令和7年1月15日　提出 湧水 5-1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   湧水 5-1 鹿児島県 鹿児島第１ 氏名  不動産鑑定士　鎌田　尚志   TEL.

鑑定評価額 2,600,000 円  １㎡当たりの価格 19,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月11日 (6) 路 線 価 [令和6年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和6年12月25日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 姶良郡湧水町木場字田中１８２番２外 (下場３７街区１１外) ②地積 　(㎡) 137   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） 近商 (80,300) （その他） 1:2 店舗兼住宅 Ｗ2 小規模店舗併用住宅 等が見られる商業地 域 南東17m区画街路 水道 栗野 200m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    20 ｍ、西   100 ｍ、南    30 ｍ、北    20 ｍ ②標準的使用 低層店舗住宅併用地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   8.0 ｍ、奥行　約　　  16.0 ｍ、規模　　       130 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 １７ｍ区画街路 交通 施設 栗野駅北東方 200m 法令 規制 （都） 近商 (80,300) ⑤地域要因の将 　来予測 土地区画整理事業区域内の周囲に空地が見られる近隣商業地域。栗野駅に近接しており、立地条件は良好だが、 新規出店はほとんど見られず、商況は厳しい。地価は下落傾向で推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 低層店舗住宅併用地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     19,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、栗野駅を中心とする近隣商業地域。需要者の中心は、地縁的選好性を有する個人事業主及び県内法人と 考えられる。近隣地域は、最寄り駅への接近性及び街路条件は良好であるが、周囲は空地が散見され、店舗の集積度は 低い。新規出店はほとんど見られない。取引の中心となる価格帯は、取引件数が少なく、規模・取引金額にバラツキが あり、見い出しがたい。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 自己所有目的の店舗兼住宅を主体とする近隣商業地域で、賃貸需要は見込めず、合理的な賃貸市場の形成が認められな いため収益還元法は適用できなかった。一方、比準価格は実際の取引で成立した取引価格より求めたもので、市場の実 態を十分に反映しており、説得力を有する。したがって、比準価格を採用して、湧水町の最近における商業地の価格動 向との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       画地　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     19,600 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 湧水町は人口・世帯数とも減少傾向にあり、 高齢化率は県平均を上回っている。町内全体 の宅地需要は住宅地及び商業地ともに低調で ある。 栗野駅前に位置する近隣商業地域。背後人口 減少と大型店舗への利用客流出の影響を受け て、商況は厳しい。宅地需要は低調である。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　       その他　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -3.1 ％  ％