令和7年1月15日　提出 伊佐 -3　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   伊佐 -3 鹿児島県 鹿児島第１ 氏名  不動産鑑定士　山口　幸太郎   TEL.

鑑定評価額 6,650,000 円  １㎡当たりの価格 20,400 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月13日 (6) 路 線 価 [令和6年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.0 倍  (2)実地調査日 令和6年12月13日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 伊佐市大口元町１６番１２ ②地積 　(㎡) 326   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） ２住居 (60,200) （その他） 1:1 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅のほ か空地も見られる住 宅地域 北西6m市道 水道 栗野 18.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西    50 ｍ、南   250 ｍ、北   200 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  17.0 ｍ、奥行　約　　  18.0 ｍ、規模　　       300 ㎡程度、形状　ほぼ正方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北、６ｍ市 道 交通 施設 栗野駅北西方 18.0km 法令 規制 （都） ２住居 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 中規模一般住宅や空地が見られる市街地中心部の住宅地域。地域要因に大きな変化は見られない。少子化・高齢 化の影響による人口減少の影響を受け宅地需要は低迷している。地価は下落傾向で推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     20,400 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、伊佐市中心部の住宅地域一円である。需要者は同一需給圏を中心に伊佐市一円の居住者となっており、 市中心部の居住者が多い。中心商業地域背後に存し、市内住宅地の中でも利便性の高い地域であるが、需要は割安感の ある郊外住宅地域に流れており、地価は下落傾向と判断する。土地については３００㎡で６５０万円程度、新築物件の 取引はあまりない。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 当該地域は既成住宅地域のため原価法は適用できなかった。また、当該地域ではアパートも見られるが、人口の減少で 安定的な経営が難しく、投下資本に見合った適正な経済賃料の授受が困難であり、収益還元法の適用は断念した。一方 、比準価格は同一需給圏内の類似地域内に存する信頼性の高い事例を標準に決定しており、最近の市場動向を反映する 実証的価格である。本件では比準価格を中心に広域的な検討を踏まえて鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       画地　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     21,500 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 伊佐市の主要産業である農業は、後継者不足 、物価高騰の影響を受けて経営環境は依然厳 しい。人口の減少も歯止めがかかっていない 。 市街地中心部の商業地域背後に位置する住宅 地域である。価格帯の安い住宅地が好まれ、 当該地域の需要は低調。地価は下落傾向で推 移している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　       その他　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -5.1 ％  ％