令和7年1月15日　提出 那覇 -5　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   那覇 -5 沖縄県 沖縄 氏名  不動産鑑定士　西川　英之   TEL.

鑑定評価額 26,900,000 円  １㎡当たりの価格 138,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月10日 (6) 路 線 価 [令和6年1月] 路線価又は倍率 105,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和6年12月16日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 那覇市首里石嶺町２丁目２２０番１８ ②地積 　(㎡) 195   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (50,100) （その他） 1:1.5 住宅 ＲＣ2 中規模一般住宅が建 ち並ぶ分譲住宅地域 南西6m市道 水道、下水 城東小学校前停 400m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    80 ｍ、西   150 ｍ、南    80 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　  16.0 ｍ、規模　　       190 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特記すべき事項はない。 街 路 基準方位北　６ｍ市 道 交通 施設 城東小学校前停　　　 南東方 400m 法令 規制 １低専 ⑤地域要因の将 　来予測 戸建住宅が建ち並ぶ旧来からの住宅地域である。地域要因に格別の変動がないので当分の間現状を維持すると予 測する。県内景気は回復しており、根強い需要に支えられ地価は緩やかに上昇すると予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    138,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、首里地区を中心とした戸建住宅地域である。需要者の中心は、市内のサラリーマンを中心とする一時取 得者及び地縁的選好性を有する地元地権者等である。首里地区は土地供給が少ない一方、知名度による根強い需要が認 められ需給関係はタイトである。土地は１９０㎡程度で２６００万円程度、新築の建売物件は５５００万円から６００ ０万円程度が取引の中心である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 地域の特性及び個別的要因の状況のほか、市場参加者の属性を踏まえると、自己の居住用の戸建住宅を建設する目的で の取引が大半で、賃貸市場が未成熟である。従って、収益価格は試算せず、代表標準地との検討を踏まえ、比準価格を もって鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　那覇 -4                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　  +2.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    188,000 円／㎡ [102.1] 100 100 [102.0] 100 [137.2] [101.0] 100 139,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    133,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 県内景気は行動規制緩和による社会・経済活 動の回復の動きが強まっており、首里地区に おいても、不動産市場は徐々に活発化してい る。 地域要因に格別の変動はないが、供給が少な い既成住宅地域である一方、住宅地需要は根 強いことから、地価はやや上昇傾向を継続し ている。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -2.0 交通・接近　　　 +25.0 環境　　　　　　 +12.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +3.8 ％  ％