令和7年1月15日　提出 伊佐 5-1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   伊佐 5-1 鹿児島県 鹿児島第１ 氏名  不動産鑑定士　山口　幸太郎   TEL.

鑑定評価額 13,100,000 円  １㎡当たりの価格 28,400 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月13日 (6) 路 線 価 [令和6年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和6年12月13日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 伊佐市大口上町５番８外 ②地積 　(㎡) 461   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） 商業 (80,400) （その他） 1:3.5 店舗兼共同住宅 Ｓ2 中小規模店舗が建ち 並ぶ中心部の既成商 業地域 西12m市道 水道 栗野 18.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    40 ｍ、西    95 ｍ、南   250 ｍ、北   250 ｍ ②標準的使用 低層店舗事務所共同住宅併用地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  40.0 ｍ、規模　　       400 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 １２ｍ市道 交通 施設 栗野駅北西方 18.0km 法令 規制 （都） 商業 (80,400) ⑤地域要因の将 　来予測 中小規模店舗が建ち並ぶ既成商業地域である。顧客は郊外型の大型商業施設に流出しており、空き店舗や空き事 務所が増えている。人口減少による宅地需要減少の影響を受け、地価は下落傾向で推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 低層店舗事務所共同住宅併用地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     28,400 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、伊佐市大口地区の商業地域が中心である。需要者の中心は伊佐市に地縁を有する個人事業者、法人等で ある。旧来からの中心商業地域であったが、顧客は郊外部の路線大型商業施設、スーパー等に流れている。新規テナン トの出店も期待できず、地価は下落傾向と判断する。不動産取引は、土地規模、建物規模・用途が様々であり、需要の 中心となる価格帯が把握し難い。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 当該地区は自用の店舗、店舗併用住宅としての利用が大半であり、貸店舗等の賃貸物件もなく賃貸経営目的での宅地需 要は殆ど見られない。賃貸市場は成熟しておらず、収益還元法の適用は断念した。また既成市街地の商業地であるため 、原価法も適用できなかった。本件では同一需給圏内の取引事例から求めた市場性を反映した比準価格を中心に代表標 準地との検討を踏まえて鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　湧水 5-1                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     19,600 円／㎡ [ 97.4] 100 100 [100.0] 100 [ 65.7] [100.0] 100 29,100  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     29,600 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 伊佐市の主要産業である農業は、後継者不足 、物価高騰の影響を受けて経営環境は依然厳 しい。人口の減少も歯止めがかかっていない 。 旧来からの中心商業地域は大規模店舗に顧客 が流れ、空店舗、空事務所が増えている。宅 地に対する需要は低調で、地価は下落傾向で 推移している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +1.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　 -35.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -4.1 ％  ％