別記様式第一 鑑定評価書（令和 7 年地価公示）
令和7年1月15日　提出
薩摩川内 5-4　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
薩摩川内 5-4 鹿児島県 鹿児島第１ 氏名  不動産鑑定士　泊　成人   TEL.
鑑定評価額 25,400,000 円  １㎡当たりの価格 21,600 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月14日 (6)
路
線
価		 [令和6年1月]
路線価又は倍率		  円／㎡ 
1.1 倍 
(2)実地調査日 令和6年12月3日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 薩摩川内市樋脇町市比野字宮元９９番１外
 ②地積
　(㎡)		 1,175  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 （都） 
(70,400)

（その他）



(80,400)

1:1		 店舗

Ｓ1		 コンビニ、スーパー
等が混在する路線商
業地域		 南東15.5m県道、南西側道 水道 川内

11.0km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東   150 ｍ、西   200 ｍ、南    50 ｍ、北    35 ｍ ②標準的使用 低層店舗地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  35.0 ｍ、奥行　約　　  35.0 ｍ、規模　　     1,200 ㎡程度、形状　正方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 １５．５ｍ県道 交通

施設		 川内駅南東方

11.0km		 法令

規制		 （都） 
(70,400)
⑤地域要因の将
　来予測		 近隣地域は、旧樋脇町の中心商業地域であるが、地域の衰退に伴って宅地取引も見られず、地価水準は下落傾向
で推移するものと思われる。
(3)最有効使用の判定 低層店舗地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 角地　　　　　　　　　　　　　　  +3.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     21,600 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、旧樋脇町の商業地域を中心に、薩摩川内市の郊外部に位置する商業地域一円である。需要者の中心は、
幹線沿いに店舗展開する事業主であり、同一需給圏外からの需要は、認められない。幹線沿いに位置する商業地域であ
るが、商業地需要は乏しい。需要の中心となる価格帯は、敷地規模等にばらつきがあり、把握が困難である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格の１試算価格しか求められなかった。近隣地域は、賃貸市場が成熟していない地域であり、収益性を検討する
のは現実的ではなく収益還元法は適用しなかった。また、原価法は既成市街地のために適用できなかった。取引事例に
基づく、比準価格が市場性を反映した客観的な価格であるので、比準価格を重視して、周辺の公的価格とも広域的な検
討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　                           　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　      
交通・接近　      
環境　　　　      
画地　　　　      
[前年代表標準地等の価格]
　　　　            円／㎡		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 [     ]
100		  
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     22,300 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 新型コロナウイルス感染症の影響は減少した
が、物価高が各分野に影響を及ぼしている。



地域要因に特段の変化は見られないが、商業
地域として衰退傾向である。



個別的要因に変化はない。


 行政　　　　      
その他　　　      
地域要因の比較
街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
行政　　　　　　      
その他　　　　　      
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
-3.1 ％  ％
３　試算価格算定内訳 薩摩川内 5-4　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a １２４０６
４６２１５
-90185		 薩摩川内市

 建付
地

   
（　          ） 		 袋地等 南6m市道、
中間画地
（都） 

(70,360)
b １２１１１
４６２１５
-97348		 薩摩川内市

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 北東14.5m国
道、中間画地
（都） 

(70,400)
c １２１０９
４６２１５
-88508		 薩摩川内市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 北11m市道、
中間画地
（都） 
特になし
(70,400)
d １２１０２
４６２１５
-82409		 薩摩川内市

 更地


   
（　          ） 		 不整形 南西10m県道、
中間画地
（都） 

(70,400)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
15,124  		 100
[ 100.0]		 [  98.9]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  90.0]
16,620 		 100
[  78.9]
21,065 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +3.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 103.0]
　　　　 100
21,700 
b (　           ) 
7,826  		 100
[  70.0]		 [  90.1]
100		 100
[  90.0]		 100
[  90.0]
12,436 		 100
[  57.4]
21,666 
22,300 
c (　           ) 
7,317  		 100
[ 100.0]		 [  92.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  60.0]
11,293 		 100
[  61.1]
18,483 
19,000 
d (　           ) 
20,000  		 100
[ 100.0]		 [  87.3]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
17,460 		 100
[  77.2]
22,617 
23,300 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
-0.10 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -5.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 -17.0
画地　　　　 -10.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b その他

 ％／月  
-0.26 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 -42.0
画地　　　　 -10.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
-0.18 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 -37.0
画地　　　　 -40.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
-0.26 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 -22.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     21,600 円／㎡]  



薩摩川内 5-4　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地のため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
□
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

 
 
 
 
 		 （　      ）
 		 （      -      ）
％  
⑧収益価格 　                円　　　　（　            円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

■　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由		 近隣地域においては、賃貸市場が成熟していないために収益価格は算定出来なかった。
　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
４　不動産ＩＤ 薩摩川内 5-4　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　薩摩川内市樋脇町市比野字宮元９９番１
 3403000244419-0000
2 　薩摩川内市樋脇町市比野字宮元１００番１
 3403000244421-0000
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 7 年地価公示）
令和7年1月15日　提出
薩摩川内 5-4　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
薩摩川内 5-4 鹿児島県 鹿児島第１ 氏名  不動産鑑定士　中村　真悟   TEL.
鑑定評価額 25,300,000 円  １㎡当たりの価格 21,500 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和6年1月]
路線価又は倍率		  円／㎡ 
1.1 倍 
(2)実地調査日 令和6年12月3日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 薩摩川内市樋脇町市比野字宮元９９番１外
 ②地積
　(㎡)		 1,175  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 （都） 
(70,400)

（その他）



(80,400)

1:1		 店舗

Ｓ1		 コンビニ、スーパー
等が混在する路線商
業地域		 南東15.5m県道、南西側道 水道 川内

11.0km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東   150 ｍ、西   200 ｍ、南    50 ｍ、北    35 ｍ ②標準的使用 低層店舗地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  35.0 ｍ、奥行　約　　  35.0 ｍ、規模　　     1,200 ㎡程度、形状　ほぼ正方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 １５．５ｍ県道 交通

施設		 川内駅南東方

11.0km		 法令

規制		 （都） 
(70,400)
⑤地域要因の将
　来予測		 県道沿いの既成商業地域。温泉街に近く、背後人口も相応に認められるが、過疎化の影響は否めない。他地区へ
の顧客の流出・分散化等から宅地需要は弱く、地価も下落傾向で推移するものと予測する。
(3)最有効使用の判定 低層店舗地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 角地　　　　　　　　　　　　　　  +3.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     21,500 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は樋脇地区を中心とした薩摩川内市内における既成商業地域である。需要者の中心は同圏域に地縁性を有す
る事業目的の県内法人、個人等である。圏域内においては相対的に背後人口は多い方ではあるが、過疎化、旧川内市等
への顧客流出・分散化等に伴う収益性の低下から商業地に対する需要は低調である。取引は少なく、地価は下落傾向で
推移している。需要の中心となる価格帯は、業種、土地の規模等まちまちで見出し難い。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 近隣地域は自用の建物が中心であり、また元本価値に見合う賃料収入の獲得が困難で賃貸市場が未成熟な地域であるこ
とから収益還元法は適用せず、比準価格のみの試算となった。比準価格は市場の実勢を反映した実証的かつ客観的な価
格であり、当該地域は自用の低層店舗地としての需要が中心であることから比準価格を標準とし、広域的な価格水準バ
ランスの検討も踏まえて、鑑定評価額を上記の通り決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　                           　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　      
交通・接近　      
環境　　　　      
画地　　　　      
[前年代表標準地等の価格]
　　　　            円／㎡		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 [     ]
100		  
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     22,300 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 薩摩川内市の人口は減少傾向。県内景況は全
体的に回復基調にあったが、物価上昇の影響
等から足踏みが見られ、先行きは不透明であ
る。

地域要因に目立った変化はない。地区内にお
いては相対的に繁華性が高い地域だが、人口
減少や旧川内市への顧客の流出等から商業地
需要は弱い。

個別的要因に変動はない。


 行政　　　　      
その他　　　      
地域要因の比較
街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
行政　　　　　　      
その他　　　　　      
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
-3.6 ％  ％
３　試算価格算定内訳 薩摩川内 5-4　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a １２１０２
４６２１５
-82409		 薩摩川内市

 更地


   
（　          ） 		 不整形 南西10m県道、
中間画地
（都） 

(70,400)
b １２４０４
４６２１５
-92451		 薩摩川内市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ整形 北7.7m市道、
西4m、角地
（都） ２中専

(60,200)
c １２３０６
４６２１５
-91717		 薩摩川内市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南西5.8m市道
、中間画地
（都） 準住居

(60,200)
d １２４０９
４６２１５
-81603		 薩摩川内市

 更地


   
（　          ） 		 不整形 北7m農道、
北東7m、東4m、
三方路
（都） 

(70,400)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
20,000  		 100
[ 100.0]		 [  85.3]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
17,060 		 100
[  83.6]
20,407 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +3.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 103.0]
　　　　 100
21,000 
b (　           ) 
29,000  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 101.0]
28,713 		 100
[ 136.1]
21,097 
21,700 
c (　           ) 
12,280  		 100
[ 100.0]		 [  99.4]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  70.0]
17,438 		 100
[  82.0]
21,266 
21,900 
d (　           ) 
9,130  		 100
[  60.0]		 [ 100.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[  78.0]
19,509 		 100
[  94.5]
20,644 
21,300 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
-0.30 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -5.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 -12.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -8.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 +51.0
画地　　　　  +1.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -2.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
-0.03 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　 -11.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　  -6.0
画地　　　　 -30.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -2.0 その他　　　   0.0
d その他

 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　 -10.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　  +5.0
画地　　　　 -22.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     21,500 円／㎡]  



薩摩川内 5-4　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に存し、再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
□
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

 
 
 
 
 		 （　      ）
 		 （      -      ）
％  
⑧収益価格 　                円　　　　（　            円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

■　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由		 地域内の多くは自用の建物であり、賃貸市場が成熟しておらず収益物件の想定が困難であるため。
　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
４　不動産ＩＤ 薩摩川内 5-4　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　薩摩川内市樋脇町市比野字宮元９９番１
 3403000244419-0000
2 　薩摩川内市樋脇町市比野字宮元１００番１
 3403000244421-0000
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考