令和7年1月15日　提出 垂水 5-1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   垂水 5-1 鹿児島県 鹿児島第２ 氏名  不動産鑑定士　吉村　弘道   TEL.

鑑定評価額 6,680,000 円  １㎡当たりの価格 25,300 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月10日 (6) 路 線 価 [令和6年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和6年12月10日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 垂水市本町１７番 ②地積 　(㎡) 264   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） 商業 (80,400) （その他） 1:1.2 店舗兼住宅 ＲＣ2 小売店舗、銀行等が 建ち並ぶ国道沿いの 商業地域 北西15m国道 水道 国分 41.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    20 ｍ、西    35 ｍ、南   280 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 低層店舗兼住宅併用地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.0 ｍ、奥行　約　　  17.5 ｍ、規模　　       260 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 １５ｍ国道 交通 施設 本町停北東方 130m 法令 規制 （都） 商業 (80,400) ⑤地域要因の将 　来予測 市街地中心部に位置して鹿屋市と鹿児島市を結ぶ国道沿いの商業地であり、自動車通行量は多い。新規需要は割 安で纏まった土地が取得できる郊外へと分散傾向が顕著であるため今後も需要は低調な状態が見込まれる。 (3)最有効使用の判定 標準的使用と同じ低層店舗住宅併用地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     25,300 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、市内の幹線沿いに商業地域が形成されている地域一円。典型的需要者は、地元の個人及び法人が想定さ れる。近隣地域は市街地中心部に位置して鹿屋市と鹿児島市を結ぶ国道沿いに位置するため、自動車通行量は多いが、 新規商業地需要の郊外化・分散化傾向が顕著なため当該地域に対する需要は低調である。また、需要の中心となる価格 帯は画地規模がまちまちであるため見出し難い。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は標準地と同じ市街地幹線沿いの商業地における実際の取引事例を中心に求めた価格であり実証的な価格であ る。一方、収益価格は、地域的に併用住宅が主体で、閉店後も居住する場合が多く、たとえ賃貸に供したとしてもテナ ントがほとんど見込めないことから、その適用を断念した。したがって、実勢を十分に反映した比準価格を採用し鹿屋 市の代表標準地との検討も踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　鹿屋 5-1                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　  +3.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     52,400 円／㎡ [ 99.0] 100 100 [103.0] 100 [192.0] [100.0] 100 26,200  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     26,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 垂水市は老年人口割合が４割を超えており、 人口減少率が緩やかな市街地に較べ郊外集落 の人口減少率は大きな状態にある。 市街地中心部に位置して鹿屋市と鹿児島市を 結ぶ国道沿いのため、自動車通行量は多いが 、新規需要の郊外化・分散化傾向が顕著に見 られる。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　+100.0 行政　　　　　　  -4.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -2.7 ％  ％