令和7年1月15日　提出 志布志 5-1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   志布志 5-1 鹿児島県 鹿児島第２ 氏名  不動産鑑定士　田中　辰美   TEL.

鑑定評価額 8,750,000 円  １㎡当たりの価格 27,100 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月10日 (6) 路 線 価 [令和6年1月] 路線価又は倍率 22,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和6年12月25日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 志布志市志布志町志布志２丁目２４１３番１ ｢志布志町志布志２－１４－１２｣ ②地積 　(㎡) 323   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） 商業 (80,400) （その他） 1:2 店舗兼事務所 Ｓ2 店舗のほかに飲食店 ビル等の混在する商 業地域 南東13m国道 水道 志布志 300m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   150 ｍ、西   100 ｍ、南    90 ｍ、北    70 ｍ ②標準的使用 店舗事務所併用地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  13.0 ｍ、奥行　約　　  25.0 ｍ、規模　　       320 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 １３ｍ国道 交通 施設 志布志駅北方 300m 法令 規制 （都） 商業 ⑤地域要因の将 　来予測 近隣地域は従前より中小規模の小売店舗等を中心とした商店街を形成していたが、市内又は県外の大型商業施設 に顧客が流出し、相対的に需要が弱く地価は低下基調である。 (3)最有効使用の判定 店舗住宅併用地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     27,100 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、志布志市内において小売店舗、飲食店等商業施設の敷地に適した地域一円と判定した。主な需要者は、 当該地域に地縁・血縁を有する個人事業主が中心である。近年は志布志市の郊外部に所在する大型商業施設等に顧客が 流出することにより当該地域の競争力が低下し、地価は下落傾向で推移している。需要の中心となる価格帯は、土地の 規模、建物の用途、事業者の業態等により一様でなく、把握することは困難である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は同一需給圏内で現実に成立した取引価格を価格判定の基礎としており、実勢を反映した実証的な価格である 。一方、収益還元法は、当該地域では旧来からの自用出店が多く、適切な賃貸事例を把握できなかったので、適用しな かった。したがって、本件では比準価格を重視し、代表標準地に係る規準価格との均衡にも留意し、鑑定評価額を上記 のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　曽於 5-3                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     26,800 円／㎡ [ 98.9] 100 100 [100.0] 100 [ 97.0] [100.0] 100 27,300  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     27,700 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 志布志港及び道路網の拡充等インフラの整備 は進んでいるが、少子高齢化に伴う人口減に より地域経済はやや弱含みで推移していると 判断する。 志布志駅から北方に位置する古くからの商業 地域。新興の大型商業施設との競合等により 、当該地域への需要はやや低迷している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　  -3.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -2.2 ％  ％