令和7年1月15日　提出 姶良 5-1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   姶良 5-1 鹿児島県 鹿児島第２ 氏名  不動産鑑定士　前田　将   TEL.

鑑定評価額 9,010,000 円  １㎡当たりの価格 42,100 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月10日 (6) 路 線 価 [令和6年1月] 路線価又は倍率 34,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和6年12月12日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 姶良市加治木町本町６３番 ②地積 　(㎡) 214   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） 商業 (80,400) （その他） 1:4 店舗兼住宅 ＳＲＣ2 店舗、スーパー等が 建ち並ぶ中心商業地 域 西11m市道 水道、ガス 加治木 800m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    30 ｍ、西    50 ｍ、南    40 ｍ、北   300 ｍ ②標準的使用 低層店舗住宅併用地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 １１ｍ市道 交通 施設 加治木駅南西方 800m 法令 規制 （都） 商業 (80,400) ⑤地域要因の将 　来予測 加治木地区中心部に位置する旧来からの近隣商業地域。郊外量販店等への顧客流出は見られるが、かもだ通りに 子育て支援施設がオープンし生活利便性が向上し、店舗兼住宅が多い当該地域の地価は下げ止まりと判断した。 (3)最有効使用の判定 低層店舗住宅併用地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     42,100 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 　同一需給圏は、旧加治木町の商業地域及び商住混在地域。典型的需要者は旧加治木町に地縁性を持つ個人事業者や法 人等が想定される。かもだ通り沿いの旧来からの近隣商業地域で、大規模小売店舗への顧客流出は見られるものの、か もだ通りに子育て支援施設がオープンし生活利便性が向上し、店舗兼住宅が多い当該地域の地価は下げ止まりと判断し た。需要の中心価格帯は、取引数が少なく見い出し難い。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 　近隣地域周辺は自用の店舗が主体の近隣商業地域である。投資を主目的としたテナントビル等は皆無であることから 収益還元法の試算は割愛した。よって、最近の市場動向、実勢を反映した比準価格を基に、広域的な検討も踏まえ、鑑 定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       画地　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     42,100 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 姶良市の人口は横ばい傾向だが世帯数は増加 傾向にある。生活利便性の良好な旧姶良町や 旧加治木町の地域においては地価は上昇傾向 で推移している。 かもだ通り沿いの旧来からの商業地である。 周辺の生活利便性の向上に伴い店舗兼居宅等 も見られる当該地域の地価は下げ止まりと判 断した。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　       その他　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％