令和7年1月15日　提出 那覇 -2　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   那覇 -2 沖縄県 沖縄 氏名  不動産鑑定士　桶田　邦広   TEL.

鑑定評価額 33,000,000 円  １㎡当たりの価格 166,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月10日 (6) 路 線 価 [令和6年1月] 路線価又は倍率 120,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和6年12月16日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 那覇市字天久潮満原７９８番４ ②地積 　(㎡) 199   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） (70,200) 1.5:1 住宅 ＲＣ2 中規模一般住宅、ア パート等が見られる 住宅地域 北東5.5m市道、背面道 水道、ガス、下水 天久停 230m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西    80 ｍ、南    80 ｍ、北    80 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  16.0 ｍ、奥行　約　　  12.0 ｍ、規模　　       190 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特記すべき事項はない。 街 路 基準方位北　　　５ ．５ｍ市道 交通 施設 天久停　北西方 230m 法令 規制 １住居 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 戸建住宅を中心とした既成住宅地域。地域内に特段の変動要因はなく、現状を維持すると予測する。地区内の街 路条件は劣るが、周辺地域と比較し地価水準が低位であるため、当面は地価の上昇傾向が続くと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 二方路　　　　　　　　　　　　　  +2.0 セットバック　　　　　　　　　　  -3.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    166,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は那覇市を中心とする住宅地域で、需要の中心は自己利用目的の個人である。当該地域は新都心地区に隣接 した国道５８号背後に位置し利便性が高いが、街路条件が劣ること等から需要はやや限定的であった。近年は地価が高 騰するなか、周辺地域と比較し地価水準が低位であるため、値ごろ感から需要の高まりが認められる。取引は標準地と 同程度の規模の画地が多く、中心価格帯は総額で３０００万円台半ば程度の水準になる。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は市場の実勢を反映した価格であり、市場参加者の意思決定に適合した十分な説得力を有する価格と判断する 。戸建住宅を中心とする住宅地域であり、居住の快適性や利便性等を重視する自己利用目的の取引が大半で、収益性に 着目した取引は少ない。よって本件では、市場の実態を反映した比準価格を重視し、近時の市場動向等や代表標準地と の検討も踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　那覇 -20                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　  +2.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    165,000 円／㎡ [106.1] 100 100 [102.0] 100 [103.0] [ 99.9] 100 166,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    156,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 地価の大幅な上昇傾向が続いているが、不動 産価格の高騰や物価・金利上昇の影響等によ り、直近では、地価上昇率は鈍化の傾向が見 られ始めている。 戸建住宅を中心とする既成住宅地域であり、 地域内に特段の変動要因はない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -1.0 交通・接近　　　  +1.0 環境　　　　　　  +3.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +6.4 ％  ％