令和7年1月10日　提出 那覇 -19　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   那覇 -19 沖縄県 沖縄 氏名  不動産鑑定士　村山　哲志   TEL.

鑑定評価額 588,000,000 円  １㎡当たりの価格 432,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月7日 (6) 路 線 価 [令和6年1月] 路線価又は倍率 330,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和6年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 那覇市おもろまち３丁目６番１１ ｢おもろまち３－６－２０｣ ②地積 　(㎡) 1,362   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ２中専 (60,200) （その他） 地区計画等 1:1.5 共同住宅 ＲＣ8 中高層のマンション 等が建ち並ぶ住宅地 域 北東9m市道 水道、ガス、下水 那覇国際高校前停 90m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    90 ｍ、西    60 ｍ、南   100 ｍ、北    90 ｍ ②標準的使用 中高層共同住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  30.0 ｍ、奥行　約　　  40.0 ｍ、規模　　     1,200 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 ９ｍ市道 交通 施設 那覇国際高校前停　南 東方 90m 法令 規制 ２中専 (60,200) 地区計画等 ⑤地域要因の将 　来予測 中高層マンションが建ち並ぶ区画整理地内の地域で、特段の地域的な変化はみられない。地価は県内外からの需 要が安定して高いため、地価は強もちあいの状態で推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 中高層共同住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    436,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　              361,000 円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は那覇市内及び隣接市町村の大規模画地等マンション適地が存する地域の圏域と判断した。主たる需要者は 県内外のマンション開発業者である。近年、建築費の高騰によりマンション分譲価格が上昇し続けているが、新都心地 区では高価格帯でも安定したマンション需要が認められることから、土地の仕入価格も上昇し続けている。取引価格帯 は、規模等の条件により開差がみられ中心を見出し難いが、概ね５億～７億円程度とみられる。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は実際の取引価格に基づき市場性を反映した実証的な価格であり、信頼性が高い。開発法による価格はマンシ ョン開発業者の観点から試算した価格であり、需要者サイドの投資採算性を反映した価格であるが、想定要素を含んで いるため、相対的に信頼性が劣る。本件では現在の不動産市況を踏まえ、信頼性の高い比準価格を中心に、開発法によ る価格を斟酌して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       画地　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    412,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 物価上昇が続くも、国内観光客数はコロナ禍 以前の水準を上回るなどの影響により、県内 経済は拡大基調で推移している。 地域的な要因に変化はみられないが、県内外 からマンション需要が非常に高い地域であり 、その素地は供給不足が続いている。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +4.9 ％  ％