令和7年1月15日　提出 霧島 5-5　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   霧島 5-5 鹿児島県 鹿児島第２ 氏名  不動産鑑定士　西川　修一   TEL.

鑑定評価額 24,100,000 円  １㎡当たりの価格 33,800 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月8日 (6) 路 線 価 [令和6年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和6年12月18日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 霧島市隼人町姫城３丁目２５６番内 ②地積 　(㎡) 712   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） 準住居 (60,200) （その他） 1.2:1 店舗兼住宅 Ｓ1 店舗、コンビニ等が 見られる路線商業地 域 南西16m県道 水道 日当山 1.9km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西   350 ｍ、南    20 ｍ、北    20 ｍ ②標準的使用 低層店舗住宅併用地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  28.0 ｍ、奥行　約　　  25.0 ｍ、規模　　       700 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 １６ｍ県道 交通 施設 日当山駅北東方 1.9km 法令 規制 （都） 準住居 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 県道沿いの路線商業地域であるが、戸建住宅や空地も見られる。人は利便性の高い隼人町中心部から南部地区に 流れており、当該地域に対する需要は弱含み傾向である。今後も同様の傾向で推移していくものと予測する。 (3)最有効使用の判定 低層店舗住宅併用地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     33,800 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は隼人・国分の郊外を走る幹線・準幹線道路沿いの路線商業地域。近隣地域は県道沿いの路線商業地域であ るが、戸建住宅や空地も見られる。人は利便性の高い隼人町中心部から南部地区に流れており、当該地域に対する需要 は弱含み傾向である。業種・業態、面積等により取引価格には幅があり、中心価格帯は見出しにくい。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は、市場の実態を反映した実証的価格であり、同一需給圏内の規範性の高い取引事例を採用した。収益還元法 は、戸建住宅や空地が見られるなど店舗密度は低く、投資目的で土地を取得し、店舗等を建設し賃貸経営することは、 合理的・現実的ではないため、非適用とした。したがって、比準価格を採用し、代表標準地との検討及び広域的な価格 バランスや市場分析の結果を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　霧島 5-7                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　  +3.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     60,100 円／㎡ [100.7] 100 100 [103.0] 100 [171.2] [100.0] 100 34,300  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     33,900 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 霧島市全体では、人口減少等により背後地人 口は減少しているが、全人口の８割が集中す る国分・隼人地区との二極化が進んでいる。 県道沿いの路線商業地域であるが、店舗密度 はやや低い。人は利便性の優れた隼人町中心 部から南部に流れており、地価は弱含み。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　 +60.0 行政　　　　　　  +7.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.3 ％  ％