令和7年1月14日　提出 薩摩川内 5-5　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   薩摩川内 5-5 鹿児島県 鹿児島第１ 氏名  不動産鑑定士　渡邉　隼人   TEL.

鑑定評価額 4,130,000 円  １㎡当たりの価格 12,300 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月13日 (6) 路 線 価 [令和6年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和6年12月25日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 薩摩川内市入来町浦之名字木場原７５７７番２ ②地積 　(㎡) 336   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都）  (70,400) （その他） 1:1.5 店舗兼住宅 Ｓ2 店舗、一般住宅が混 在する国道沿いの商 業地域 北東15m国道 水道 川内 15.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西    50 ｍ、南   100 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 低層店舗住宅併用地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  14.5 ｍ、奥行　約　　  23.0 ｍ、規模　　       340 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 １５ｍ国道 交通 施設 川内駅東方 15.0km 法令 規制 （都）  (70,400) ⑤地域要因の将 　来予測 幹線国道沿いの商業地域である。顧客通行量は入来町内では比較的多いものの、個人経営の小規模店舗が主体の 地域で、需要は減退傾向にある。衰退傾向で推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 低層店舗住宅併用地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     12,300 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、入来町を中心とする薩摩川内市郊外部の商業地域等と判定した。需要者の中心は、入来町に地縁を有す る個人・法人事業者である。幹線国道沿いにあるも、小規模店舗が主体で外部からの顧客流入に寄与する大型店舗はな い。入来町内を主な商圏とし、商圏人口の減少等により需要は減退傾向にある。地価も下落傾向にある。需要の中心と なる価格帯は、土地の規模、建物の用途等によりばらつきが大きく、見出すことは困難である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は、本件では薩摩川内市郊外部の国道沿いの商業地域の事例からの査定価格を標準に決定しており、説得力に 特に優る。なお、収益価格は、賃貸収益により土地代まで回収できる地域ではないことから、求めることができなかっ た。本件では、代表標準地との検討を踏まえ、比準価格をそのまま採用することが妥当と判断して、鑑定評価額を上記 のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　薩摩川内 5-4               　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　  +3.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     22,300 円／㎡ [ 96.9] 100 100 [103.0] 100 [173.3] [100.0] 100 12,100  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     12,800 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 温泉街や工業団地、ゴルフ場等があるものの 、商業施設が撤退する等地域経済に活性化の 兆しは認められず、衰退傾向にある。 幹線国道沿いの商業地域だが、個人経営の小 規模店舗が多く、近年店舗進出は殆ど見られ ず需要は散発的である。衰退傾向で推移して いる。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -1.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　 +75.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -3.9 ％  ％