令和7年1月15日　提出 那覇 -3　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   那覇 -3 沖縄県 沖縄 氏名  不動産鑑定士　松永　力也   TEL.

鑑定評価額 234,000,000 円  １㎡当たりの価格 422,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月6日 (6) 路 線 価 [令和6年1月] 路線価又は倍率 310,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和6年12月2日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 那覇市天久１丁目７番１４外 ｢天久１－７－２１｣ ②地積 　(㎡) 555   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １中専 (60,200) （その他） 地区計画等 (70,200) 1:1.5 共同住宅 ＲＣ4 中層の共同住宅等が 建ち並ぶ住宅地域 北東12m市道、南東側道 水道、ガス、下水 おもろまち三丁目停 100m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東     0 ｍ、西   120 ｍ、南     0 ｍ、北   140 ｍ ②標準的使用 中層共同住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  19.0 ｍ、奥行　約　　  25.0 ｍ、規模　　       500 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特記すべき事項はない。 街 路 基準方位　北　　１ ２ｍ市道 交通 施設 おもろまち三丁目停北 方 100m 法令 規制 １中専 (70,200) 地区計画等 ⑤地域要因の将 　来予測 区画整然とした地域に中層共同住宅の建ち並ぶ地域として熟成しており今後も良好な状況を継続していくものと 判断する。好調な県内経済の影響もあり地価は上昇傾向で推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 中層共同住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 角地　　　　　　　　　　　　　　  +5.0 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    422,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　    156,000 円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は那覇新都心地区を中心とする居住環境の優る住宅地域である。需要者の中心は主に投資用不動産を所望す る県内個人事業者や法人のほか不動産事業者等が多い。人気の高い新都心地区内で各種利便施設へのアクセスも良いた め、需給状況は強含みで推移し、地価は引き続き上昇傾向にあるものと思料される。市場取引の中心価格帯は、更地価 格で１．５億～２．５億万円程度が取引の中心であるが供給量は少ない。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は、那覇新都心及び真嘉比古島土地区画整理事業区内を中心に類似性の高い事例を採用しており規範性は高い ものと思料する。一方、当該地域は収益性よりも居住快適性を重視する地域で、また近年高騰する建築費に見合うだけ の賃料水準が追いついておらず収益価格はやや低位に試算された。よって本件では、規範性の高い比準価格を採用し、 収益価格は参考程度に留め、さらに代表標準地との検討も踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　那覇 -1                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    325,000 円／㎡ [106.2] 100 100 [100.0] 100 [ 87.1] [105.0] 100 416,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    398,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 観光業を中心に県内景気は好調に推移してお り那覇市内の不動産市況及び地価は上昇傾向 にある。 那覇新都心地区内の共同住宅等の多い住宅地 域で潜在的需要は高い。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -5.0 交通・接近　　　  +3.0 環境　　　　　　 -11.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +6.0 ％  ％