別記様式第一 鑑定評価書（令和 7 年地価公示）
令和7年1月15日　提出
那覇 5-6　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
那覇 5-6 沖縄県 沖縄 氏名  不動産鑑定士　竹内　優志   TEL.
鑑定評価額 38,300,000 円  １㎡当たりの価格 235,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月9日 (6)
路
線
価		 [令和6年1月]
路線価又は倍率		 170,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和6年12月1日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 那覇市首里池端町２２番
 ②地積
　(㎡)		 163  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 近商
(80,200)

（その他）



(90,200)
台形
1:2		 店舗兼共同住宅

ＲＣ4		 店舗、アパート等が
混在する商業地域
 北西16m県道 水道、ガス、下水 儀保

700m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    30 ｍ、西    30 ｍ、南     0 ｍ、北     0 ｍ ②標準的使用 中層店舗兼共同住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  18.0 ｍ、規模　　       180 ㎡程度、形状　ほぼ長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない。 街

路		 １６ｍ県道 交通

施設		 儀保駅　南西方

700m		 法令

規制		 近商
(90,200)
⑤地域要因の将
　来予測		 経年建物はほぼ見られず、建替、敷地集約化、用途変更は認められない。地域における街路拡幅事業は近時に完
了しており、また空地も無い為、地域は今後も現状の商環境を維持しつつ推移すると予測する。
(3)最有効使用の判定 標準的使用とほぼ同じ中層店舗兼共同住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    235,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    140,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は那覇市内の幹線、準幹線沿いに亘る商業地域。特に首里池端町、首里真和志町２丁目、首里当蔵町１丁目
等の龍潭通り沿線の商業地域との代替競争関係が強い。需要者は観光者向けの小売、サービス業等を営む自用目的の県
内事業者が主である。県内主要観光施設である首里城に程近く、近時の観光客数増加に伴い、需要は強まりつつある。
取引が少なく、やや流動的な判断となるが、需要の中心となる価格帯は土地のみ１５０㎡程度で３５００万円前後。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 建築単価の上昇等に伴い賃料は上昇傾向にあるが、元本と果実の相関関係は依然やや低位であり、収益価格の説得力は
相対的に劣る。一方、比準価格は典型的需要者の観点に基づき、代替競争関係が認められる取引事例を広域的に収集・
選択の上、適切な補修性、要因比較を行っており、説得力が高い。よって本件では、収益価格を参考程度に止め、市場
性を反映する比準価格をもって、代表標準地との比較による検討を踏まえつつ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　那覇 5-16                  　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　  -0.1
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    208,000 円／㎡		 [105.8]
100		 100
[ 99.9]		 100
[ 94.6]		 [100.0]
100		 233,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    213,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 県へのＲ５年度入域観光客数は回復傾向がよ
り強まった。Ｒ６年度上半期でも昨年比＋１
８．１％と増加傾向が継続している。


付近の中城御殿跡地ではＲ８公開に向け観光
施設としての整備計画を現在検討中。公開後
はより多くの観光客の歩行回遊が期待される
。

対象標準地が属する地域のほぼ標準的画地で
、競争力の程度は概ね中位。なお当該競争力
の変動は特段認められない。
 行政　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +2.0
交通・接近　　　  +3.0
環境　　　　　　 -10.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+10.3 ％  ％
３　試算価格算定内訳 那覇 5-6　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a 公０７Ｂ那
覇
-27		 那覇市

 更地


   
（　          ） 		 長方形 北西9m市道、
中間画地
２中専

(60,200)
b 調０６Ａ那
覇
-1		 那覇市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 南東20m国道、
北東3.3m、
角地
近商

(100,300)
c 公０７Ｂ那
覇
-13		 那覇市

 更地


   
（　          ） 		 台形 西18m市道、
北6.5m、角地
２中専

(70,200)
d 公０７Ｂ那
覇
-24		 那覇市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 南7m市道、
中間画地
１中専

(60,200)
e 公０７Ｃ那
覇
-11		 那覇市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ台形 南東16m県道、
中間画地
２住居
急傾斜地崩壊危険
(60,200)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
214,516  		 100
[ 100.0]		 [ 102.8]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
220,522 		 100
[  90.3]
244,210 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
244,000 
b (　           ) 
309,233  		 100
[ 100.0]		 [ 108.5]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 119.7]
280,299 		 100
[ 111.1]
252,294 
252,000 
c (　           ) 
243,707  		 100
[ 100.0]		 [ 102.2]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 102.0]
244,185 		 100
[ 114.7]
212,890 
213,000 
d (　           ) 
208,038  		 100
[ 100.0]		 [ 104.5]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 103.0]
211,068 		 100
[  85.5]
246,863 
247,000 
e (　           ) 
163,066  		 100
[ 100.0]		 [ 104.3]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  95.1]
178,841 		 100
[  95.0]
188,254 
188,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.55 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  -3.0 環境　　　　  -5.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.47 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　 +10.0
画地　　　　 +19.7 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +1.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.56 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　 +17.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.50 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -5.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 -10.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.48 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　  -5.0
画地　　　　  -4.9 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    235,000 円／㎡]  



那覇 5-6　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に存し、素地となる土地の標準的取得価格の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

4,953,097 
1,096,603 
3,856,494 
2,900,790 
955,704 		 （　0.9772）
933,914 		 （  4.6 -  0.5 ）
4.1％  
⑧収益価格 　     22,778,390 円　　　　（　    140,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
那覇 5-6　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅 73.50 ＲＣ3 220.50
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
近商

 90 ％   200 ％   200 ％   163 ㎡     10.0 m x   19.0 m  前面道路：県道     　  16.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階店舗部分貸し、上層階は共同住宅を想定。画地規模等より、容積限度まで消化しないことが経済合理的と判断。 ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 想定建物の賃貸形式より標準的と判断。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
73.50 
100.0 
73.50 
2,650 
194,775 		 3.0  584,325 
0.0  0 

 2～ 3		 住宅
73.50 
100.0 
73.50 
1,600 
117,600 		 2.0  235,200 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
220.50 
100.0 
220.50 

429,975 		 1,054,725 
0 
⑨年額支払賃料        429,975 円　×　12ヶ月　＝　       5,159,700 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     220.50 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 共益費込みの賃料の為、計上しない。
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により担保されている  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         5,159,700 円　　×　　   4.2 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       216,707 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 4,942,993 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         1,054,725 円　×　　  95.8 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          10,104 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       4,953,097 円　　　　（　        30,387 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,654 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,650 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
那覇 5-6　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 300,600 円  　　　　     50,100,000　×　　　　   0.6 ％
②維持管理費 294,103 円  　　　        5,159,700　×　　　　   5.7 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　       51,000 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      350,700 円  　　　　     50,100,000　×　　  50.0 ％　×　  14.00 /1000
④損害保険料        50,100 円  　　　　     50,100,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        50,100 円  　　　　     50,100,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       1,096,603 円　（　　　　　　         6,728 円／㎡）　　（経費率　　  22.1 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.6 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.5 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 50 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 35 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 15 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9772    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 50,100,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 227,000 円／㎡　×　     220.50 ㎡　×　(100% ＋　       ％)
②元利逓増償還率 0.0579     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0474 ×　 50 ％　＋　0.0587 ×  35 ％　＋ 0.0909 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 2,900,790 円  
（　　　　　        17,796 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 4,953,097 円      
②総費用 1,096,603 円      
③純収益　①－② 3,856,494 円      
④建物等に帰属する純収益 2,900,790 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 955,704 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 933,914 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        5,730 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.1 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     22,778,390 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     140,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 那覇 5-6　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　那覇市首里池端町２２番
 3600000147789-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 7 年地価公示）
令和7年1月15日　提出
那覇 5-6　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
那覇 5-6 沖縄県 沖縄 氏名  不動産鑑定士　桶田　邦広   TEL.
鑑定評価額 38,300,000 円  １㎡当たりの価格 235,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和6年1月]
路線価又は倍率		 170,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和6年12月16日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 那覇市首里池端町２２番
 ②地積
　(㎡)		 163  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 近商
(80,200)

（その他）
台形
1:2		 店舗兼共同住宅

ＲＣ4		 店舗、アパート等が
混在する商業地域
 北西16m県道 水道、ガス、下水 儀保

700m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    30 ｍ、西    30 ｍ、南     0 ｍ、北     0 ｍ ②標準的使用 中層の店舗兼共同住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  18.5 ｍ、規模　　       185 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特記すべき事項はない。 街

路		 １６ｍ県道 交通

施設		 儀保駅　南西方

700m		 法令

規制		 近商
(80,200)
⑤地域要因の将
　来予測		 首里城等の観光地に近接する商業地域。地域内に特段の変動要因はなく、現状を維持すると予測する。観光需要
は回復しており、当面は地価の上昇傾向が続くと予測する。
(3)最有効使用の判定 中層の店舗兼共同住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    235,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    129,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は高度商業地域を除く那覇市内の商業地域で、主な需要者は県内外の法人事業者が中心である。観光客数は
コロナ禍前の水準にほぼ戻り、コロナ禍に一時下落した地価は上昇に転じ、上昇傾向が続いている。取引される画地の
規模等は様々で価格帯はまちまちであるが、標準地と同程度の規模を想定した場合には総額で３５００万～４０００万
円の水準になる。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格は市場の実勢を反映した価格であり、市場参加者の意思決定に適合した十分な説得力を有する価格と判断する
。また、収益は価格は建築費高騰や地価上昇の影響により投下資本に見合う十分な賃料が得られないため、低位に求め
られている。よって本件では、市場の実態を反映した比準価格を重視し、収益価格は参考に止め、近時の市場動向等や
代表標準地との検討も踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　那覇 5-16                  　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　  -0.1
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    208,000 円／㎡		 [105.8]
100		 100
[ 99.9]		 100
[ 94.3]		 [100.0]
100		 234,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    213,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 入域観光客数はコロナ禍前の水準に戻り、個
人消費も底堅く推移している。年間を通じて
県内景気は拡大基調であった。


地域内に特段の変動要因はないが、首里城周
辺の観光客も回復傾向にあり、地価の上昇傾
向が続いている。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +3.0
交通・接近　　　  +4.0
環境　　　　　　 -12.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+10.3 ％  ％
３　試算価格算定内訳 那覇 5-6　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a 公０７Ａ那
覇
-1		 那覇市

 更地


   
（　          ） 		 不整形 南西25m県道、
北東3.5m、
二方路
準工

(60,200)
b 公０７Ｃ那
覇
-11		 那覇市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ台形 南東16m県道、
中間画地
２住居
急傾斜地崩壊危険
(60,200)
c 調０６Ｂ那
覇
-5		 那覇市

 更地


   
（　          ） 		 長方形 南東13m市道、
北西4.5m、
二方路
近商

(100,200)
d 調０６Ｂ那
覇
-23		 那覇市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南西10.5m市
道、
南東5.5m、
北西1.5m、
三方路
商業

(90,400)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
284,421  		 100
[ 100.0]		 [ 105.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[  96.0]
311,085 		 100
[ 136.6]
227,734 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
228,000 
b (　           ) 
163,066  		 100
[ 100.0]		 [ 104.3]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  95.1]
178,841 		 100
[  90.9]
196,745 
197,000 
c (　           ) 
225,704  		 100
[ 100.0]		 [ 107.8]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 105.0]
231,723 		 100
[  94.1]
246,252 
246,000 
d (　           ) 
280,503  		 100
[ 100.0]		 [ 107.8]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 103.0]
293,575 		 100
[ 127.4]
230,436 
230,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.56 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +3.0 交通・接近　  +2.0 環境　　　　 +30.0
画地　　　　  -4.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.48 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　 -10.0
画地　　　　  -4.9 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.52 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　  -5.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.52 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  +4.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 +25.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    235,000 円／㎡]  



那覇 5-6　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地であり、再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

5,211,476 
1,210,872 
4,000,604 
3,115,020 
885,584 		 （　0.9772）
865,393 		 （  4.6 -  0.5 ）
4.1％  
⑧収益価格 　     21,107,146 円　　　　（　    129,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
那覇 5-6　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅 78.00 ＲＣ3 234.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
近商

 80 ％   200 ％   200 ％   163 ㎡      9.5 m x   18.0 m  前面道路：県道     　  16.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階店舗、２階以上は共同住宅約３９㎡各階２室を想定した。 ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 外階段のため
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
78.00 
100.0 
78.00 
2,700 
210,600 		 3.0  631,800 
0.0  0 

 2～ 3		 共同住宅
78.00 
100.0 
78.00 
1,550 
120,900 		 2.0  241,800 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
234.00 
100.0 
234.00 

452,400 		 1,115,400 
0 
⑨年額支払賃料        452,400 円　×　12ヶ月　＝　       5,428,800 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     234.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 共益費込みの賃料を前提としており、ここでは計上しない。
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 敷金等により担保されているため計上しない。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         5,428,800 円　　×　　   4.2 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       228,010 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 5,200,790 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         1,115,400 円　×　　  95.8 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          10,686 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       5,211,476 円　　　　（　        31,972 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,707 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,700 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
那覇 5-6　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 322,800 円  　　　　     53,800,000　×　　　　   0.6 ％
②維持管理費 352,872 円  　　　        5,428,800　×　　　　   6.5 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　       51,000 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      376,600 円  　　　　     53,800,000　×　　  50.0 ％　×　  14.00 /1000
④損害保険料        53,800 円  　　　　     53,800,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        53,800 円  　　　　     53,800,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       1,210,872 円　（　　　　　　         7,429 円／㎡）　　（経費率　　  23.2 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.6 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.5 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 50 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 35 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 15 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9772    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 53,800,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 230,000 円／㎡　×　     234.00 ㎡　×　(100% ＋　       ％)
②元利逓増償還率 0.0579     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0474 ×　 50 ％　＋　0.0587 ×  35 ％　＋ 0.0909 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 3,115,020 円  
（　　　　　        19,111 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 5,211,476 円      
②総費用 1,210,872 円      
③純収益　①－② 4,000,604 円      
④建物等に帰属する純収益 3,115,020 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 885,584 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 865,393 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        5,309 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.1 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     21,107,146 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     129,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 那覇 5-6　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　那覇市首里池端町２２番
 3600000147789-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考