令和7年1月15日　提出 那覇 -27　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   那覇 -27 沖縄県 沖縄 氏名  不動産鑑定士　大城　直哉   TEL.

鑑定評価額 33,800,000 円  １㎡当たりの価格 178,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月7日 (6) 路 線 価 [令和6年1月] 路線価又は倍率 135,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和6年12月10日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 那覇市壺屋１丁目１７５番２ ｢壺屋１－２５－２４｣ ②地積 　(㎡) 190   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） (60,160) 1:2.5 住宅 ＲＣ2 一般住宅のほか共同 住宅も見られる既成 住宅地域 西4m市道 水道、ガス、下水 牧志 380m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西   200 ｍ、南   100 ｍ、北   150 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   9.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       180 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特記すべき事項はない 街 路 基準方位：北、　４ ｍ市道 交通 施設 牧志駅　南東方 380m 法令 規制 １住居 (60,160) ⑤地域要因の将 　来予測 市内中心部に近接する低層住宅地域として熟成し、今後も現状の住環境を維持するものと予測する。各種接近性 の良好な地域で需要は堅調であるが供給が少なく、地価は上昇傾向で推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    178,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は那覇市を中心とする住宅地域の存する圏域で特に真和志地区及び旧那覇地区との代替性が強い。主たる需 要者は那覇市及び周辺市町の居住者を中心とする一次取得者層である。拡大基調が継続する県内景気を背景に交通接近 性や住環境の優る地域を中心に住宅地需要は堅調に推移している。土地は３０００万円～４０００万円程度、新築戸建 で４５００万円～５５００万円程度が取引の中心と判断される。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は、市内真和志地区の類似性を有する取引事例によるもので、市場性を反映し実証的である。一方、収受可能 な賃料水準と建築費を勘案すると、経済合理的な賃貸住宅の経営が困難なため収益価格の試算は行わなかった。近隣地 域は自己使用目的の需要が中心となる地域で、需要者の意思決定にあたっては比準価格が重視されるものと判断される 。以上より比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ上記の通り鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　那覇 -20                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　  +2.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    165,000 円／㎡ [106.1] 100 100 [102.0] 100 [ 97.0] [100.0] 100 177,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    168,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 那覇市の人口は微減、世帯数は微増傾向が継 続。景況は拡大基調が継続し、市内の宅地需 要は堅調に推移している。 地域要因に特段の変動はない。景気の拡大基 調の継続から各種接近性を有する地域の需要 は堅調な状況が継続している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +1.0 交通・接近　　　  -4.0 環境　　　　　　   0.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +6.0 ％  ％