鑑定評価書

令和7年1月15日　提出
霧島 5-7　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

霧島 5-7

鹿児島県

鹿児島第２

氏名

不動産鑑定士　西川　修一

TEL.

鑑定評価額

90,700,000 円

１㎡当たりの価格

60,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和7年1月1日	(4)鑑定評価日	令和7年1月8日	(6) 路線価	[令和6年1月] 路線価又は倍率	48,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和6年12月18日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	霧島市隼人町見次字須ノ木５７０番				②地積　(㎡)	1,499 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		（都）商業 (80,400) （その他） (90,400)
	1:1	店舗、作業所兼事務所Ｓ2	店舗、営業所等が建ち並ぶ路線商業地域	北西16m国道、南西側道	水道、下水	隼人 1.2km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 40 ｍ、西 40 ｍ、南 280 ｍ、北 180 ｍ

②標準的使用

低層店舗地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 38.0 ｍ、奥行　約　　 38.0 ｍ、規模　　 1,450 ㎡程度、形状　ほぼ正方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

１６ｍ国道

交通

施設

隼人駅南方

1.2km

法令

規制

（都）商業
(80,400)

⑤地域要因の将
　来予測

隼人町中心部の国道沿いの路線商業地域で、イオンを中心に店舗密度が高く交通量も多く、地価は緩やかな上昇
傾向にある。今後も同様の傾向で推移していくものと予測する。

(3)最有効使用の判定

低層店舗地

(4)対象標準地の
　個別的要因

角地　　　　　　　　　　　　　　 +3.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 62,300 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 34,600 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は隼人・国分の中心部及び周辺を走る幹線道路・準幹線道路の路線商業地域。近隣地域は隼人町中心部の国
道沿いの路線商業地域で、イオンを中心に店舗密度が高く交通量も多く、地価は緩やかな上昇傾向にある。業種・業態
、面積等により取引価格には幅があり、中心価格帯は見出しにくい。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

路線型の商業地域で、信頼性のある取引事例から求めた比準価格は市場の実態を反映した実証的価格である。収益価格
は、賃料水準等に流動性が高く、想定要因を試算の過程で多く含むため、精度の面で規範性がやや劣る。したがって、
比準価格を重視し、収益価格を比較考量し、広域的な価格バランスや市場分析の結果を踏まえ、鑑定評価額を上記のと
おり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①□代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　
交通・接近　
環境　　　　
画地　　　　

[前年代表標準地等の価格]
　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]

[ ]
100

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     60,100 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

霧島市全体では、人口減少等により背後地人
口は減少しているが、全人口の８割が集中す
る国分・隼人地区との二極化が進んでいる。

隼人町中心部の国道沿いの路線商業地域で、
店舗密度が高く交通量も多い。地価は今後と
も緩やかな上昇傾向で推移していくものと予
測する。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　
その他　　　　　

地域要因の比較

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
行政　　　　　　
その他　　　　　

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+0.7 ％

％

３　試算価格算定内訳

霧島 5-7　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１２３０８４６２１８ -92099	霧島市		更地	（　）	ほぼ整形	北東14m国道、南西5m、二方路		（都）準工 (70,200)
b	１２２０５４６２１８ -80257	霧島市		更地	（　）	不整形	南西16m県道、南東7m、角地		（都）近商 (90,300)
c	１２２０６４６２１８ -98986	霧島市		建付地	（　）	ほぼ整形	南西21m市道、北西11m、北10m、三方路		（都）商業 (90,400)
d	１２１１２４６２１８ -96110	霧島市		建付地	（　）	台形	南西15m市道、中間画地		（都）商業 (80,400)
e	１２１０７４６２１８ -92710	霧島市		更地	（　）	長方形	北西6.7m市道、中間画地		（都）商業 (80,400)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 45,016	100 [ 100.0]	[ 100.9] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	45,421	100 [ 77.4]	58,683	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +3.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 103.0] 　　　　 100	60,400
b	(　 ) 44,042	100 [ 100.0]	[ 101.7] 100	100 [ / ]	100 [ 99.9]	44,836	100 [ 72.0]	62,272		64,100
c	(　 ) 46,900	100 [ 100.0]	[ 101.7] 100	100 [ 100.0]	100 [ 87.6]	54,449	100 [ 90.0]	60,499		62,300
d	(　 ) 60,579	100 [ 100.0]	[ 101.9] 100	100 [ 100.0]	100 [ 97.0]	63,639	100 [ 100.0]	63,639		65,500
e	(　 ) 46,133	100 [ 100.0]	[ 102.1] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	47,102	100 [ 81.9]	57,512		59,200

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -15.0
a	正常	％／月 +0.05	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -9.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -25.0
b	正常	％／月 +0.05	画地　　　　 -0.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -4.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -10.0
c	正常	％／月 +0.05	画地　　　　 -12.4	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.05	画地　　　　 -3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -9.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -10.0
e	正常	％／月 +0.05	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 62,300 円／㎡]

霧島 5-7　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地で再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	10,148,989	2,265,400	7,883,589	5,379,720	2,503,869	（　0.9741） 2,439,019	（ 5.0 - 0.3 ） 4.7％
	⑧収益価格	51,894,021 円　　　　（　 34,600 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

霧島 5-7　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
低層店舗	400.00	Ｓ1	400.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
（都）商業	90 ％	400 ％	400 ％	1,499 ㎡	38.0 m x 38.0 m	前面道路：国道　 16.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

平家の一棟貸し店舗

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

一棟貸しのため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	400.00	100.0	400.00	2,300	920,000	3.0	2,760,000
							0.0	0
～

～

～

～

計		400.00	100.0	400.00		920,000		2,760,000
								0

⑨年額支払賃料	920,000 円　×　12ヶ月　＝　 11,040,000 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 400.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

敷金等により十分担保されている。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	11,040,000 円　　×　　 8.3 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 916,320 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	10,123,680 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	2,760,000 円　×　　 91.7 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 25,309 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	10,148,989 円　　　　（　 6,771 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]		対象基準階の　月額実質賃料　　 2,306 円/㎡　月額支払賃料（　 2,300 円/㎡）　基準階 1 F B
b		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

霧島 5-7　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	457,200 円	76,200,000　×　　　　 0.6 ％
②維持管理費	331,200 円	11,040,000　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 715,000 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 609,600 円	76,200,000　×　　 50.0 ％　×　 16.00 /1000
④損害保険料	76,200 円	76,200,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	76,200 円	76,200,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 2,265,400 円　（　　　　　　 1,511 円／㎡）　　（経費率　　 22.3 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.0 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9741

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	76,200,000 円	設計監理料率　 185,000 円／㎡　×　 400.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0706	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0539 ×　 40 ％　＋　0.0689 × 30 ％　＋ 0.0946 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	5,379,720 円（　　　　　 3,589 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	10,148,989 円
②総費用	2,265,400 円
③純収益　①－②	7,883,589 円
④建物等に帰属する純収益	5,379,720 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	2,503,869 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	2,439,019 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,627 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.7 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 51,894,021 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 34,600 円／㎡）

４　不動産ＩＤ

霧島 5-7　宅地-7

NO	所在及び地番	不動産ＩＤ
1	霧島市隼人町見次字須ノ木５７０番	3416000150420-0000
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31
32
33
34
35
36
37
38
39
40
41
42
43
44
45
46
47
48
49
50

備考

別記様式第一

鑑定評価書（令和 7 年地価公示）

令和7年1月15日　提出
霧島 5-7　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

霧島 5-7

鹿児島県

鹿児島第２

氏名

不動産鑑定士　平良　義文

TEL.

鑑定評価額

90,700,000 円

１㎡当たりの価格

60,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和7年1月1日	(4)鑑定評価日	令和7年1月11日	(6) 路線価	[令和6年1月] 路線価又は倍率	48,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和7年1月6日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	霧島市隼人町見次字須ノ木５７０番				②地積　(㎡)	1,499 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		（都）商業 (80,400) （その他） (90,400)
	1:1	店舗、作業所兼事務所Ｓ2	店舗、営業所等が建ち並ぶ路線商業地域	北西16m国道、南西側道	水道、下水	隼人 1.2km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 40 ｍ、西 40 ｍ、南 280 ｍ、北 180 ｍ

②標準的使用

低層店舗地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 38.0 ｍ、奥行　約　　 38.0 ｍ、規模　　 1,450 ㎡程度、形状　ほぼ正方形

④地域的特性

特記

事項

特になし

街

路

１６ｍ国道

交通

施設

隼人駅南方

1.2km

法令

規制

｢調区｣商業
(80,400)

⑤地域要因の将
　来予測

主要幹線沿いに商業施設が連たんする路線商業地域であり、隣接する隼人駅周辺の区画整理事業の進捗に伴い当
該地域の集客力の向上が期待される。今後も堅調な出店需要が見込まれるものと予測する。

(3)最有効使用の判定

低層店舗地

(4)対象標準地の
　個別的要因

角地　　　　　　　　　　　　　　 +3.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 60,600 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 33,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、隼人及び国分地区の県道沿いの商業地及び住商混在地域一円である。典型的な需要者は県内外の法人が
中心であり、定期借地権等により出店する店舗を中心とした地域である。市内でも繁華性の高い地域であることから広
域的に自動車利用による集客が見込めるため、店舗需要は旺盛である。また、需要の中心となる価格帯は地域的に土地
の規模によりバラツキが大きく見出し難い。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

比準価格の試算に際しては、当該地域における路線商業地の取引事例が少ないため、広域的に事例を収集し活用し地域
間の格差を検討のうえ求めた価格であり、客観的かつ実証的な価格と判断する。一方、収益価格は投下資本に見合う賃
料が収受できないため低位となった。したがって、市場の実勢を十分に反映して説得力を有する比準価格を重視し収益
価格を関連づけて、広域的な検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①□代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　
交通・接近　
環境　　　　
画地　　　　

[前年代表標準地等の価格]
　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]

[ ]
100

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

霧島地区は、九州などからの入り込みや団体
客が減少し、５か月連続で前年を下回った。

人口はＲ４，１０月（１２２，９２６人）か
らＲ５，１０月（１２２，４４４人）－０．
４％の減少であった。減少傾向は続いている
。

個別的要因の変化は特にない。

行政　　　　
その他　　　　　

地域要因の比較

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
行政　　　　　　
その他　　　　　

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+0.7 ％

％

３　試算価格算定内訳

霧島 5-7　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１２４０１４６２１８ -93256	霧島市		更地	（　）	不整形	東5m私道、中間画地		（都）近商 (80,200)
b	１２４０２４６２１８ -86228	霧島市		建付地	（　）	不整形	北4m私道、中間画地		（都）２中専 (60,160)
c	１２４０３４６２１８ -76979	霧島市		更地	（　）	ほぼ長方形	東5m道路、中間画地		（都）１低専 (50,80)
d	１２４０１４６２１８ -93188	霧島市		建付地	（　）	長方形	北西7m県道、南西4m、角地		（都）１中専 (70,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 31,143	100 [ 100.0]	[ 100.7] 100	100 [ / ]	100 [ 85.8]	36,551	100 [ 62.3]	58,669	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +3.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 103.0] 　　　　 100	60,400
b	(　 ) 37,724	100 [ 100.0]	[ 100.7] 100	100 [ 100.0]	100 [ 90.3]	42,069	100 [ 71.4]	58,920		60,700
c	(　 ) 49,448	100 [ 100.0]	[ 100.6] 100	100 [ / ]	100 [ 99.9]	49,794	100 [ 85.0]	58,581		60,300
d	(　 ) 42,233	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 102.0]	41,405	100 [ 69.1]	59,920		61,700
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.06	街路　　　　 -5.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -30.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -11.0
a	正常	％／月 +0.06	画地　　　　 -9.7	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.06	街路　　　　 -5.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -30.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +2.0
b	正常	％／月 +0.06	画地　　　　 -5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.05	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -15.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.05	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -16.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 -16.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 60,600 円／㎡]

霧島 5-7　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地であり、再調達原価が把握できないため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	9,694,491	2,162,768	7,531,723	5,146,740	2,384,983	（　0.9741） 2,323,212	（ 5.0 - 0.3 ） 4.7％
	⑧収益価格	49,430,043 円　　　　（　 33,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

霧島 5-7　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗	400.00	Ｓ1	400.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
（都）商業	90 ％	400 ％	400 ％	1,499 ㎡	38.0 m x 38.0 m	前面道路：国道　 16.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

一棟貸し

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

一棟貸しのため

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	400.00	100.0	400.00	2,197	878,800	3.0	2,636,400
							0.0	0
～

～

～

～

計		400.00	100.0	400.00		878,800		2,636,400
								0

⑨年額支払賃料	878,800 円　×　12ヶ月　＝　 10,545,600 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 400.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金により担保されているので計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	10,545,600 円　　×　　 8.3 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 875,285 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	9,670,315 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	2,636,400 円　×　　 91.7 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 24,176 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	9,694,491 円　　　　（　 6,467 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	霧島　　　　-1	2,885 ( 2,871)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	2,885	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,202 円/㎡　月額支払賃料（　 2,197 円/㎡）　基準階 1 F B
b	霧島　　　　-2	1,168 ( 1,165)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [ 85.0]	100 [100.0]	1,527
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

霧島 5-7　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	437,400 円	72,900,000　×　　　　 0.6 ％
②維持管理費	316,368 円	10,545,600　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 680,000 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 583,200 円	72,900,000　×　　 50.0 ％　×　 16.00 /1000
④損害保険料	72,900 円	72,900,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	72,900 円	72,900,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 2,162,768 円　（　　　　　　 1,443 円／㎡）　　（経費率　　 22.3 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.0 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9741

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	72,900,000 円	設計監理料率　 177,000 円／㎡　×　 400.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0706	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0539 ×　 40 ％　＋　0.0689 × 30 ％　＋ 0.0946 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	5,146,740 円（　　　　　 3,433 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	9,694,491 円
②総費用	2,162,768 円
③純収益　①－②	7,531,723 円
④建物等に帰属する純収益	5,146,740 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	2,384,983 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	2,323,212 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,550 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.7 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 49,430,043 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 33,000 円／㎡）

４　不動産ＩＤ

霧島 5-7　宅地-7

NO	所在及び地番	不動産ＩＤ
1	霧島市隼人町見次字須ノ木５７０番	3416000150420-0000
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31
32
33
34
35
36
37
38
39
40
41
42
43
44
45
46
47
48
49
50

備考