令和7年1月15日　提出 那覇 -23　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   那覇 -23 沖縄県 沖縄 氏名  不動産鑑定士　宇久　信正   TEL.

鑑定評価額 31,700,000 円  １㎡当たりの価格 164,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月11日 (6) 路 線 価 [令和6年1月] 路線価又は倍率 130,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和6年12月20日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 那覇市首里金城町１丁目１９番６ ②地積 　(㎡) 193   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (50,100) （その他） 1:1.2 住宅 ＲＣ2 中規模一般住宅が建 ち並ぶ閑静な住宅地 域 東4m私道 水道、ガス、下水 石畳入口停近接 (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西   100 ｍ、南    20 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       180 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 首里城公園南側の緩やかな傾 斜の見られる既成住宅地域 街 路 基準方位　北　４ｍ 市道 交通 施設 石畳入口停　北方近接 法令 規制 １低専 (50,100) ⑤地域要因の将 　来予測 低層戸建住宅を主とする既成住宅地域である。近隣地域を含む首里地区内においては、住宅地の需要が底堅く、 今後も緩やかな上昇傾向と判断される。 (3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    164,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、市内の北東部、首里地区全域に亘る既成住宅地域である。需要者の中心は市内居住者であり、圏外から の転入者も散見される。市内における地理的位置、地勢の状態、歴史的経緯等から、居住系宅地として人気地区であり 、需要も底堅い。既成住宅地としての競争力はやや優る。土地で３，０００万円前後、中古建物込みで４，５００万円 前後が取引の中心となる。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 低層戸建住宅を主とする住宅地域である。画地規模、標準的使用、最有効使用等を考慮すると、賃貸建物の建築想定を 行う経済的合理性は低く、収益価格は試算しなかった。住宅地としての名声、居住性等の環境条件は比較的優る。県内 景気は回復基調にあり、類似地域等の取引価格は緩やかな上昇傾向で推移している。よって、比準価格を標準に、代表 標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　那覇 -4                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　  +2.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    188,000 円／㎡ [102.1] 100 100 [102.0] 100 [116.0] [101.0] 100 164,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    161,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 市内人口は減少傾向。老年人口は上昇傾向。 観光関連産業等が持ち直しつつある。 人気地区である首里地区内の住宅地域であり 、取引価格は底堅く、緩やかな上昇が続いて いる。 対象標準地の最有効使用に影響を及ぼす変動 要因は無い。 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  -2.5 環境　　　　　　 +19.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +1.9 ％  ％