鑑定評価書

令和7年1月15日　提出
日置 5-2　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

日置 5-2

鹿児島県

鹿児島第１

氏名

不動産鑑定士　中村　真悟

TEL.

鑑定評価額

25,300,000 円

１㎡当たりの価格

64,100 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和7年1月1日	(4)鑑定評価日	令和7年1月10日	(6) 路線価	[令和6年1月] 路線価又は倍率	51,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和6年12月4日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	日置市伊集院町徳重３丁目５番２				②地積　(㎡)	394 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		（都）商業 (80,400) （その他）
	1.5:1	店舗兼共同住宅Ｓ3	店舗兼共同住宅、駐車場等が混在する商業地域	南東16m市道	水道、ガス、下水	伊集院 300m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 50 ｍ、西 30 ｍ、南 50 ｍ、北 100 ｍ

②標準的使用

中層店舗兼共同住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 23.0 ｍ、奥行　約　　 17.0 ｍ、規模　　 390 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

１６ｍ市道

交通

施設

伊集院駅北東方

300m

法令

規制

（都）商業
(80,400)

⑤地域要因の将
　来予測

伊集院地区の中心商業地域。周辺商業地域との競合や顧客の流出は認められるが、画地規模等の条件によっては
宅地需要は堅調である。地価は横ばい傾向で推移するものと予測する。

(3)最有効使用の判定

中層店舗兼共同住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 65,400 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 30,500 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は日置市伊集院地区の中心商業地域及びその周辺における同価格帯の商業地域である。需要者の中心は事業
目的の県内外における法人等である。周辺商業地域との競合や顧客の流出は認められるが、駅に近く、一定の繁華性を
維持している。規模等の画地条件によって左右されるが、土地需要は堅調である。需要の中心となる価格帯は、土地の
規模等まちまちで見出し難い。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

多数の取引事例を時系列的に分析し、規範性の高い事例を選択のうえ求められた比準価格は市場の実勢を反映した実証
的かつ客観的な価格である。一方、収益価格は元本価値に見合う賃料収入が得られるほど賃貸市場は成熟しておらず、
やや低位に求められたものと思料する。よって実証的価格である比準価格を標準とし、収益価格を関連付け、広域的な
価格水準バランスの検討も踏まえて、鑑定評価額を上記の通り決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①□代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　
交通・接近　
環境　　　　
画地　　　　

[前年代表標準地等の価格]
　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]

[ ]
100

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     64,100 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

日置市の人口は減少傾向。県内景況は全体的
に回復基調にあったが、物価上昇の影響等か
ら足踏みが見られ、先行きは不透明である。

地域要因に目立った変化はない。他の商業地
域との競合はあるが、まとまった規模の宅地
供給は全体的に限定的で、需要は比較的堅調
である。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　
その他　　　　　

地域要因の比較

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
行政　　　　　　
その他　　　　　

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

0.0 ％

％

３　試算価格算定内訳

日置 5-2　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１２４０８４６２１６ -91000	日置市		底地	（　）	ほぼ整形	南西16m県道、北6m、東6m、三方路		（都）２中専 (70,200)
b	１２３０２４６２１６ -87635	日置市		更地	（　）	ほぼ台形	東6m市道、中間画地		（都）近商特になし (80,300)
c	１２４０２４６２１６ -85120	日置市		建付地	（　）	ほぼ整形	北15m市道、中間画地		（都）商業 (80,400)
d	１２３０４４６２１６ -88657	日置市		更地	（　）	台形	西16m県道、南6m、角地		（都）近商特になし (90,300)
e	１２４０４４６２１６ -92187	日置市		更地	（　）	長方形	南4.5m私道、中間画地		（都）１中専 (60,180)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 68,069) 68,069	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 97.9]	69,529	100 [ 106.4]	65,347	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	65,300
b	(　 ) 60,465	100 [ 100.0]	[ 101.2] 100	100 [ / ]	100 [ 100.9]	60,645	100 [ 93.6]	64,792		64,800
c	(　 ) 67,435	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	67,435	100 [ 104.0]	64,841		64,800
d	(　 ) 66,170	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 102.0]	64,873	100 [ 109.8]	59,083		59,100
e	(　 ) 75,623	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 106.0]	71,342	100 [ 99.0]	72,063		72,100

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 +12.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -2.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -4.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -7.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 +7.0
b	正常	％／月 +0.05	画地　　　　 +0.9	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 +4.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +12.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -7.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 +12.0
e	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +6.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -4.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 65,400 円／㎡]

日置 5-2　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存し、再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	6,590,226	1,315,090	5,275,136	4,679,400	595,736	（　0.9490） 565,353	（ 5.0 - 0.3 ） 4.7％
	⑧収益価格	12,028,787 円　　　　（　 30,500 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

日置 5-2　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅	151.90	Ｓ3	455.70
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
（都）商業	80 ％	400 ％	400 ％	394 ㎡	22.9 m x 17.2 m	前面道路：市道　 16.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階：店舗（２戸）、２階～３階は１ＬＤＫの住宅（１戸当たり約４５㎡）

⑦有効率　 87.0 ％
の理由

類似不動産の標準的な有効率を参考とした。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	151.90	81.3	123.49	1,750	216,108	6.0	1,296,648
							0.0	0
2～ 2	住宅	151.90	89.8	136.41	1,350	184,154	2.0	368,308
							0.0	0
3～ 3	住宅	151.90	89.8	136.41	1,350	184,154	2.0	368,308
							0.0	0
～

～

計		455.70	87.0	396.31		584,416		2,033,264
								0

⑨年額支払賃料	584,416 円　×　12ヶ月　＝　 7,012,992 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 396.31 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

敷金等により十分に担保されている。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	7,012,992 円　　×　　 6.3 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 441,818 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	6,571,174 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	2,033,264 円　×　　 93.7 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 19,052 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	6,590,226 円　　　　（　 16,726 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]		対象基準階の　月額実質賃料　　 1,352 円/㎡　月額支払賃料（　 1,350 円/㎡）　基準階 2 F B
b		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

日置 5-2　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	425,400 円	70,900,000　×　　　　 0.6 ％
②維持管理費	210,390 円	7,012,992　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 41,200 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 496,300 円	70,900,000　×　　 50.0 ％　×　 14.00 /1000
④損害保険料	70,900 円	70,900,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	70,900 円	70,900,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 1,315,090 円　（　　　　　　 3,338 円／㎡）　　（経費率　　 20.0 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.0 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

45 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

15 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9490

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	70,900,000 円	設計監理料率　 151,000 円／㎡　×　 455.70 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0660	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0539 ×　 45 ％　＋　0.0689 × 40 ％　＋ 0.0946 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	4,679,400 円（　　　　　 11,877 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	6,590,226 円
②総費用	1,315,090 円
③純収益　①－②	5,275,136 円
④建物等に帰属する純収益	4,679,400 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	595,736 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	565,353 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,435 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.7 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 12,028,787 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 30,500 円／㎡）

４　不動産ＩＤ

日置 5-2　宅地-7

NO	所在及び地番	不動産ＩＤ
1	日置市伊集院町徳重３丁目５番２	3400005062860-0000
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31
32
33
34
35
36
37
38
39
40
41
42
43
44
45
46
47
48
49
50

備考

別記様式第一

鑑定評価書（令和 7 年地価公示）

令和7年1月15日　提出
日置 5-2　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

日置 5-2

鹿児島県

鹿児島第１

氏名

不動産鑑定士　柳元　健吾

TEL.

鑑定評価額

25,300,000 円

１㎡当たりの価格

64,100 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和7年1月1日	(4)鑑定評価日	令和7年1月10日	(6) 路線価	[令和6年1月] 路線価又は倍率	51,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和6年12月16日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	日置市伊集院町徳重３丁目５番２				②地積　(㎡)	394 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		（都）商業 (80,400) （その他）
	1.5:1	店舗兼共同住宅Ｓ3	店舗兼共同住宅、駐車場等が混在する商業地域	南東16m市道	水道、ガス、下水	伊集院 300m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 50 ｍ、西 30 ｍ、南 50 ｍ、北 100 ｍ

②標準的使用

中層店舗付共同住宅の敷地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 23.0 ｍ、奥行　約　　 17.0 ｍ、規模　　 390 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特になし

街

路

１６ｍ市道

交通

施設

伊集院駅北東方

300m

法令

規制

（都）商業
(80,400)

⑤地域要因の将
　来予測

中心市街地の商業地域であるが、現状格別な地域要因の変動は認められない。周辺地域との競合はあるものの、
今後も一定の商業地需要は見込まれ、地価は安定的に推移すると予測する。

(3)最有効使用の判定

中層店舗付共同住宅の敷地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 64,100 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 30,500 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、日置市伊集院町の中心市街地に形成された商業地域等の存する圏域で、需要者の中心は県内法人、日置
市内の個人事業者等と考えられる。中心市街地の商業地域で、周辺地域との競合はあるものの、当該圏域内における競
争力は、普通程度であることから商業地需要は安定的である。需要の中心となる価格帯は、土地が２，０００万円前後
で、土地建物一体については、建物品等が様々で、中心の価格帯は見出せない状況である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

２試算価格を得た。比準価格は同一需給圏内の代替競争関係にある取引事例から試算されており市場実態が反映されて
いる。一方、当該圏域では従来からの土地所有者の有効利用、自用建物の有効利用等、収益性の観点から投資採算性を
考慮したケースが少ないため、収益性と地価の関係性はやや希薄である。よって、本件では市場の特性に適合した比準
価格を標準とし、収益価格は参考に留め、前年公示価格等からの検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①□代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　
交通・接近　
環境　　　　
画地　　　　

[前年代表標準地等の価格]
　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]

[ ]
100

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

人口減少、物価高、税負担、国際情勢等、日
本経済への影響が懸念される状況にあり、先
行きが不安定な状況にある。

現状格別な地域要因の変動は認められないが
、中心市街地の商業地域で需要は見込まれ、
地価は安定的に推移している。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　
その他　　　　　

地域要因の比較

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
行政　　　　　　
その他　　　　　

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

0.0 ％

％

３　試算価格算定内訳

日置 5-2　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１２４０２４６２１６ -85120	日置市		建付地	（　）	ほぼ整形	北15m市道、中間画地		（都）商業 (80,400)
b	１２３０４４６２１６ -88657	日置市		更地	（　）	台形	西16m県道、南6m、角地		（都）近商特になし (90,300)
c	１２２０３４６２１６ -76710	日置市		建付地	（　）	長方形	西6m市道、中間画地		（都）近商特になし (80,300)
d	１２４０１４６２１６ -91907	日置市		建付地	（　）	長方形	北東16m県道、中間画地		（都）商業 (80,400)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 67,435	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	67,435	100 [ 105.0]	64,224	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	64,200
b	(　 ) 66,170	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 102.0]	64,873	100 [ 100.9]	64,294		64,300
c	(　 ) 37,450	100 [ 100.0]	[ 99.7] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	37,338	100 [ 58.0]	64,376		64,400
d	(　 ) 39,429	100 [ 100.0]	[ 96.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	38,167	100 [ 61.0]	62,569		62,600
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +5.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +3.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.01	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -9.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -35.0
c	正常	％／月 -0.01	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.25	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -39.0
d	正常	％／月 -0.25	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 64,100 円／㎡]

日置 5-2　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に所在し、再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	6,590,226	1,315,090	5,275,136	4,679,400	595,736	（　0.9490） 565,353	（ 5.0 - 0.3 ） 4.7％
	⑧収益価格	12,028,787 円　　　　（　 30,500 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

日置 5-2　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗付共同住宅	151.90	Ｓ3	455.70
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
（都）商業	80 ％	400 ％	400 ％	394 ㎡	22.9 m x 17.2 m	前面道路：市道　 16.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階：店舗（２戸）、２階～３階は１ＬＤＫの住居約４５㎡（１戸当たり）

⑦有効率　 87.0 ％
の理由

類似不動産の標準的な有効率を参考とした。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	151.90	81.3	123.49	1,750	216,108	6.0	1,296,648
							0.0	0
2～ 2	住宅	151.90	89.8	136.41	1,350	184,154	2.0	368,308
							0.0	0
3～ 3	住宅	151.90	89.8	136.41	1,350	184,154	2.0	368,308
							0.0	0
～

～

計		455.70	87.0	396.31		584,416		2,033,264
								0

⑨年額支払賃料	584,416 円　×　12ヶ月　＝　 7,012,992 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 396.31 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されているため計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	7,012,992 円　　×　　 6.3 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 441,818 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	6,571,174 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	2,033,264 円　×　　 93.7 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 19,052 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	6,590,226 円　　　　（　 16,726 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]		対象基準階の　月額実質賃料　　 1,352 円/㎡　月額支払賃料（　 1,350 円/㎡）　基準階 2 F B
b		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

日置 5-2　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	425,400 円	70,900,000　×　　　　 0.6 ％
②維持管理費	210,390 円	7,012,992　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 41,200 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 496,300 円	70,900,000　×　　 50.0 ％　×　 14.00 /1000
④損害保険料	70,900 円	70,900,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	70,900 円	70,900,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 1,315,090 円　（　　　　　　 3,338 円／㎡）　　（経費率　　 20.0 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.0 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

45 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

15 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9490

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	70,900,000 円	設計監理料率　 151,000 円／㎡　×　 455.70 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0660	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0539 ×　 45 ％　＋　0.0689 × 40 ％　＋ 0.0946 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	4,679,400 円（　　　　　 11,877 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	6,590,226 円
②総費用	1,315,090 円
③純収益　①－②	5,275,136 円
④建物等に帰属する純収益	4,679,400 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	595,736 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	565,353 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,435 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.7 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 12,028,787 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 30,500 円／㎡）

４　不動産ＩＤ

日置 5-2　宅地-7

NO	所在及び地番	不動産ＩＤ
1	日置市伊集院町徳重３丁目５番２	3400005062860-0000
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31
32
33
34
35
36
37
38
39
40
41
42
43
44
45
46
47
48
49
50

備考