鑑定評価書

令和7年1月15日　提出
那覇 -10　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

那覇 -10

沖縄県

沖縄

氏名

不動産鑑定士　及川　季行

TEL.

鑑定評価額

43,600,000 円

１㎡当たりの価格

198,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和7年1月1日	(4)鑑定評価日	令和7年1月14日	(6) 路線価	[令和6年1月] 路線価又は倍率	150,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和6年12月26日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	那覇市鏡原町１５番７｢鏡原町１５－１５｣				②地積　(㎡)	220 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		１中専 (60,200) （その他）
	1:1.5	住宅兼共同住宅ＲＣ2	中規模一般住宅、アパート等が混在する住宅地域	西5.5m市道	水道、ガス、下水	奥武山公園 250m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 100 ｍ、西 100 ｍ、南 250 ｍ、北 120 ｍ

②標準的使用

低層住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 12.5 ｍ、奥行　約　　 18.0 ｍ、規模　　 230 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

基準方位北、５．５
ｍ市道

交通

施設

奥武山公園駅　南東方

250m

法令

規制

１中専
(60,200)

⑤地域要因の将
　来予測

既成住宅地であり、今後も同様の住環境を維持するものと予測する。地価水準は値ごろ感があり、需要に対応す
る供給が少ないことから、やや強含みで推移するものと予測する。

(3)最有効使用の判定

低層住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

方位　　　　　　　　　　　　　　 0.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 198,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 73,600 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は那覇市の求心力が及ぶ中南部都市圏と広域である。需要者は地縁を有する者が中心であるが、値ごろ感か
ら小禄地区では他地域からの転入者の需要も強い。熟成した住宅地で転出が少ないとみられ、供給されることは少ない
。中心価格帯は、土地で２０００万円から３０００万円程度でやや規模が小さくなるが、より規模の大きい需要もある
。近傍での新築建売は近年ではほとんどみられていない。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

比準価格は信頼性を有する事例資料をもって試算している。賃貸用不動産もみられるが、建築費の高騰もあり収益価格
は低位に試算された。地域的にも対象標準地の規模からみても収益性が取引指標にならず、自己使用目的取引が価格形
成を支配している地域であり、比準価格に妥当性が認められる。したがって、周辺の標準地との秤量的な検討を踏まえ
、比準価格をもって鑑定評価額を上記の通り決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①□代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　
交通・接近　
環境　　　　
画地　　　　

[前年代表標準地等の価格]
　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]

[ ]
100

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    186,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

市の人口は微減傾向にあり、高齢化率は上昇
傾向にあるが、世帯数は増加しており、住宅
需要は底堅い。

既成住宅地域として熟成しており大きな変化
はない。需要は底堅いと思料するが、供給が
少ないことも変動はない。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　
その他　　　　　

地域要因の比較

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
行政　　　　　　
その他　　　　　

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+6.5 ％

％

３　試算価格算定内訳

那覇 -10　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	公０７Ｄ那覇 -6	那覇市		建付地	（　）	長方形	北東6m市道、中間画地		１低専 (50,150)
b	調０６Ｄ那覇 -3	那覇市		貸家建付地	（　）	長方形	西7.3m市道、南5.6m、角地		１中専 (70,200)
c	調０６Ｄ那覇 -6	那覇市		貸家建付地	（　）	台形	西5.3m市道、中間画地		１中専 (60,200)
d	調０６Ｄ那覇 -8	那覇市		更地	（　）	長方形	北東6m市道、中間画地		１低専地区計画等 (50,150)
e	調０６Ｄ那覇 -14	那覇市		更地	（　）	ほぼ台形	北6.8m市道、東6.2m、角地		１中専 (70,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 254,915	100 [ 100.0]	[ 102.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	260,013	100 [ 125.5]	207,182	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	207,000
b	(　 ) 224,569	100 [ 100.0]	[ 105.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 106.1]	223,511	100 [ 111.7]	200,099		200,000
c	(　 ) 193,864	100 [ 100.0]	[ 104.3] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	202,200	100 [ 100.0]	202,200		202,000
d	(　 ) 235,927	100 [ 100.0]	[ 104.3] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	246,072	100 [ 125.5]	196,073		196,000
e	(　 ) 157,413	100 [ 100.0]	[ 102.0] 100	100 [ / ]	100 [ 103.0]	155,885	100 [ 77.4]	201,402		201,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.49	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +0.5	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 +30.0
a	正常	％／月 +0.49	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -1.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.33	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.5	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +10.0
b	正常	％／月 +0.33	画地　　　　 +6.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.33	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.33	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.33	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +0.5	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 +30.0
d	正常	％／月 +0.33	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -1.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.25	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 -21.0
e	正常	％／月 +0.25	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 198,000 円／㎡]

那覇 -10　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地で再調達原価の把握が困難のため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	3,568,892	790,180	2,778,712	2,150,020	628,692	（　0.9783） 615,049	（ 4.3 - 0.5 ） 3.8％
	⑧収益価格	16,185,500 円　　　　（　 73,600 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

那覇 -10　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	130.00	ＲＣ2	170.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１中専	60 ％	200 ％	200 ％	220 ㎡	12.5 m x 18.0 m	前面道路：市道　 5.5 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

各階約５０㎡の１ＬＤＫ４戸を想定。駐車場は家賃に含む。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外階段のため

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	住宅	85.00	100.0	85.00	1,830	155,550	1.0	155,550
							0.0	0
2～ 2	住宅	85.00	100.0	85.00	1,850	157,250	1.0	157,250
							0.0	0
～

～

～

計		170.00	100.0	170.00		312,800		312,800
								0

⑨年額支払賃料	312,800 円　×　12ヶ月　＝　 3,753,600 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 170.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	3,753,600 円　　×　　 5.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 187,680 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	3,565,920 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	312,800 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 2,972 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	3,568,892 円　　　　（　 16,222 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]		対象基準階の　月額実質賃料　　 1,853 円/㎡　月額支払賃料（　 1,850 円/㎡）　基準階 2 F B
b		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

那覇 -10　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	193,000 円	38,600,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	187,680 円	3,753,600　×　　　　 5.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 62,100 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 270,200 円	38,600,000　×　　 50.0 ％　×　 14.00 /1000
④損害保険料	38,600 円	38,600,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	38,600 円	38,600,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 790,180 円　（　　　　　　 3,592 円／㎡）　　（経費率　　 22.1 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.3 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.5 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

50 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

35 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

15 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9783

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	38,600,000 円	設計監理料率　 227,000 円／㎡　×　 170.00 ㎡　×　(100% ＋　％)
②元利逓増償還率	0.0557	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0450 ×　 50 ％　＋　0.0566 × 35 ％　＋ 0.0890 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	2,150,020 円（　　　　　 9,773 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	3,568,892 円
②総費用	790,180 円
③純収益　①－②	2,778,712 円
④建物等に帰属する純収益	2,150,020 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	628,692 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	615,049 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 2,796 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 3.8 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 16,185,500 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 73,600 円／㎡）

４　不動産ＩＤ

那覇 -10　宅地-7

NO	所在及び地番	不動産ＩＤ
1	那覇市鏡原町１５番７	3600000219038-0000
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31
32
33
34
35
36
37
38
39
40
41
42
43
44
45
46
47
48
49
50

備考

別記様式第一

鑑定評価書（令和 7 年地価公示）

令和7年1月15日　提出
那覇 -10　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

那覇 -10

沖縄県

沖縄

氏名

不動産鑑定士　大城　直哉

TEL.

鑑定評価額

43,300,000 円

１㎡当たりの価格

197,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和7年1月1日	(4)鑑定評価日	令和7年1月7日	(6) 路線価	[令和6年1月] 路線価又は倍率	150,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和6年12月10日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	那覇市鏡原町１５番７｢鏡原町１５－１５｣				②地積　(㎡)	220 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		１中専 (60,200) （その他）
	1:1.5	住宅兼共同住宅ＲＣ2	中規模一般住宅、アパート等が混在する住宅地域	西5.5m市道	水道、ガス、下水	奥武山公園 250m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 100 ｍ、西 100 ｍ、南 250 ｍ、北 120 ｍ

②標準的使用

低層住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 12.5 ｍ、奥行　約　　 18.0 ｍ、規模　　 230 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

本土復帰前に整備されたモノ
レール駅に近接する住宅地域

街

路

規準方位：北、　５
．５ｍ市道

交通

施設

奥武山公園駅　南東方

250m

法令

規制

１中専
(60,200)

⑤地域要因の将
　来予測

旧来からの低層住宅地域として熟成し、今後も現状の住環境を維持するものと予測する。拡大基調の景況を背景
に交通利便性の良好な地域の需要は堅調であるが供給が少なく、地価は上昇傾向で推移するものと予測する。

(3)最有効使用の判定

低層住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

方位　　　　　　　　　　　　　　 0.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 197,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 69,100 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は那覇市南西部を中心とする住宅地域の存する圏域で特に小禄地区との代替性が強い。主たる需要者は那覇
市及び周辺市町の居住者を中心とする一次取得者層である。拡大基調が継続する県内景気を背景に交通接近性や住環境
の優る地域を中心に住宅地需要は堅調に推移している。土地は３５００万円～４５００万円程度、新築戸建で５０００
万円～６０００万円程度が取引の中心と判断される。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

比準価格は、小禄地区の類似性を有する取引によるもので、市場性を反映し実証的である。一方、収益価格は共同住宅
を想定し試算したが、投下資本に見合う賃料水準が形成されておらず低位となった。近隣地域は自己使用目的の需要が
中心となる地域で、需要者の意思決定にあたっては比準価格が重視されるものと判断されることから当該価格を重視し
、収益価格は参考に留め、市場動向等にも留意して、上記の通り鑑定評価額を決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①□代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　
交通・接近　
環境　　　　
画地　　　　

[前年代表標準地等の価格]
　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]

[ ]
100

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    186,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　■基準地
指定基準地等番号
　[　那覇 -16                   　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　    192,000 円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

那覇市の人口は微減、世帯数は微増傾向が継
続。景況は拡大基調が継続し、市内の宅地需
要は堅調に推移している。

地域要因に特段の変動はない。景気の拡大基
調の継続から交通利便性を有する地域の需要
は堅調な状況が継続している。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　
その他　　　　　

地域要因の比較

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
行政　　　　　　
その他　　　　　

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+5.9 ％

+2.6 ％

３　試算価格算定内訳

那覇 -10　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	公０７Ｄ那覇 -1	那覇市		更地	（　）	長方形	南東10m市道、中間画地		準工地区計画等 (60,200)
b	公０７Ｄ那覇 -2	那覇市		更地	（　）	ほぼ台形	北東5m私道、南東4m、準角地		１中専 (70,200)
c	調０６Ｄ那覇 -14	那覇市		更地	（　）	ほぼ台形	北6.8m市道、東6.2m、角地		１中専 (70,200)
d	調０６Ｄ那覇 -6	那覇市		貸家建付地	（　）	台形	西5.3m市道、中間画地		１中専 (60,200)
e	調０６Ｄ那覇 -4	那覇市		建付地	（　）	ほぼ長方形	南6m市道、北西6m、角地		１住居 (70,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 196,434	100 [ 100.0]	[ 102.9] 100	100 [ / ]	100 [ 102.0]	198,167	100 [ 100.7]	196,789	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	197,000
b	(　 ) 155,971	100 [ 100.0]	[ 103.4] 100	100 [ / ]	100 [ 103.0]	156,577	100 [ 83.8]	186,846		187,000
c	(　 ) 157,413	100 [ 100.0]	[ 102.0] 100	100 [ / ]	100 [ 103.0]	155,885	100 [ 85.4]	182,535		183,000
d	(　 ) 193,864	100 [ 100.0]	[ 104.3] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	202,200	100 [ 100.0]	202,200		202,000
e	(　 ) 142,385	100 [ 100.0]	[ 104.3] 100	100 [ 100.0]	100 [ 104.0]	142,796	100 [ 75.2]	189,888		190,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.49	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 -6.0	環境　　　　 +5.0
a	正常	％／月 +0.49	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.49	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 -5.0	環境　　　　 -10.0
b	正常	％／月 +0.49	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.25	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 -6.0	環境　　　　 -10.0
c	正常	％／月 +0.25	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.33	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.33	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.33	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -6.0	環境　　　　 -20.0
e	正常	％／月 +0.33	画地　　　　 +4.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 197,000 円／㎡]

那覇 -10　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	4,355,184	996,543	3,358,641	2,768,290	590,351	（　0.9783） 577,540	（ 4.3 - 0.5 ） 3.8％
	⑧収益価格	15,198,421 円　　　　（　 69,100 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

那覇 -10　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	73.00	ＲＣ3	219.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１中専	60 ％	200 ％	200 ％	220 ㎡	12.5 m x 18.0 m	前面道路：市道　 5.5 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

３ＬＤＫ各階１戸を想定。使用容積率は地域において標準的。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外階段のため

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 3	共同住宅	73.00	100.0	73.00	1,727	126,071	2.0	252,142
							0.0	0
～

～

～

～

計		219.00	100.0	219.00		378,213		756,426
								0

⑨年額支払賃料	378,213 円　×　12ヶ月　＝　 4,538,556 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 219.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	共益費を含み賃料を査定
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	4,538,556 円　　×　　 4.2 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 190,619 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	4,347,937 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	756,426 円　×　　 95.8 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 7,247 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	4,355,184 円　　　　（　 19,796 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]		対象基準階の　月額実質賃料　　 1,730 円/㎡　月額支払賃料（　 1,727 円/㎡）　基準階 2 F B
b		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

那覇 -10　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	248,500 円	49,700,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	240,543 円	4,538,556　×　　　　 5.3 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 60,200 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 347,900 円	49,700,000　×　　 50.0 ％　×　 14.00 /1000
④損害保険料	49,700 円	49,700,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	49,700 円	49,700,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 996,543 円　（　　　　　　 4,530 円／㎡）　　（経費率　　 22.9 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.3 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.5 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

50 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

35 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

15 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9783

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	49,700,000 円	設計監理料率　 227,000 円／㎡　×　 219.00 ㎡　×　(100% ＋　％)
②元利逓増償還率	0.0557	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0450 ×　 50 ％　＋　0.0566 × 35 ％　＋ 0.0890 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	2,768,290 円（　　　　　 12,583 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	4,355,184 円
②総費用	996,543 円
③純収益　①－②	3,358,641 円
④建物等に帰属する純収益	2,768,290 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	590,351 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	577,540 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 2,625 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 3.8 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 15,198,421 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 69,100 円／㎡）

４　不動産ＩＤ

那覇 -10　宅地-7

NO	所在及び地番	不動産ＩＤ
1	那覇市鏡原町１５番７	3600000219038-0000
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31
32
33
34
35
36
37
38
39
40
41
42
43
44
45
46
47
48
49
50

備考