令和7年1月15日　提出 南九州 5-1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   南九州 5-1 鹿児島県 鹿児島第１ 氏名  不動産鑑定士　鎌田　尚志   TEL.

鑑定評価額 10,100,000 円  １㎡当たりの価格 15,100 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月11日 (6) 路 線 価 [令和6年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和6年12月25日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 南九州市頴娃町牧之内字三俣２９２４番１３ ②地積 　(㎡) 671   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） 近商 (80,300) （その他） 台形 1:2 銀行 ＳＲＣ2 小売店舗、事務所等 が混在する既成商業 地域 南西16m国道、三方路 水道 西頴娃 400m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   150 ｍ、西    50 ｍ、南    50 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 低層店舗住宅併用地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  20.0 ｍ、奥行　約　　  25.0 ｍ、規模　　       500 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 １６ｍ国道 交通 施設 西頴娃駅南東方 400m 法令 規制 （都） 近商 (80,300) ⑤地域要因の将 　来予測 旧頴娃町中心部に位置する国道沿いの商業地域。地域間競争により周辺市町村に利用客が流出しており、宅地需 要は低調、地価は下落傾向で推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 低層店舗住宅併用地 (4)対象標準地の 　個別的要因 形状　　　　　　　　　　　　　　  -2.0 三方路　　　　　　　　　　　　　  +2.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     15,100 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、南九州市頴娃地区を中心とする幹線道路沿いの近隣商業及び商住混在地域。需要者の中心は、地縁的選 好性を有する個人事業者及び県内法人と考えられる。近隣地域は、国道と県道との交通結節点にあたり、周辺に頴娃支 所や金融機関、郊外型の商業施設が立地しているが、周辺市町村との地域間競争で利用客は流失しており、宅地需要は 低調である。取引の中心となる価格帯は、規模・取引金額にバラツキがあり、見い出しがたい。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 自己所有目的の建物がほとんどで、投資目的の店舗、事務所等は少なく、賃貸事例の収集が困難なため収益還元法は適 用できなかった。一方、比準価格は実際の取引で成立した取引価格より求めたもので、市場の実態を十分に反映してお り、説得力を有する。したがって、比準価格を採用して、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決 定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　南九州 5-2                 　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     25,300 円／㎡ [ 96.4] 100 100 [100.0] 100 [164.8] [100.0] 100 14,800  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     15,800 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 南九州市知覧町において新庁舎を建設中であ り、周辺では宅地開発やドラッグストア、コ ンビニエンスストアなど県外資本の進出が見 られる。 幹線道路沿いの商店街であるが、周辺市町村 との地域間競争で利用客は流出しており、宅 地需要は低調である。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  +3.0 環境　　　　　　 +60.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -4.4 ％  ％