　　　　　　　　　　　  +5.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    683,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    269,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は那覇市内の繁華性が高い商業地域で、主たる需要者は不動産投資部門を有する県内外の法人や資金力を有
する法人である。新型コロナの影響により落ち込んだ県内景気は、観光業を中心に回復しており、繁華性の高い地域に
おける不動産需要は底堅い。その一方で、供給は少ないことから、価格は上昇傾向にある。多様な用途に供されている
地域であり、また、画地規模も様々な地域であることから、中心価格帯の把握は困難である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格は那覇市内の類似した商業地の取引事例を採用して試算しており、市場性を反映した実証的な価格で規範性は
高い。需要が回復しているとはいえ、昨今の建築費高騰により投資採算性はいまだ低く、低位に試算されている収益価
格の妥当性は見出しにくい。そこで本件においては、規範性の高い比準価格を採用して、収益価格を参考とし、代表標
準地との検討を考慮のうえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　那覇 5-15                  　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　  +5.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    682,000 円／㎡		 [109.4]
100		 100
[105.0]		 100
[109.9]		 [105.0]
100		 679,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    628,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 好調な観光業に支えられ、不動産の収益性が
向上し、住宅地や商業地の土地需要は堅調で
不動産市況は引き続き好調である。


地域に特段の変動要因はないが、新都心地域
内に所在し、立地条件が良好であることから
需要は高い。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +3.0
交通・接近　　　  -1.0
環境　　　　　　  -2.0
行政　　　　　　 +10.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+8.8 ％  ％
３　試算価格算定内訳 那覇 5-13　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a 公０７Ａ那
覇
-11		 那覇市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 南西20m市道、
中間画地
商業
駐車付置義務
(90,400)
b 公０７Ａ那
覇
-26		 那覇市

 更地


   
（　          ） 		 長方形 北西36m国道、
南東9m、
二方路
近商

(100,300)
c 公０７Ａ那
覇
-33		 那覇市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ整形 南東13m県道、
南西12m、
二方路
商業

(100,400)
d 調０６Ａ那
覇
-23		 那覇市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北西6.5m市道
、中間画地
１住居

(60,260)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
910,690  		 100
[ 100.0]		 [ 102.5]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
933,457 		 100
[ 137.8]
677,400 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +5.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 105.0]
　　　　 100
711,000 
b (　           ) 
539,213  		 100
[ 100.0]		 [ 103.3]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 102.0]
546,085 		 100
[  84.0]
650,101 
683,000 
c (　           ) 
674,000  		 100
[ 100.0]		 [ 102.8]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 102.9]
673,345 		 100
[ 103.6]
649,947 
682,000 
d (　           ) 
707,273  		 100
[ 100.0]		 [ 103.9]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
734,857 		 100
[ 112.5]
653,206 
686,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.49 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  +2.0 環境　　　　 +30.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +5.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.55 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.0 交通・接近　  -5.0 環境　　　　 -12.5
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.55 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -4.0 交通・接近　  -3.0 環境　　　　  +6.0
画地　　　　  +2.9 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +5.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.43 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -5.0 交通・接近　  -2.5 環境　　　　 +21.5
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    683,000 円／㎡]  



那覇 5-13　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に所在し、再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

62,513,476 
13,712,000 
48,801,476 
40,166,700 
8,634,776 		 （　0.9549）
8,245,348 		 （  4.6 -  0.5 ）
4.1％  
⑧収益価格 　    201,106,049 円　　　　（　    269,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
那覇 5-13　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅 400.00 ＲＣ6F1B 2,150.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 防火

 80 ％   300 ％   300 ％   748 ㎡     27.5 m x   25.2 m  前面道路：市道     　  21.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 地下は駐車場（容積率不算入）。１階は店舗、２階以上はファミリータイプ３ＬＤＫ、専有面積約６０㎡を想定。 ⑦有効率　  83.7 ％
の理由		 店舗兼共同住宅としては標準的。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
400.00 
78.0 
312.00 
5,000 
1,560,000 		 3.0  4,680,000 
0.0  0 

 2～ 6		 共同住宅
350.00 
85.0 
297.50 
2,600 
773,500 		 2.0  1,547,000 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
2,150.00 
83.7 
1,799.50 

5,427,500 		 12,415,000 
0 
⑨年額支払賃料      5,427,500 円　×　12ヶ月　＝　      65,130,000 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　   1,799.50 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 共益費は賃料に含まれる
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 敷金等により担保される  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        65,130,000 円　　×　　   4.2 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　     2,735,460 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 62,394,540 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）        12,415,000 円　×　　  95.8 ％　　×　　  1.00 ％　＝　         118,936 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      62,513,476 円　　　　（　        83,574 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    5,013 円/㎡

　月額支払賃料
（　    5,000 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
那覇 5-13　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 3,906,000 円  　　　　    651,000,000　×　　　　   0.6 ％
②維持管理費 3,256,500 円  　　　       65,130,000　×　　　　   5.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      690,500 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    4,557,000 円  　　　　    651,000,000　×　　  50.0 ％　×　  14.00 /1000
④損害保険料       651,000 円  　　　　    651,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       651,000 円  　　　　    651,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　      13,712,000 円　（　　　　　　        18,332 円／㎡）　　（経費率　　  21.9 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.6 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.5 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 45 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 25 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9549    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 651,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 303,000 円／㎡　×　   2,150.00 ㎡　×　(100% ＋　       ％)
②元利逓増償還率 0.0617     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0474 ×　 45 ％　＋　0.0587 ×  30 ％　＋ 0.0909 ×　 25 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 40,166,700 円  
（　　　　　        53,699 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 62,513,476 円      
②総費用 13,712,000 円      
③純収益　①－② 48,801,476 円      
④建物等に帰属する純収益 40,166,700 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 8,634,776 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 8,245,348 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       11,023 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.1 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　    201,106,049 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     269,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 那覇 5-13　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　那覇市おもろまち四丁目１６番２
 3600000266499-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 7 年地価公示）
令和7年1月15日　提出
那覇 5-13　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
那覇 5-13 沖縄県 沖縄 氏名  不動産鑑定士　竹内　優志   TEL.
鑑定評価額 512,000,000 円  １㎡当たりの価格 685,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月9日 (6)
路
線
価		 [令和6年1月]
路線価又は倍率		 480,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和6年12月1日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 那覇市おもろまち４丁目１６番２
｢おもろまち４－１６－５｣		 ②地積
　(㎡)		 748  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,300)
防火
（その他）



(100,300)
台形
1:1		 店舗、事務所兼共同
住宅
ＳＲＣ7		 中高層の店舗等が建
ち並ぶ商業地域
 北西21m市道、北東側道 水道、ガス、下水 おもろまち

500m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    30 ｍ、西    30 ｍ、南   100 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 中層店舗兼共同住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  30.0 ｍ、奥行　約　　  25.0 ｍ、規模　　       750 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない。 街

路		 ２１ｍ市道 交通

施設		 おもろまち駅　北西方

500m		 法令

規制		 商業
(100,300)
防火 
地区計画等
⑤地域要因の将
　来予測		 駐車場が一部見られるが商業地域として概ね成熟している。経年建物は見られず、近時に建替、敷地集約化、用
途変更は認められない。地域は今後も現況の商環境を維持しつつ、推移するものと予測する。
(3)最有効使用の判定 標準的使用とほぼ同じ中層店舗兼共同住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 角地　　　　　　　　　　　　　　  +5.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    685,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    254,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は市内中心部に亘る商業地域。特に店舗が集積するおもろまち１～４丁目の商業地域との代替競争関係が強
い。需要者の中心は小売業、サービス業を営む比較的規模が大きい県内法人事業者が主だが、近時は定期借地の満了を
契機として県外需要者の存在感も高まる。地元客の他、観光客にも人気のエリアで、繁華性が高く、需要は高まってい
る。土地７５０㎡程度で５．１億円超が需要の中心だが、近時の需要を考慮すると上振れする可能性を有する。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 近年の建築費上昇に伴い、賃料は上昇傾向だが土地価格に見合った水準とは言い難い。結果、収益価格は低位に試算さ
れ、説得力は相対的に劣る。比準価格は特に商環境において代替競争関係が認められる事例を広域的に収集・選択の上
、要因比較等を適切に行い試算しており、説得力は高い。よって本件では、収益価格を参考程度に止め、市場性を反映
する比準価格をもって、代表標準地との比較による検討を踏まえつつ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　那覇 5-15                  　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　  +5.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    682,000 円／㎡		 [109.4]
100		 100
[105.0]		 100
[108.1]		 [105.0]
100		 690,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    628,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 県へのＲ５年度入域観光客数は回復傾向がよ
り強まった。Ｒ６年度上半期でも昨年比＋１
８．１％と増加傾向が継続している。


地域内で外壁修繕等、既存事務所への資金投
下が認められる一方、周辺で高層マンション
が新築中で用途混在も一部見られつつある。


角地による選好性への影響は認められ、競争
力の程度は概ね上位。なお当該競争力の変動
は特段認められない。
 行政　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +2.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
行政　　　　　　  +6.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+9.1 ％  ％
３　試算価格算定内訳 那覇 5-13　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a 公０７Ａ那
覇
-29		 那覇市

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 南東36m国道、
南西20m、
角地
準住居

(70,200)
b 公０７Ａ那
覇
-26		 那覇市

 更地


   
（　          ） 		 長方形 北西36m国道、
南東9m、
二方路
近商

(100,300)
c 調０６Ａ那
覇
-3		 那覇市

 更地


   
（　          ） 		 正方形 北東16m市道、
中間画地
２中専

(70,200)
d 調０６Ａ那
覇
-8		 那覇市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 東40m国道、
北21m、西7m、
南5m、四方路
商業

(100,400)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
750,996  		 100
[ 100.0]		 [ 105.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 102.9]
766,322 		 100
[  89.7]
854,317 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +5.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 105.0]
　　　　 100
897,000 
b (　           ) 
539,213  		 100
[ 100.0]		 [ 103.3]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 102.0]
546,085 		 100
[  91.0]
600,093 
630,000 
c (　           ) 
514,276  		 100
[ 100.0]		 [ 105.2]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
541,018 		 100
[  78.0]
693,613 
728,000 
d (　           ) 
550,728  		 100
[ 100.0]		 [ 106.4]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 108.0]
542,569 		 100
[ 107.2]
506,128 
531,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.55 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.0 交通・接近　  +2.0 環境　　　　 -12.0
画地　　　　  +2.9 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -2.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.55 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.0 交通・接近　  -3.0 環境　　　　  -8.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.40 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　 -18.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -2.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.49 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.0 交通・接近　  +3.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +8.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +2.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    685,000 円／㎡]  



那覇 5-13　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に存し、素地となる土地の標準的取得価格の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

62,463,041 
14,630,607 
47,832,434 
39,673,100 
8,159,334 		 （　0.9549）
7,791,348 		 （  4.6 -  0.5 ）
4.1％  
⑧収益価格 　    190,032,878 円　　　　（　    254,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
那覇 5-13　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅 390.00 ＲＣ6F1B 2,040.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 防火

 100 ％   300 ％   300 ％   748 ㎡     27.5 m x   25.2 m  前面道路：市道     　  21.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 地下は駐車場。１階店舗部分貸し、上層階は共同住宅（３ＬＤＫ）を想定。 ⑦有効率　  84.0 ％
の理由		 想定建物の賃貸形式より標準的と判断。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
390.00 
80.0 
312.00 
5,020 
1,566,240 		 3.0  4,698,720 
0.0  0 

 2～ 6		 住宅
330.00 
85.0 
280.50 
2,750 
771,375 		 2.0  1,542,750 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
2,040.00 
84.0 
1,714.50 

5,423,115 		 12,412,470 
0 
⑨年額支払賃料      5,423,115 円　×　12ヶ月　＝　      65,077,380 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　   1,714.50 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 共益費込みの賃料の為、計上しない。
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により担保されている  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        65,077,380 円　　×　　   4.2 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　     2,733,250 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 62,344,130 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）        12,412,470 円　×　　  95.8 ％　　×　　  1.00 ％　＝　         118,911 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      62,463,041 円　　　　（　        83,507 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    5,033 円/㎡

　月額支払賃料
（　    5,020 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
那覇 5-13　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 3,858,000 円  　　　　    643,000,000　×　　　　   0.6 ％
②維持管理費 4,295,107 円  　　　       65,077,380　×　　　　   6.6 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      690,500 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    4,501,000 円  　　　　    643,000,000　×　　  50.0 ％　×　  14.00 /1000
④損害保険料       643,000 円  　　　　    643,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       643,000 円  　　　　    643,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　      14,630,607 円　（　　　　　　        19,560 円／㎡）　　（経費率　　  23.4 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.6 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.5 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 45 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 25 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9549    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 643,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 315,000 円／㎡　×　   2,040.00 ㎡　×　(100% ＋　       ％)
②元利逓増償還率 0.0617     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0474 ×　 45 ％　＋　0.0587 ×  30 ％　＋ 0.0909 ×　 25 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 39,673,100 円  
（　　　　　        53,039 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 62,463,041 円      
②総費用 14,630,607 円      
③純収益　①－② 47,832,434 円      
④建物等に帰属する純収益 39,673,100 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 8,159,334 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 7,791,348 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       10,416 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.1 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　    190,032,878 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     254,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 那覇 5-13　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　那覇市おもろまち四丁目１６番２
 3600000266499-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考