令和7年1月15日　提出 中種子 5-1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   中種子 5-1 鹿児島県 鹿児島第２ 氏名  不動産鑑定士　吉村　弘道   TEL.

鑑定評価額 3,340,000 円  １㎡当たりの価格 21,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月10日 (6) 路 線 価 [令和6年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.0 倍  (2)実地調査日 令和6年12月10日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 熊毛郡中種子町野間字横町５１７２番５ ②地積 　(㎡) 159   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） 商業 (80,400) （その他） 1:2.5 店舗兼住宅 ＲＣ3 中規模の小売店舗が 建ち並ぶ既成商業地 域 南東7.3m町道 水道 野間停 200m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西    70 ｍ、南   100 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 低層店舗住宅併用地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 ７．３ｍ町道 交通 施設 野間停北東方 200m 法令 規制 （都） 商業 (80,400) ⑤地域要因の将 　来予測 旧来からの小売店舗と飲食店が建ち並ぶ商業地域である。業況は改善しているが新規出店目的の店舗用地需要の 回復は鈍い。今後も地価の下落基調は継続するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 標準的使用と同じ低層店舗住宅併用地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     21,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、種子島島内において商業地が存する地域一円であると判定した。典型的な市場参加者は、島内に地縁・ 血縁等の地域関係を有する個人事業主又は中小法人である。国道等の幹線沿いに郊外型店舗が一部見られるほか、標準 地が所在する旧来からの商店街には比較的規模が小さい店舗等が営業しているが、新規に用地を取得して出店する市場 参加者は見られず、地区内の需要は総じて低迷している。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格の試算に際しては、市街地中心部から類似する商業地の取引事例を収集採用して地域間の格差を検討のうえ求 めた価格であり、客観的かつ実証的な価格と言える。一方、収益価格は自己使用目的の店舗が主体の地域であり、自用 の店舗を賃貸に供したとしても経済合理的な賃料を収受することが困難であるためその適用を断念した。したがって、 実勢を十分に反映して説得力を有する比準価格を採用し、広域的な検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       画地　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     21,300 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 馬毛島の自衛隊基地工事に加え種子島宇宙セ ンターの打ち上げ関連事業関係者が長期滞在 しているため宿泊関連事業者等の商況は好調 な状態にある。 馬毛島の工事関係者等による小売店、飲食店 等の利用により商況は良好な状態にある。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　       その他　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.4 ％  ％