令和7年1月15日　提出 南九州 5-3　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   南九州 5-3 鹿児島県 鹿児島第１ 氏名  不動産鑑定士　岩切　正廣   TEL.

鑑定評価額 4,460,000 円  １㎡当たりの価格 24,800 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月10日 (6) 路 線 価 [令和6年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和6年12月20日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 南九州市川辺町平山字中町６８３４番 ②地積 　(㎡) 180   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） 商業 (80,400) （その他） 1:3 店舗兼住宅 Ｗ2 店舗併用住宅、金融 機関等が混在する商 業地域 北西16m県道 水道 五位野 17.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   200 ｍ、西   120 ｍ、南    30 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 低層店舗兼住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   8.0 ｍ、奥行　約　　  24.0 ｍ、規模　　       190 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 １６ｍ県道 交通 施設 五位野駅南西方 17.0km 法令 規制 （都） 商業 (80,400) ⑤地域要因の将 　来予測 川辺町中心部にある商業地域である。郊外の大型店舗等に顧客が流出しており、近隣地域では空店舗も目立って いる。土地需要は少なく、地価は下落傾向で推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 低層店舗兼住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     24,800 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は川辺町の商業地及び南九州市の商業地を含む範囲である。需要者の中心は同一需給圏内に地縁性を有する 個人事業者や県内法人である。人口減少、少子高齢化に加えて、郊外の大型店舗等に顧客が流出しており、近隣地域で は空店舗も目立っている。土地需要は少なく、地価は下落傾向で推移している。需要の中心となる価格帯は、業種、業 態、土地の規模等により異なり見出せない。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域では店舗等の建物はほとんど自用であり、賃貸市場が未成熟で適切な賃貸事例が収集できないため収益還元法 は適用しない。原価法は既成市街地のため適用できなかった。比準価格は現実の不動産市場における取引価格を基に試 算されたもので、市場の実勢を十分に反映しており説得力を有している。よって、代表標準地との検討を踏まえ、比準 価格をもって鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　南九州 5-2                 　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     25,300 円／㎡ [100.0] 100 100 [100.0] 100 [101.8] [100.0] 100 24,900  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     25,900 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 賃金の上昇が見られるも、円安や資源価格上 昇等による物価高等から個人消費や投資には 勢いがなく、景気の先行きには不透明感が見 られる。 金融機関等も混在する商業地域であるが、人 口減少や郊外の大規模商業施設等への顧客流 出で商業繁華性は低下し、土地需要はほとん どない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  +6.0 環境　　　　　　  -3.0 行政　　　　　　  -1.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -4.2 ％  ％