令和7年1月15日　提出 いちき串木野 5-1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   いちき串木野 5-1 鹿児島県 鹿児島第１ 氏名  不動産鑑定士　前田　豊   TEL.

鑑定評価額 2,700,000 円  １㎡当たりの価格 26,700 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月10日 (6) 路 線 価 [令和6年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和6年12月23日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 いちき串木野市旭町１０２番 ②地積 　(㎡) 101   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） 商業 (80,400) （その他） 1:1.2 店舗兼住宅 Ｓ2 小規模小売店舗、ス ーパーが見られる商 業地域 南西15m市道 水道、下水 串木野 850m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西   130 ｍ、南    30 ｍ、北    15 ｍ ②標準的使用 低層店舗住宅併用地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       150 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 １５ｍ市道 交通 施設 串木野駅南西方 850m 法令 規制 （都） 商業 (80,400) ⑤地域要因の将 　来予測 串木野地区中心部の旧来からの近隣商業地域である。近年は郊外大型量販店への顧客流出が著しく衰退化が顕著 である。地価については、当面下落傾向で推移するものと予測される。 (3)最有効使用の判定 低層店舗住宅併用地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     26,700 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 　同一需給圏は、串木野地区の商業地域一円。主たる需要者は、串木野地区に地縁性を持つ個人事業者である。かつて は串木野地区の中心商業地であったが、商圏内の人口減少、高齢化に加え、大型量販店への顧客流出により商業用地の 需要は低迷している。後継者問題もあるなど閉鎖店舗が増えつつあり空洞化・衰退化が進行している。需要の中心価格 帯は画地規模がまちまちであり見い出し難い。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 　近隣地域周辺は、自用の店舗が主体の近隣商業地域である。投資を主目的としたテナントビル等は皆無であることか ら収益還元法の試算は割愛した。比準価格は、代替性に強い既成市街地内の事例を採用し決定しており規範性が高い。 よって、実勢を反映した比準価格を基に、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　いちき串木野 5-3           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     19,700 円／㎡ [ 97.0] 100 100 [100.0] 100 [ 72.7] [100.0] 100 26,300  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     27,900 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 直近の串木野地区人口及び高齢化率は２０２ １８人（前年比▲１％）、約３９％と少子高 齢化が進行しており、宅地需要の減退が続い ている。 当市の中心商店街であったが、駐車場完備の 大型量販店に顧客が流出し、現在は客足は少 なく閉鎖店舗が増加しつつある。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +2.0 交通・接近　　　  -5.0 環境　　　　　　 -25.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -4.3 ％  ％