令和7年1月15日　提出 いちき串木野 5-3　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   いちき串木野 5-3 鹿児島県 鹿児島第１ 氏名  不動産鑑定士　泊　成人   TEL.

鑑定評価額 4,780,000 円  １㎡当たりの価格 19,200 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月14日 (6) 路 線 価 [令和6年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和6年12月4日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 いちき串木野市湊町３丁目１０４番 ②地積 　(㎡) 249   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） 近商 (80,300) （その他） 1:1.2 事務所 Ｗ1 小売店舗、一般住宅 等が混在する商業地 域 南西16m国道 水道 市来 1.3km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    15 ｍ、西    30 ｍ、南   100 ｍ、北   300 ｍ ②標準的使用 低層店舗住宅併用地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  14.0 ｍ、奥行　約　　  18.0 ｍ、規模　　       250 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 １６ｍ国道 交通 施設 市来駅北西方 1.3km 法令 規制 （都） 近商 ⑤地域要因の将 　来予測 近隣地域は、旧市来町の幹線沿いに位置する商業地域であるが、地域の衰退に伴い商業地需要は低迷しており、 地価水準は下落傾向で推移するものと思われる。 (3)最有効使用の判定 低層店舗住宅併用地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     19,200 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、旧市来町の商業地域を中心に、いちき串木野市内の商業地域一円である。需要者の中心は、地元に地縁 性を有する小規模事業主であり、同一需給圏外からの需要は、認められない。新規店舗の進出等も少なく、商業地需要 は乏しい。需要の中心となる価格帯は、敷地規模等にばらつきがあり、把握が困難である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格の１試算価格しか求められなかった。近隣地域は、自用の建物が建ち並ぶ地域であり、収益性を検討するのは 現実的ではなく収益還元法は適用しなかった。また、原価法は既成市街地のために適用できなかった。取引事例に基づ く、比準価格が市場性を反映した実証的な価格であるので、比準価格を重視して、周辺の公的価格とも広域的な検討を 踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       画地　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     19,700 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 新型コロナウイルス感染症の影響は減少した が、物価高が各分野に影響を及ぼしている。 地域要因に特段の変化は見られないが、顧客 流出により、商業地域として衰退傾向である 。 個別的要因に変化はない。 行政　　　　       その他　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -2.5 ％  ％