令和7年1月15日　提出 霧島 -3　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   霧島 -3 鹿児島県 鹿児島第２ 氏名  不動産鑑定士　木下　登   TEL.

鑑定評価額 9,040,000 円  １㎡当たりの価格 37,200 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月13日 (6) 路 線 価 [令和6年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.0 倍  (2)実地調査日 令和6年12月11日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 霧島市国分福島１丁目１４６０番５０ ｢国分福島１－１－３－２０｣ ②地積 　(㎡) 243   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） １住居 (60,200) （その他） 1.2:1 住宅 Ｗ1 一般住宅が建ち並ぶ 区画整然とした住宅 地域 北東6m市道 水道、ガス、下水 国分 2.5km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    60 ｍ、西    70 ｍ、南    70 ｍ、北    75 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  17.0 ｍ、奥行　約　　  14.0 ｍ、規模　　       240 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北、６ｍ市 道 交通 施設 国分駅南西方 2.5km 法令 規制 （都） １住居 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 　周辺の事業用地や農地等の開発が進み、利便性が向上する当該地域の住宅需要は高い。今後も低未利用地の住 宅地化が進むものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     37,200 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 　同一需給圏は、国分福島及びその周辺の住宅地域。需要者は、国分及びその周辺在住の自己居住目的の給与所得者、 個人事業主等が中心である。近年造成化が進み街区が整然とした住宅地が多く、生活利便性や環境等から小規模住宅地 を中心に需要が安定している。需要の中心価格帯は、規模により幅があるが土地で５００万円～１０００万円、新築戸 建で３０００万円台程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 　同一需給圏内の国分福島１・２丁目、国分広瀬等の類似地域における住宅地の取引事例を収集した。比準価格は自己 居住用の取引から試算した市場の実態を反映した実証的な価格である。戸建住宅中心の住宅地域であり、元本に見合う 賃料が得られず収益目的の取引は殆ど見られないため、収益価格の試算は行っていない。従って比準価格を標準に、代 表標準地や取引動向等との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　霧島 -11                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　  +2.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     26,800 円／㎡ [ 99.3] 100 100 [102.0] 100 [ 72.0] [102.0] 100 37,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     36,600 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 　霧島市（旧国分市）の人口は微減、世帯数 は微増傾向。旧国分市は住宅地を中心に需要 が堅調であり、全体的に地価は横ばいから上 昇傾向にある。 　周辺では道路拡幅、宅地開発等が続いてい る。利便性が向上する当該地域の宅地需要は 安定、地価は上昇傾向にある。 　個別的要因に変動はない。 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +2.0 交通・接近　　　 +12.0 環境　　　　　　 -37.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +1.6 ％  ％