鑑定評価書

令和7年1月15日　提出
那覇 -24　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

那覇 -24

沖縄県

沖縄

氏名

不動産鑑定士　髙平　光一

TEL.

鑑定評価額

70,900,000 円

１㎡当たりの価格

315,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和7年1月1日	(4)鑑定評価日	令和7年1月10日	(6) 路線価	[令和6年1月] 路線価又は倍率	240,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和7年1月7日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	那覇市銘苅１丁目６番１２｢銘苅１－６－２４｣				②地積　(㎡)	225 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		１中専 (60,200) （その他）地区計画等
	1:2	住宅ＲＣ2	中規模住宅、アパートが混在する新興住宅地域	北東6m市道	水道、ガス、下水	古島 450m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 90 ｍ、西 200 ｍ、南 20 ｍ、北 110 ｍ

②標準的使用

中低層住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 11.5 ｍ、奥行　約　　 19.5 ｍ、規模　　 225 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特記すべき事項はない。

街

路

基準方位　北　　６
ｍ市道

交通

施設

古島駅南西方

450m

法令

規制

１中専
(60,200)
地区計画等

⑤地域要因の将
　来予測

区画整然とした新都心地区の住宅地域で、地域要因に特段の変動要因はないため、当分の間は現状を維持すると
予測する。富裕層を中心とした需要は堅調だが供給物件が少ないため、地価は高い水準で推移すると予測する。

(3)最有効使用の判定

中低層住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

方位　　　　　　　　　　　　　　 0.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 315,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 151,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は那覇新都心地区の住宅地を中心とした市内の区画整然とした住宅地や業務地域に近い旧那覇地区の住宅地
である。需要者は県内外の富裕層が中心となる。当該新都心地区は居住環境が良好で需要が高い一方、供給が少ないこ
とから高額取引がみられる地域である。土地は６５００万円から７５００万円程度で、中古住宅となると１億円以上の
取引が中心となる。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

比準価格は那覇市内の類似した住宅地の取引事例を採用して試算しており、市場性を反映した実証的な価格で規範性は
高い。この地域は共同住宅などの収益物件がみられるが、昨今の建築費高騰の影響を受けて、収益価格は低位に求めら
れた。対象不動産は、快適性が重視される住宅地域に存することから規範性の高い比準価格を重視して、収益性を反映
した収益価格を参酌し、代表標準地との検討を考慮のうえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　那覇 -1 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 325,000 円／㎡

[106.2]
100

100
[100.0]

100
[110.6]

[100.0]
100

312,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    302,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

好調な観光業に支えられ、不動産の収益性が
向上し、住宅地や商業地の土地需要は堅調で
不動産市況は引き続き好調である。

那覇新都心内にある住環境が良好な地域で特
段の変動要因はない。人気エリアで需要が高
いことから地価は上昇傾向にある。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  -1.0
交通・接近　　　  -2.0
環境　　　　　　 +14.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+4.3 ％

％

３　試算価格算定内訳

那覇 -24　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	公０７Ａ那覇 -2	那覇市		更地	（　）	長方形	北6m市道、中間画地		１中専地区計画等 (60,200)
b	公０７Ａ那覇 -5	那覇市		更地	（　）	ほぼ正方形	南東7.3m市道、北東5.4m、角地		商業 (90,400)
c	公０７Ａ那覇 -20	那覇市		更地	（　）	正方形	北東5.5m市道、中間画地		１住居 (60,200)
d	公０７Ｂ那覇 -1	那覇市		建付地	（　）	ほぼ長方形	南西10m県道、北西6m、角地		２中専 (70,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 272,594	100 [ 100.0]	[ 103.4] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	281,862	100 [ 89.8]	313,878	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	314,000
b	(　 ) 417,147	100 [ 100.0]	[ 104.4] 100	100 [ / ]	100 [ 105.1]	414,369	100 [ 125.0]	331,495		331,000
c	(　 ) 285,467	100 [ 100.0]	[ 102.9] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	293,746	100 [ 93.1]	315,517		316,000
d	(　 ) 245,750	100 [ 100.0]	[ 104.9] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.0]	250,283	100 [ 84.0]	297,956		298,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.38	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -5.0	環境　　　　 -5.5
a	正常	％／月 +0.38	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.49	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 +18.0
b	正常	％／月 +0.49	画地　　　　 +5.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +6.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.49	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -5.0	環境　　　　 -2.0
c	正常	％／月 +0.49	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.49	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +4.0	交通・接近　 -5.0	環境　　　　 -15.0
d	正常	％／月 +0.49	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 315,000 円／㎡]

那覇 -24　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に所在し、再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	7,047,278	1,518,056	5,529,222	4,210,920	1,318,302	（　0.9783） 1,289,695	（ 4.3 - 0.5 ） 3.8％
	⑧収益価格	33,939,342 円　　　　（　 151,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

那覇 -24　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	68.00	ＲＣ4	272.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１中専地区計画等	60 ％	200 ％	200 ％	225 ㎡	11.5 m x 19.5 m	前面道路：市道　 6.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

ファミリータイプを想定。１フロア１世帯

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外階段のため

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 4	共同住宅	68.00	100.0	68.00	2,250	153,000	2.0	306,000
							0.0	0
～

～

～

～

計		272.00	100.0	272.00		612,000		1,224,000
								0

⑨年額支払賃料	612,000 円　×　12ヶ月　＝　 7,344,000 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 272.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	共益費は賃料に含まれる
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

敷金等により担保される

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	7,344,000 円　　×　　 4.2 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 308,448 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	7,035,552 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	1,224,000 円　×　　 95.8 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 11,726 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	7,047,278 円　　　　（　 31,321 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]		対象基準階の　月額実質賃料　　 2,254 円/㎡　月額支払賃料（　 2,250 円/㎡）　基準階 2 F B
b		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

那覇 -24　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	378,000 円	75,600,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	359,856 円	7,344,000　×　　　　 4.9 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 99,800 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 529,200 円	75,600,000　×　　 50.0 ％　×　 14.00 /1000
④損害保険料	75,600 円	75,600,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	75,600 円	75,600,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 1,518,056 円　（　　　　　　 6,747 円／㎡）　　（経費率　　 21.5 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.3 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.5 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

50 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

35 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

15 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9783

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	75,600,000 円	設計監理料率　 278,000 円／㎡　×　 272.00 ㎡　×　(100% ＋　％)
②元利逓増償還率	0.0557	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0450 ×　 50 ％　＋　0.0566 × 35 ％　＋ 0.0890 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	4,210,920 円（　　　　　 18,715 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	7,047,278 円
②総費用	1,518,056 円
③純収益　①－②	5,529,222 円
④建物等に帰属する純収益	4,210,920 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	1,318,302 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	1,289,695 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 5,732 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 3.8 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 33,939,342 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 151,000 円／㎡）

４　不動産ＩＤ

那覇 -24　宅地-7

NO	所在及び地番	不動産ＩＤ
1	那覇市銘苅一丁目６番１２	3600000266387-0000
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31
32
33
34
35
36
37
38
39
40
41
42
43
44
45
46
47
48
49
50

備考

別記様式第一

鑑定評価書（令和 7 年地価公示）

令和7年1月10日　提出
那覇 -24　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

那覇 -24

沖縄県

沖縄

氏名

不動産鑑定士　村山　哲志

TEL.

鑑定評価額

71,100,000 円

１㎡当たりの価格

316,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和7年1月1日	(4)鑑定評価日	令和7年1月7日	(6) 路線価	[令和6年1月] 路線価又は倍率	240,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和6年12月5日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	那覇市銘苅１丁目６番１２｢銘苅１－６－２４｣				②地積　(㎡)	225 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		１中専 (60,200) （その他）地区計画等
	1:2	住宅ＲＣ2	中規模住宅、アパートが混在する新興住宅地域	北東6m市道	水道、ガス、下水	古島 450m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 90 ｍ、西 200 ｍ、南 20 ｍ、北 110 ｍ

②標準的使用

中低層住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 11.5 ｍ、奥行　約　　 19.5 ｍ、規模　　 225 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特記すべき事項はない。

街

路

基準方位　北　　６
ｍ市道

交通

施設

古島駅　南西方

450m

法令

規制

１中専
(60,200)
地区計画等

⑤地域要因の将
　来予測

新都心地区内の住宅地域で、地域の特性に変化を及ぼす要因は見当たらない。良好な居住環境と利便性から県内
外富裕層の需要は安定しており、地価は上昇を続けているが上限に近づきつつあるとみられる。

(3)最有効使用の判定

中低層住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

方位　　　　　　　　　　　　　　 0.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 316,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 156,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は那覇新都心地区のほか、那覇市内の区画整然とした利便性・居住環境が良好な住宅地等が存する圏域で、
需要者は自己居住目的の県内外の高所得者層が中心とみられる。当該地域は品等が高い住宅地であり、係る需要者等か
らの引き合いは安定して高いが、地価は強含みつつもやや高止まりの様相をみせはじめている。土地は総額７０００万
円台、中古戸建住宅は築年や品等により異なるが、１億円台程度が取引の中心とみられる。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

比準価格は市場で成立した取引価格に基づいた実証的な価格であり、市場性を反映した説得力が高い価格である。収益
価格は対象不動産の収益性を反映した価格であるが、高騰する建築費に見合った賃料収受が見込めず合理的な賃貸経営
が困難であるため、低位に試算された。本件では市場性を反映した説得力の高い比準価格を標準とし、収益価格を参考
にとどめ、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　那覇 -1 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 325,000 円／㎡

[106.2]
100

100
[100.0]

100
[109.5]

[100.0]
100

315,000

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

物価上昇が続くも、国内観光客数はコロナ禍
以前の水準を上回るなどの影響により、県内
経済は拡大基調で推移している。

地域的な変動要因はみられないが、良好な住
環境と高い利便性から、県内外の高所得者層
や富裕層から高い引き合いが認められる。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  -1.0
交通・接近　　　  -3.0
環境　　　　　　 +14.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+4.6 ％

％

３　試算価格算定内訳

那覇 -24　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	公０７Ａ那覇 -2	那覇市		更地	（　）	長方形	北6m市道、中間画地		１中専地区計画等 (60,200)
b	公０７Ａ那覇 -4	那覇市		建付地	（　）	長方形	南西6m市道、中間画地		１低専地区計画等 (50,150)
c	公０７Ａ那覇 -15	那覇市		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	北東12m市道、中間画地		１低専地区計画等 (60,150)
d	調０６Ａ那覇 -2	那覇市		貸家建付地	（　）	ほぼ正方形	北西8m市道、北東6m、角地		１中専 (70,200)
e	調０６Ａ那覇 -4	那覇市		更地	（　）	ほぼ長方形	南東9m市道、北東5m、二方路		１中専 (70,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 272,594	100 [ 100.0]	[ 103.4] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	281,862	100 [ 95.0]	296,697	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	297,000
b	(　 ) 208,115	100 [ 70.0]	[ 103.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 101.0]	304,372	100 [ 99.8]	304,982		305,000
c	(　 ) 343,354	100 [ 100.0]	[ 103.9] 100	100 [ 100.0]	100 [ 95.1]	375,126	100 [ 118.5]	316,562		317,000
d	(　 ) 360,847	100 [ 100.0]	[ 106.3] 100	100 [ 100.0]	100 [ 105.0]	365,315	100 [ 111.6]	327,343		327,000
e	(　 ) 421,632	100 [ 130.0]	[ 105.4] 100	100 [ / ]	100 [ 105.1]	325,258	100 [ 97.9]	332,235		332,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.38	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -5.0	環境　　　　 0.0
a	正常	％／月 +0.38	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	その他	％／月 +0.38	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 +5.0
b	その他	％／月 +0.38	画地　　　　 +1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -1.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.49	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +5.0	交通・接近　 -5.0	環境　　　　 +20.0
c	正常	％／月 +0.49	画地　　　　 -4.9	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -1.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.45	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 -0.5	環境　　　　 +10.0
d	正常	％／月 +0.45	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	限定価格	％／月 +0.49	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +3.0	交通・接近　 -5.0	環境　　　　 0.0
e	限定価格	％／月 +0.49	画地　　　　 +5.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 316,000 円／㎡]

那覇 -24　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に所在し、再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	7,176,248	1,582,590	5,593,658	4,233,200	1,360,458	（　0.9783） 1,330,936	（ 4.3 - 0.5 ） 3.8％
	⑧収益価格	35,024,632 円　　　　（　 156,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

那覇 -24　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	76.00	ＲＣ4	304.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１中専地区計画等	60 ％	200 ％	200 ％	225 ㎡	11.5 m x 19.5 m	前面道路：市道　 6.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

ファミリータイプ（フロア貸し４室）平均専有面積約７６㎡

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外階段のため

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 4	共同住宅	76.00	100.0	76.00	2,050	155,800	2.0	311,600
							0.0	0
～

～

～

～

計		304.00	100.0	304.00		623,200		1,246,400
								0

⑨年額支払賃料	623,200 円　×　12ヶ月　＝　 7,478,400 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 304.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	年額支払賃料に含む
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されている

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	7,478,400 円　　×　　 4.2 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 314,093 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	7,164,307 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	1,246,400 円　×　　 95.8 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 11,941 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	7,176,248 円　　　　（　 31,894 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]		対象基準階の　月額実質賃料　　 2,053 円/㎡　月額支払賃料（　 2,050 円/㎡）　基準階 2 F B
b		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

那覇 -24　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	380,000 円	76,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	418,790 円	7,478,400　×　　　　 5.6 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 99,800 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 532,000 円	76,000,000　×　　 50.0 ％　×　 14.00 /1000
④損害保険料	76,000 円	76,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	76,000 円	76,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 1,582,590 円　（　　　　　　 7,034 円／㎡）　　（経費率　　 22.1 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.3 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.5 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

50 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

35 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

15 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9783

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	76,000,000 円	設計監理料率　 250,000 円／㎡　×　 304.00 ㎡　×　(100% ＋　％)
②元利逓増償還率	0.0557	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0450 ×　 50 ％　＋　0.0566 × 35 ％　＋ 0.0890 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	4,233,200 円（　　　　　 18,814 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	7,176,248 円
②総費用	1,582,590 円
③純収益　①－②	5,593,658 円
④建物等に帰属する純収益	4,233,200 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	1,360,458 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	1,330,936 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 5,915 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 3.8 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 35,024,632 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 156,000 円／㎡）

４　不動産ＩＤ

那覇 -24　宅地-7

NO	所在及び地番	不動産ＩＤ
1	那覇市銘苅一丁目６番１２	3600000266387-0000
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31
32
33
34
35
36
37
38
39
40
41
42
43
44
45
46
47
48
49
50

備考