令和7年1月15日　提出 姶良 5-3　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   姶良 5-3 鹿児島県 鹿児島第２ 氏名  不動産鑑定士　前田　将   TEL.

鑑定評価額 27,100,000 円  １㎡当たりの価格 48,200 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月10日 (6) 路 線 価 [令和6年1月] 路線価又は倍率 38,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和6年12月12日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 姶良市宮島町５６番１６外 ②地積 　(㎡) 562   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） 準住居 (60,200) （その他） 1.2:1 店舗 Ｓ1 低層の小売店舗等が 多い路線商業地域 北西24m国道 水道 帖佐 1.2km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    25 ｍ、西    50 ｍ、南   300 ｍ、北   150 ｍ ②標準的使用 低層店舗地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  20.0 ｍ、奥行　約　　  25.0 ｍ、規模　　       500 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 ２４ｍ国道 交通 施設 帖佐駅南西方 1.2km 法令 規制 （都） 準住居 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 国道沿いの商業地域で、地域的には現状のままで推移するものと思われる。当該地域は交通量が多く視認性も高 いことからモデルハウスの建築が多く見られる。需要は堅調で、地価は上昇傾向で推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 低層店舗地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     48,200 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 　同一需給圏は姶良市の路線商業地域を中心に、周辺の商業地域一帯。典型的需要者は、地元法人企業や県内外の有力 企業である。国道沿いで交通量が多い当該地域には、近年住宅メーカーによるモデルハウスの建築が多く見られる。大 規模小売店舗との競合もあるが、宅地需要は比較的堅調で、地価は上昇傾向で推移している。土地の中心価格帯は規模 、建物の用途等によりまちまちであり見い出し難い。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 　近隣地域周辺は、自用の低層店舗が主体の路線商業地域であり、経済合理的な賃貸市場は形成されていないことから 収益還元法の試算は割愛した。よって、最近の市場動向、実勢を反映した比準価格を基に、代表標準地との検討も踏ま え、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　姶良 5-1                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     42,100 円／㎡ [100.0] 100 100 [100.0] 100 [ 88.1] [100.0] 100 47,800  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     47,100 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 姶良市の人口は横ばい傾向だが世帯数は増加 傾向にある。生活利便性の良好な旧姶良町や 旧加治木町の地域においては地価は上昇傾向 で推移している。 国道沿いの路線商業地域。大規模小売店舗と の競合もあるが土地需要は比較的堅調で、地 価は上昇傾向で推移している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -5.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　 -10.0 行政　　　　　　  +3.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +2.3 ％  ％