令和7年1月14日　提出 那覇 -12　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   那覇 -12 沖縄県 沖縄 氏名  不動産鑑定士　富塚　祐子   TEL.

鑑定評価額 21,600,000 円  １㎡当たりの価格 135,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月11日 (6) 路 線 価 [令和6年1月] 路線価又は倍率 100,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和7年1月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 那覇市識名４丁目１６番１ ｢識名４－９－２３｣ ②地積 　(㎡) 160   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (50,100) （その他） 1:2.5 住宅 ＲＣ2 中規模一般住宅が多 い既成住宅地域 北東4m市道 水道、ガス、下水 光明寺前停 170m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   150 ｍ、西   150 ｍ、南    70 ｍ、北   200 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   8.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 旧来からの戸建住宅が並ぶ住 宅地域 街 路 基準方位北　４ｍ市 道 交通 施設 光明寺前停 170m 法令 規制 １低専 (50,100) ⑤地域要因の将 　来予測 高台であり眺望は優るが、街路条件から競争力は若干劣る地域である。昨今の周辺住宅地の価格上昇の影響を受 け、地価はやや上昇傾向で推移し、今後も微増あるいは調整局面に入ると予測する。 (3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    135,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、那覇市内に存する旧来からの既成住宅地域で価格帯が概ね低位の地域である。街路は比較的狭く需要者 の中心は、戸建住宅を取得する市内あるいは当該地域に地縁的選好性を有する個人と判断した。一定の需要があるが、 昨今の住宅地価上昇に伴い売り物件の市場滞留期間は長期化する傾向にある。中心となる土地の価格帯は、１平米あた り１３万前後であり、面積は１６０㎡前後で総額で２，０００万円前後。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は既存住宅地の事例を採用しており、市場性を反映し、規範性を有する。一方、対象標準地の画地規模、接面 状況、高騰した建築費等を考慮すると標準地の存する地域は収益性よりもむしろ居住の快適性を志向して取引が行われ る地域であり、また土地価格に比して家賃水準は比較的低廉であり、収益価格は採用しなかった。従って代表標準地と の比較検討を踏まえて、本件では比準価格を採用し鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　那覇 -20                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　  +2.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    165,000 円／㎡ [106.1] 100 100 [102.0] 100 [136.0] [100.0] 100 126,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    121,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 人口は微増、市内経済は概ね良好。 近隣地域内において、地域要因に変動を及ぼ す事業・開発等は認められない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +0.5 交通・接近　　　  +5.0 環境　　　　　　 +27.0 行政　　　　　　  +1.5 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +11.6 ％  ％