令和7年1月15日　提出 志布志 -3　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   志布志 -3 鹿児島県 鹿児島第２ 氏名  不動産鑑定士　田中　辰美   TEL.

鑑定評価額 1,260,000 円  １㎡当たりの価格 3,730 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月10日 (6) 路 線 価 [令和6年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和6年12月25日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 志布志市松山町新橋字大田尾段８８番６ ②地積 　(㎡) 339   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都）  (70,400) （その他） 1:1.2 空地 一般住宅の中に空地 等が見られる既成住 宅地域 北東13.3m市道 水道、下水 志布志 15.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西   100 ｍ、南   200 ｍ、北    80 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  16.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       320 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北１３．３ ｍ市道 交通 施設 志布志駅北西方 15.0km 法令 規制 （都）  ⑤地域要因の将 　来予測 近隣地域は、旧松山町の中心部に所在する農地が介在する既成住宅地域である。域外との交流は少なく、慢性的 な少子高齢化に伴う人口減により地価は下落傾向であると予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　      3,730 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、志布志市松山町を中心とする住宅地域一円である。高齢化の進展が著しいことから、空き家が目立ち住 宅地としての需要は弱い。需要に係る典型的な市場参加者は、当該地域に地縁的選好性を有する個人等に限定される。 需要の中心となる価格帯は、土地取引が少なく把握困難である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は一部空地も散見される等衰退傾向が著しい高齢者の多い住宅地域と判断される。自己使用が中心で賃貸市場 は成熟しておらず規範性のある賃貸事例の収集が困難であるため、収益還元法の適用は断念した。一方、比準価格は現 実に成約された取引事例を価格査定の根拠としており、本件でも適切に比準することができた。従って、比準価格を採 用し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       画地　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　      3,830 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 志布志港及び道路網の拡充等インフラの整備 は進んでいるが、少子高齢化に伴う人口減に より地域経済はやや弱含みで推移していると 判断する。 旧松山町の中心部に所在する農地も介在する 住宅地域である。少子高齢化の影響で当該地 域への住宅需要は弱く、地価は下落基調であ る。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　       その他　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -2.6 ％  ％