令和7年1月15日　提出 那覇 -29　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   那覇 -29 沖縄県 沖縄 氏名  不動産鑑定士　伴　清敬   TEL.

鑑定評価額 41,300,000 円  １㎡当たりの価格 179,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月6日 (6) 路 線 価 [令和6年1月] 路線価又は倍率 135,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和6年12月27日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 那覇市小禄４丁目８番２１ ②地積 　(㎡) 231   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ２中専 (60,200) （その他） 地区計画等 1:1.5 住宅 ＲＣ1 一般住宅等が建ち並 ぶ区画整然とした住 宅地域 北西6m市道 水道、ガス、下水 小禄南小学校入口停 220m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   130 ｍ、西   120 ｍ、南   180 ｍ、北    90 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  13.0 ｍ、奥行　約　　  17.5 ｍ、規模　　       230 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 区画整理済みの住宅地域 街 路 基準方位北　　　６ ｍ市道 交通 施設 小禄南小学校入口停　 西方 220m 法令 規制 ２中専 (60,200) 地区計画等 ⑤地域要因の将 　来予測 　当該近隣地域は区画整然とした新興住宅地域であり、今後とも現在の住環境を維持すると予測する。地価は上 昇傾向で推移している。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    179,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は概ね那覇市内の住宅地域と判定する。特に小禄地区との関連が強い。需要者の中心は同市居住者のほか隣 接市町村からの転入者も見られる。那覇市は持家比率が相当に低く潜在的な宅地需要は堅調であるが、新規供給は乏し いため、市外で持家を求める者が増加している。土地は１５０㎡前後で２２００万円程度、新築戸建物件の取引は少な いがおよそ５０００万円程度が需要の中心。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 建築費高騰のなか画地条件や近隣地域の家賃水準からすれば合理性のある賃貸用住宅の想定は困難であり、また取引は 自用目的がほとんどで収益性より快適性が重視される住宅地域であるため収益価格は求め得なかった。比準価格は規範 性の高い事例を中心に把握されており、補修正や要因比較も適切になされ信頼度は高いと思料する。そこで代表標準地 との検討をも踏まえた上で比準価格を妥当と判断して鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　那覇 -10                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    186,000 円／㎡ [106.5] 100 100 [100.0] 100 [111.3] [100.0] 100 178,000  ⑧-1対象標準地の検討 □継続　■新規 前年標準地の価格 　　　　　　            円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 　県内景気は拡大基調にある。個人消費は緩 やかな増加、観光は拡大基調、設備投資は持 ち直している。当市の人口は微減傾向。 区画整理済みの新興住宅地域の需要は堅調で ある。 個別的要因に変化はない。 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  +5.0 環境　　　　　　  +6.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等）  ％  ％