令和7年1月15日　提出 南種子 5-1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   南種子 5-1 鹿児島県 鹿児島第２ 氏名  不動産鑑定士　吉村　弘道   TEL.

鑑定評価額 4,050,000 円  １㎡当たりの価格 18,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月10日 (6) 路 線 価 [令和6年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.0 倍  (2)実地調査日 令和6年12月10日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 熊毛郡南種子町中之上字茶屋ノ元２２１０番４外 ②地積 　(㎡) 225   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都）  (70,400) （その他） (80,400) 不整形 1:3 店舗兼住宅 ＲＣ3 中規模の店舗等が建 ち並ぶ既成商業地域 西12.5m町道、背面道 水道 本町停近接 (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    70 ｍ、西   100 ｍ、南   100 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 低層店舗住宅併用地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  25.0 ｍ、規模　　       250 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 １２．５ｍ町道 交通 施設 本町停南方近接 法令 規制 （都）  (80,400) ⑤地域要因の将 　来予測 宿泊施設、飲食店等が見られる商業地域である。宇宙航空研究開発機構種子島宇宙センター関連事業関係者及び 観光客等向けの宿泊飲食需要により景況は良好な状態にある。そのため地域要因の改善が予測される。 (3)最有効使用の判定 標準的使用と同じ低層店舗住宅併用地 (4)対象標準地の 　個別的要因 二方路　　　　　　　　　　　　　  +2.0 形状　　　　　　　　　　　　　　  -2.0 セットバック　　　　　　　　　　  -1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     18,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、種子島島内において商業地が存する地域一円であると判定した。典型的な市場参加者は、島内に地縁・ 血縁等の地域関係を有する個人事業主又は中小法人である。地域的に種子島宇宙センターが所在するため旧来から同施 設関係者及び観光客向けの宿泊施設及び飲食店も散在する商業地域である。種子島宇宙センターのロケット打上げ関係 者の長期滞在により商況は好調に推移している。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格の試算に際しては、市街地中心部及びその周辺から類似する商業地の取引事例を収集採用して地域間の格差を 検討のうえ求めた価格であり、客観的かつ実証的な価格と言える。一方、収益価格は地域的に自用の建物が主体の地域 であることから収益還元法の適用は断念した。したがって、実勢を十分に反映して説得力を有する比準価格を採用し、 前年代表標準地との均衡をも考慮して鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　中種子 5-1                 　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     21,300 円／㎡ [ 98.6] 100 100 [100.0] 100 [115.2] [ 99.0] 100 18,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     18,100 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 島内で国家規模のプロジェクトが進行中であ り事業期間中、宿泊・飲食・レンタカー等関 連事業者の商況は良好な状態にある。 種子島宇宙センターの打ち上げ関連事業関係 者が長期滞在しているため宿泊・飲食関連事 業者等を中心に商況は好調な状態にある。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -4.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　 +20.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.6 ％  ％