別記様式第一 鑑定評価書（令和 7 年地価公示）
令和7年1月15日　提出
那覇 5-2　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
那覇 5-2 沖縄県 沖縄 氏名  不動産鑑定士　桶田　邦広   TEL.
鑑定評価額 124,000,000 円  １㎡当たりの価格 370,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和6年1月]
路線価又は倍率		 265,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和6年12月16日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 那覇市壺屋２丁目２１０番１４
｢壺屋２－６－５｣		 ②地積
　(㎡)		 409  
(         74) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 近商
(80,300)
防火
（その他）



(100,300)
台形
1:1.2		 店舗兼共同住宅

ＲＣ6		 中規模の店舗兼共同
住宅が建ち並ぶ既成
商業地域		 北西20m国道、北側道 水道、ガス、下水 安里

350m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    20 ｍ、西    50 ｍ、南   130 ｍ、北   110 ｍ ②標準的使用 中高層の店舗・事務所兼共同住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       300 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特記すべき事項はない。 街

路		 ２０ｍ　国道 交通

施設		 安里駅

350m		 法令

規制		 近商
(100,300)
防火 
⑤地域要因の将
　来予測		 幹線道路沿いの商業地域。地域内に特段の変動要因はなく、当面は現状を維持すると予測する。モノレール駅か
ら近い国道沿いに位置し、交通利便性が高いことから、地価の上昇傾向が続くと予測する。
(3)最有効使用の判定 中高層の店舗・事務所兼共同住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 角地　　　　　　　　　　　　　　  +3.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    370,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     46,800 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、那覇市内の商業地域である。主たる需要者は県内外の開発業者等と考えられるが、モノレール駅に近い
国道沿いの立地であることから、様々な需要の競合が予想される。コロナ禍に一時下落した地価は上昇に転じ、上昇傾
向が続いている。取引される画地の規模等は様々で価格帯はまちまちであるが、標準地と同程度の規模を想定した場合
には総額で１億２０００万～１億３０００万円程度の水準になる。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格は市場の実勢を反映した価格であり、市場参加者の意思決定に適合した十分な説得力を有する価格と判断する
。また、収益は価格は建築費高騰や地価上昇の影響により投下資本に見合う十分な賃料が得られないため、低位に求め
られた。よって本件では、市場の実態を反映した比準価格を重視し、収益価格は参考に止め、近時の市場動向等に留意
のうえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　                           　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　      
交通・接近　      
環境　　　　      
画地　　　　      
[前年代表標準地等の価格]
　　　　            円／㎡		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 [     ]
100		  
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    344,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
■指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　那覇 5-5                   　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　    355,000 円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 入域観光客数はコロナ禍前の水準に戻り、個
人消費も底堅く推移している。年間を通じて
県内景気は拡大基調であった。


地域内に特段の変動要因はないが、利便性が
高く、商住ともに需要の高い地域であること
から、地価の上昇傾向が続いている。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　      
その他　　　　　      
地域要因の比較
街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
行政　　　　　　      
その他　　　　　      
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+7.6 ％ +4.2 ％
３　試算価格算定内訳 那覇 5-2　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a 公０７Ａ那
覇
-8		 那覇市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 北18m県道、
中間画地
商業
地区計画等
駐車付置義務
(90,400)
b 公０７Ａ那
覇
-24		 那覇市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ台形 南東20m国道、
北西4.6m、
北東1.5m、
三方路
近商

(100,270)
c 公０７Ｄ那
覇
-4		 那覇市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ整形 南西16m市道、
南東9m、角地
２中専
地区計画等
(70,200)
d 調０６Ｂ那
覇
-6		 那覇市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ整形 北東10m県道、
南東13m、
北西4.5m、
三方路
近商

(100,200)
e 調０６Ｂ那
覇
-25		 那覇市

 更地


   
（　          ） 		 不整形 南東19.5m市
道、北4m、
角地
近商

(90,300)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
336,814  		 100
[ 100.0]		 [ 103.9]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
349,950 		 100
[ 117.6]
297,577 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +3.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 103.0]
　　　　 100
307,000 
b (　           ) 
341,794  		 100
[ 100.0]		 [ 102.8]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 101.9]
344,813 		 100
[  96.0]
359,180 
370,000 
c (　           ) 
286,712  		 100
[ 100.0]		 [ 103.4]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 105.0]
282,343 		 100
[  78.5]
359,673 
370,000 
d (　           ) 
268,097  		 100
[ 100.0]		 [ 107.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 106.0]
272,650 		 100
[  75.9]
359,223 
370,000 
e (　           ) 
388,062  		 100
[ 100.0]		 [ 106.2]
100		 100
[   /  ]		 100
[  96.0]
429,294 		 100
[  89.1]
481,811 
496,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.56 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 +10.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +8.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.56 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +1.9 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -3.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.56 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　 -12.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -8.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.52 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 -15.0
画地　　　　  +6.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -8.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.56 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 -10.0
画地　　　　  -4.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    370,000 円／㎡]  



那覇 5-2　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地であり、再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

20,269,025 
5,157,569 
15,111,456 
14,437,800 
673,656 		 （　0.9549）
643,274 		 （  4.6 -  0.5 ）
4.1％  
⑧収益価格 　     15,689,610 円　　　　（　     46,800 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
那覇 5-2　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗・事務所兼共同住宅 135.00 ＲＣ7 945.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
近商 防火

 100 ％   300 ％   300 ％   335 ㎡     14.7 m x   16.5 m  前面道路：国道     　  20.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階は店舗、２階は事務所、３～７階は共同住宅を想定した。１、２階は２室、共同住宅は各階３室を想定。 ⑦有効率　  85.7 ％
の理由		 店舗・事務所兼共同住宅としては標準的
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
135.00 
70.0 
94.50 
3,000 
283,500 		 3.0  850,500 
0.0  0 

 2～ 2		 事務所
135.00 
80.0 
108.00 
2,700 
291,600 		 3.0  874,800 
0.0  0 

 3～ 7		 共同住宅
135.00 
90.0 
121.50 
1,950 
236,925 		 2.0  473,850 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
945.00 
85.7 
810.00 

1,759,725 		 4,094,550 
0 
⑨年額支払賃料      1,759,725 円　×　12ヶ月　＝　      21,116,700 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     810.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 年額支払い賃料に含む
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 一時金により担保のため計上せず  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        21,116,700 円　　×　　   4.2 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       886,901 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 20,229,799 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         4,094,550 円　×　　  95.8 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          39,226 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      20,269,025 円　　　　（　        60,505 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    3,008 円/㎡

　月額支払賃料
（　    3,000 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
那覇 5-2　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 1,404,000 円  　　　　    234,000,000　×　　　　   0.6 ％
②維持管理費 1,478,169 円  　　　       21,116,700　×　　　　   7.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      169,400 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    1,638,000 円  　　　　    234,000,000　×　　  50.0 ％　×　  14.00 /1000
④損害保険料       234,000 円  　　　　    234,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       234,000 円  　　　　    234,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       5,157,569 円　（　　　　　　        15,396 円／㎡）　　（経費率　　  25.4 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.6 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.5 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 45 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 25 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9549    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 234,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 248,000 円／㎡　×　     945.00 ㎡　×　(100% ＋　       ％)
②元利逓増償還率 0.0617     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0474 ×　 45 ％　＋　0.0587 ×  30 ％　＋ 0.0909 ×　 25 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 14,437,800 円  
（　　　　　        43,098 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 20,269,025 円      
②総費用 5,157,569 円      
③純収益　①－② 15,111,456 円      
④建物等に帰属する純収益 14,437,800 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 673,656 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 643,274 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        1,920 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.1 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     15,689,610 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      46,800 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 那覇 5-2　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　那覇市壺屋二丁目２１０番１４
 3600000237414-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 7 年地価公示）
令和7年1月14日　提出
那覇 5-2　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
那覇 5-2 沖縄県 沖縄 氏名  不動産鑑定士　山内　博人   TEL.
鑑定評価額 127,000,000 円  １㎡当たりの価格 380,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月14日 (6)
路
線
価		 [令和6年1月]
路線価又は倍率		 265,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和7年1月7日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 那覇市壺屋２丁目２１０番１４
｢壺屋２－６－５｣		 ②地積
　(㎡)		 409  
(         74) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 近商
(80,300)
防火
（その他）



(100,300)
台形
1:1.2		 店舗兼共同住宅

ＲＣ6		 中規模の店舗兼共同
住宅が建ち並ぶ既成
商業地域		 北西20m国道、北側道 水道、ガス、下水 安里

350m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    20 ｍ、西    50 ｍ、南   130 ｍ、北   110 ｍ ②標準的使用 中高層店舗・事務所兼共同住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       300 ㎡程度、形状　ほぼ長方形
④地域的特性 特記

事項		 特記すべき事項はない 街

路		 ２０ｍ　国道 交通

施設		 安里駅　南西方

350m		 法令

規制		 近商
(100,300)
防火 
⑤地域要因の将
　来予測		 当該地域はひめゆり通り沿いの既成商業地域である。国際通りやその周辺地区等の商業床需要を二次的に補完す
る地域で昨今の県内景気動向等を反映し、商況は回復基調にあり地価は底値反発等から上昇傾向にある。
(3)最有効使用の判定 中高層店舗・事務所兼共同住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 角地　　　　　　　　　　　　　　  +3.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    380,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     47,500 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は那覇市中心部に延びる幹線道路沿い等の商業地域。需要者の中心は自己の業務用不動産市場及び投資用不
動産市場に参入する個人事業者、法人等が想定される。画地規模等の統一性はなく、駐車場確保の困難な場所柄にあり
有効利用に劣る古型物件やマンション等が虫食い的に混在する。景気動向を見据えた需用者行動は慎重であるが駅への
接近性や容積率を集約した立体利用開発の潜在価値は底堅く、更地で約１．２億円程度の物件が需要の中心である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 近隣地域内は小・中規模の古型化した店舗・事務所兼共同住宅等が建ち並び、商業用途に純化した土地利用は概して少
なく、中高層階は住居系の占有割合が高い。自己使用物件も多く適正な１棟全体の賃貸市場が見いだせない地域特性か
ら賃貸条件は不安定要素を含み、建築費高騰の下、有効・実需を重視した堅め賃料設定により収益価格は低位に試算さ
れた。市場の実態を反映した比準価格を採用し、収益価格を参考程度に止め、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　                           　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　      
交通・接近　      
環境　　　　      
画地　　　　      
[前年代表標準地等の価格]
　　　　            円／㎡		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 [     ]
100		  
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    344,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
■指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　那覇 5-5                   　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　    355,000 円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 昨今の景気動向の下、事業の継続可能性、資
産デフレリスク等に対する不安から購入希望
者の慎重な姿勢も見受けられる。


地域要因に格別の変動はない




角地　＋３％


 行政　　　　      
その他　　　　　      
地域要因の比較
街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
行政　　　　　　      
その他　　　　　      
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+10.5 ％ +7.0 ％
３　試算価格算定内訳 那覇 5-2　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a 調０６Ａ那
覇
-1		 那覇市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 南東20m国道、
北東3.3m、
角地
近商

(100,300)
b 公０７Ａ那
覇
-24		 那覇市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ台形 南東20m国道、
北西4.6m、
北東1.5m、
三方路
近商

(100,270)
c 公０７Ａ那
覇
-8		 那覇市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 北18m県道、
中間画地
商業
地区計画等
駐車付置義務
(90,400)
d 調０６Ｂ那
覇
-25		 那覇市

 更地


   
（　          ） 		 不整形 南東19.5m市
道、北4m、
角地
近商

(90,300)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
309,233  		 100
[ 100.0]		 [ 107.7]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 119.7]
278,232 		 100
[  79.8]
348,662 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +3.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 103.0]
　　　　 100
359,000 
b (　           ) 
341,794  		 100
[ 100.0]		 [ 102.8]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 101.9]
344,813 		 100
[  88.4]
390,060 
402,000 
c (　           ) 
336,814  		 100
[ 100.0]		 [ 103.9]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
349,950 		 100
[ 100.8]
347,173 
358,000 
d (　           ) 
388,062  		 100
[ 100.0]		 [ 104.7]
100		 100
[   /  ]		 100
[  96.0]
423,230 		 100
[ 108.5]
390,074 
402,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.43 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -5.0 環境　　　　 -16.0
画地　　　　 +19.7 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.56 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -5.0 環境　　　　  -7.0
画地　　　　  +1.9 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.56 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +6.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.43 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -4.0 交通・接近　  -5.0 環境　　　　 +19.0
画地　　　　  -4.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    380,000 円／㎡]  



那覇 5-2　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地内にある商業地域で、再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

21,244,746 
5,507,142 
15,737,604 
15,054,800 
682,804 		 （　0.9549）
652,010 		 （  4.6 -  0.5 ）
4.1％  
⑧収益価格 　     15,902,683 円　　　　（　     47,500 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
那覇 5-2　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗・事務所兼共同住宅 140.00 ＲＣ7 983.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
近商 防火

 100 ％   300 ％   300 ％   335 ㎡     14.7 m x   16.5 m  前面道路：国道     　  20.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階は店舗（フロア貸し）、２階は事務所２室、３階～７階は共同住宅で各階５室を想定。 ⑦有効率　  87.2 ％
の理由		 店舗・事務所兼共同住宅としては標準的
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
125.00 
100.0 
125.00 
3,150 
393,750 		 3.0  1,181,250 
0.0  0 

 2～ 2		 事務所
140.00 
85.0 
119.00 
2,700 
321,300 		 2.0  642,600 
0.0  0 

 3～ 7		 共同住宅
140.00 
85.0 
119.00 
1,900 
226,100 		 1.0  226,100 
0.0  0 

 8～ 8		 塔屋
18.00 
100.0 
18.00 
 
 		 0.0  0 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
983.00 
87.2 
857.00 

1,845,550 		 2,954,350 
0 
⑨年額支払賃料      1,845,550 円　×　12ヶ月　＝　      22,146,600 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     857.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により担保済み  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        22,146,600 円　　×　　   4.2 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       930,157 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 21,216,443 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         2,954,350 円　×　　  95.8 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          28,303 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      21,244,746 円　　　　（　        63,417 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    3,158 円/㎡

　月額支払賃料
（　    3,150 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
那覇 5-2　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 1,464,000 円  　　　　    244,000,000　×　　　　   0.6 ％
②維持管理費 1,683,142 円  　　　       22,146,600　×　　　　   7.6 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      164,000 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    1,708,000 円  　　　　    244,000,000　×　　  50.0 ％　×　  14.00 /1000
④損害保険料       244,000 円  　　　　    244,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       244,000 円  　　　　    244,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       5,507,142 円　（　　　　　　        16,439 円／㎡）　　（経費率　　  25.9 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.6 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.5 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 45 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 25 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9549    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 244,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 248,000 円／㎡　×　     983.00 ㎡　×　(100% ＋　       ％)
②元利逓増償還率 0.0617     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0474 ×　 45 ％　＋　0.0587 ×  30 ％　＋ 0.0909 ×　 25 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 15,054,800 円  
（　　　　　        44,940 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 21,244,746 円      
②総費用 5,507,142 円      
③純収益　①－② 15,737,604 円      
④建物等に帰属する純収益 15,054,800 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 682,804 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 652,010 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        1,946 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.1 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     15,902,683 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      47,500 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 那覇 5-2　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　那覇市壺屋二丁目２１０番１４
 3600000237414-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
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備考