令和7年1月15日　提出 さつま 5-1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   さつま 5-1 鹿児島県 鹿児島第１ 氏名  不動産鑑定士　鎌田　尚志   TEL.

鑑定評価額 7,540,000 円  １㎡当たりの価格 23,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月11日 (6) 路 線 価 [令和6年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和6年12月25日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 薩摩郡さつま町宮之城屋地字下町１０６６番１ ②地積 　(㎡) 328   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） 商業 (80,400) （その他） 1:3 店舗兼住宅 Ｗ2 中小規模小売店舗が 建ち並ぶ既成商業地 域 西15m国道 水道 川内 23.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    30 ｍ、西    75 ｍ、南   100 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 低層店舗住宅併用地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  30.0 ｍ、規模　　       300 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 １５ｍ国道 交通 施設 川内駅北東方 23.0km 法令 規制 （都） 商業 (80,400) ⑤地域要因の将 　来予測 さつま町中心部の小規模店舗が建ち並ぶ近隣商業地域。背後人口の減少と大型店への利用客流出により商況は厳 しく、地価は下落傾向で推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 低層店舗住宅併用地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     23,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、さつま町中心部の近隣商業地域。需要者の中心は、地縁的選好性を有する個人事業者及び県内法人と考 えられる。小規模店舗が集積する旧来からの商店街であるが、背後人口の減少と駐車場スペースの広い大型店舗への利 用客の流出で、商店街の空洞化、衰退化が見られる。新規出店はほとんど見られない。取引の中心となる価格帯は、画 地規模と建物の用途によりバラツキがあり見い出しがたい。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 自己所有目的の店舗兼住宅が多い近隣商業地域で、テナント需要は見込めず、合理的な賃貸市場の形成が認められない ため収益還元法は適用できなかった。一方、比準価格は実際の取引で成立した取引価格より求めたもので、市場の実態 を十分に反映しており、説得力を有する。したがって、比準価格を採用して、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価 額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　薩摩川内 5-4               　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　  +3.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     22,300 円／㎡ [ 96.9] 100 100 [103.0] 100 [ 93.5] [100.0] 100 22,400  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     23,500 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 県平均を上回る高齢化率及び慢性的な人口減 少が続いている。町内全体の宅地需要は住宅 地及び商業地ともに低調である。 背後人口の減少と大型店への利用客流出の影 響を受けて、商況は厳しい。宅地需要は低調 である。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  -6.5 環境　　　　　　   0.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -2.1 ％  ％